大城地產（6171）法說會日期、內容、AI重點整理
大城地產（6171）法說會日期、直播、報告分析
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報告整體分析與總結
本法人說明會報告由大城地產股份有限公司（股票代碼：6171）於2025年11月14日發佈，內容詳盡呈現了公司的基本概況、近年營運績效、在建及規劃中專案，以及公司治理與未來展望。報告顯示，大城地產近年在獲利能力上表現突出，財務結構穩健，並擁有穩定的專案開發藍圖，為未來的營收增長奠定基礎。
對報告的整體觀點
本報告提供了一個全面且正向的公司營運概覽。從財務數據來看，大城地產在2024年及2025年前三季展現了顯著的盈利能力提升，毛利率和淨利率均創近年新高，每股盈餘（EPS）表現亮眼。資產負債表亦呈現健康成長態勢，股東權益及每股淨值穩步攀升。此外，公司在建專案的銷售率極高，提供了未來幾年營收的強勁可見度。公司在公司治理、社會責任及環境保護方面的努力，也為其長期發展增添了質化優勢。
對股票市場的潛在影響
大城地產報告中的強勁財務數據和清晰的專案藍圖預期將對其股票表現產生積極影響，可能被市場解讀為「利多」。特別是盈利能力的顯著提升以及未來兩年內即將完工且銷售狀況良好的專案，應能吸引投資者的關注。穩定的現金股利政策也增加了股票的吸引力。然而，營建業本身的週期性以及對宏觀經濟政策的敏感性，仍是市場評估時需納入考量的因素。
對未來趨勢的判斷（短期或長期）
- 短期趨勢（未來1-2年）： 預期將呈現積極增長。2025年Q3的優異表現預示全年業績將十分強勁。同時，「悅讀大城-雲詠」（預計2026年Q2完工，銷售率100%）和「大城知丘」（預計2026年Q3完工，銷售率38%）等在建專案將在2026年為公司帶來顯著的營收認列，提供明確的短期獲利動能。毛利率和淨利率的提升趨勢若能維持，將進一步支撐短期業績。
- 長期趨勢（未來3-5年及以後）： 預期呈現穩健發展。雖然營建業具有週期性，但公司規劃中的「大城光年」（預計2028年Q2完工，銷售率87%）以及台中南屯區的規劃個案（預計2029年Q3完工），顯示其擁有持續的土地儲備和專案開發計畫，確保了公司在更長期的營運活動。公司強調「發展穩定收益的項目」及「資產購買或合建計畫」，也表明其旨在實現永續成長。
投資人（特別是散戶）應注意的重點
- 獲利能力的可持續性： 雖然近期毛利率和淨利率顯著提高，但散戶應審慎評估這種高利潤率是否能持續，需關注未來新專案的成本控制和市場定價策略。
- 專案進度與認列時點： 密切追蹤各在建專案的實際完工與交屋進度，因為這直接影響營收和獲利的認列時程。高銷售率是利多，但實際營收仍需等待專案完工。
- 現金股利政策： 公司近年傾向發放現金股利，並在2024年給予高股利。對於重視現金流的投資者，應持續觀察公司的股利派發穩定性與增長性。
- 市場景氣與政策風險： 房地產市場易受利率、政府政策（如打房措施、稅制改革）及整體經濟景氣影響。散戶應注意這些外部因素對公司未來銷售及獲利的潛在衝擊。
- 財務槓桿： 營建業通常需要大量資金投入，負債水平是重要指標。雖然目前負債比率有所改善，但仍需關注公司在擴大業務或資產收購時的負債增長情況。
條列式重點摘要
一、公司簡介與關係企業
- 公司名稱： 大城地產股份有限公司 (Tacheng Real Estate Co., Ltd.)。
- 股票代碼： 6171。
- 創立日期： 1995年8月。
- 上櫃日期： 2002年4月。
- 主要業務： 營建業。
- 關係企業： 報告中提及大城建設(股)公司和大晟營造(股)公司，顯示公司可能具備集團資源整合優勢，有助於專案開發與執行。
二、營運績效
簡明綜合損益表（單位：新台幣仟元）
項目 2020年 2021年 2022年 2023年 2024年 2025年Q3 趨勢與判斷 營業收入 1,224,272 2,027,622 1,943,504 1,382,349 1,818,882 1,162,047 波動性成長。2021年大幅成長，2023年下降後2024年反彈。2025年Q3表現穩健，顯示當年度營收可期。 營業毛利 359,639 600,878 521,421 359,625 790,240 543,199 與營收趨勢相似，2024年表現突出，2025年Q3延續強勁。 毛利率 29.4% 29.6% 26.8% 26.0% 43.4% 46.7% 利多： 2024年與2025年Q3毛利率顯著提升，幾乎翻倍，表明公司在專案執行或產品組合上具有更高的獲利能力。這是非常強勁的盈利改善信號。 本期淨利 232,415 417,741 346,037 247,835 572,663 383,018 2024年達到近年高峰，2025年Q3已超越2020、2022、2023全年淨利，預示全年業績強勁。 淨利率 19.0% 20.6% 17.8% 17.9% 31.5% 33.0% 利多： 淨利率與毛利率同步大幅提升，顯示公司不僅營收增長，費用控制也良好，最終獲利能力顯著增強。 每股盈餘(元) 3.08 4.82 3.46 2.48 5.73 3.83 利多： 2024年EPS創下新高5.73元。2025年Q3已達3.83元，已超越2020、2022、2023全年EPS，預示2025全年EPS將非常可觀。 簡明資產負債表（單位：新台幣仟元）
項目 2020年 2021年 2022年 2023年 2024年 2025年Q3 趨勢與判斷 資產總額 3,360,664 3,409,192 3,232,860 3,260,824 4,628,895 4,376,600 2024年顯著增長，反映業務擴張及專案投入增加。2025年Q3略有下降但仍維持高位。 負債總額 2,085,704 1,791,843 1,399,456 1,279,585 2,224,993 1,839,680 2020-2023年呈下降趨勢，2024年因資產擴張而增加，2025年Q3有所回落。 負債比 62.06% 52.56% 43.29% 39.24% 48.07% 42.03% 利多： 負債比率在2020-2023年持續改善，2024年雖有反彈但2025年Q3已回落至較健康水平，顯示財務槓桿控制良好。 保留盈餘 319,656 549,017 631,620 779,455 1,202,118 1,335,136 利多： 逐年持續且加速增長，特別是2024年和2025年Q3，顯示公司強勁的獲利累積能力，為未來發展提供堅實基礎。 權益總額 1,274,960 1,617,349 1,833,404 1,981,239 2,403,902 2,536,920 利多： 穩健且持續的增長，反映公司整體財務實力的增強。 每股淨值 16.92 18.66 18.33 19.81 24.04 25.37 利多： 逐年上升，尤其在2024年及2025年Q3增長顯著，表明公司每股內在價值持續提升。 股利政策
項目 2020年 2021年 2022年 2023年 2024年 趨勢與判斷 每股盈餘(元) 3.1 4.8 3.5 2.5 5.7 2024年EPS創新高，支持了較高的股利發放。 現金股利(元/股) 1.00 1.50 1.00 1.50 2.50 利多： 現金股利呈現增長趨勢，2024年發放金額為近年最高，顯示公司願意將獲利回饋股東。 股票股利(元/股) 1.50 1.5401 - - - 自2022年起未再發放股票股利，顯示公司策略可能轉向更直接的現金回饋或保留資金用於再投資。 股利分配率 81.2% 63.1% 28.9% 60.5% 43.7% 分配率有所波動，2024年分配率為43.7%，在發放高現金股利的同時，也保留部分盈餘用於公司發展。 三、營運概況
在建個案
- 悅讀大城-雲詠：
- 預計竣工日期：2026年Q2。
- 銷售率：100%。
- 規劃：地上13層，地下2層，共48戶。
- 利多： 銷售率達到100%，確保此專案完工後能全數認列營收，為2026年第二季業績提供強勁且確定的貢獻。
- 大城知丘：
- 預計竣工日期：2026年Q3。
- 銷售率：38%。
- 規劃：地上17層，地下4層，共198戶。
- 利多： 專案規模較大，38%的銷售率顯示仍有可觀的銷售潛力，將在2026年第三季開始貢獻營收。
- 大城光年：
- 預計竣工日期：2028年Q2。
- 銷售率：87%。
- 規劃：地上18層，地下3層，共194戶。
- 利多： 儘管竣工日期較晚，但已達87%的高銷售率，為公司2028年第二季的營收和獲利提供高度可見度和穩定性。
規劃個案
- 台中市南屯區鎮福段373、377地號：
- 預計竣工日期：2029年Q3。
- 規劃：地上14層，地下2層。
- 利多： 顯示公司具備長期的專案儲備，確保未來營運持續性。
四、公司治理
- 董事會： 重視獨立性、多元性、資訊揭露透明度及風險管控能力。
- 社會責任： 強調員工福利照護、人才培育發展，並期許成為最佳居住品牌。
- 環境保護： 推動節能減碳、永續發展及資訊安全計畫。
- 利多： 健全的公司治理及對ESG議題的關注，有助於提升公司形象，吸引負責任的長期投資者，並降低潛在風險。
五、未來展望
- 公司策略包括制定產品及發包策略、彈性因應推案策略、適時調整訂價策略、制定資產購買或合建計畫，以及發展穩定收益的項目。
- 利多： 「發展穩定收益的項目」及「制定資產購買或合建計畫」顯示公司積極尋求持續成長與擴大市場份額，並著重風險控制，為長期發展提供動能。
完整的分析與總結
報告整體觀點
本法人說明會報告充分展示了大城地產股份有限公司在近期的強勁營運表現與穩健的財務體質。公司不僅在2024年及2025年Q3實現了營收的反彈與獲利能力的顯著提升，更透過其在建與規劃中的專案，為未來的成長描繪出清晰的藍圖。報告內容翔實，從公司基本面到市場策略，再到企業社會責任，均有所提及，呈現一家力求穩健成長並兼顧多方利益的企業形象。
對股票市場的潛在影響
報告中多項指標對大城地產的股票市場表現構成潛在「利多」：
- 卓越的獲利能力提升： 毛利率與淨利率在2024年和2025年Q3的爆炸性增長，顯示公司盈利能力已達到新的高度。這應能提振投資者信心，推動股價上漲。
- 每股盈餘（EPS）創歷史新高： 2024年的EPS為5.73元，2025年Q3已達3.83元，預期全年表現將更為出色。強勁的EPS是股價上行的重要催化劑。
- 健康的財務結構： 保留盈餘及權益總額持續增長，每股淨值穩步提升，負債比率在2025年Q3回歸健康水平，表明公司財務體質堅實，抗風險能力增強。
- 高可見度的專案藍圖： 多個在建專案（如「悅讀大城-雲詠」100%、「大城光年」87%）銷售率極高，為2026年和2028年的營收與獲利提供明確保障，降低了未來業績的不確定性。
- 穩定的現金股利政策： 2024年發放歷年最高的現金股利，彰顯公司在盈利豐厚時願意回饋股東，對追求現金流的投資者具有吸引力。
- 積極的公司治理與ESG實踐： 重視獨立性、透明度、風險管控、社會責任及環境保護，有助於提升公司聲譽，吸引長期機構投資者。
儘管營建業營收具有週期性波動的特點，如2023年營收的階段性下滑，但報告中呈現的強勁獲利能力與在手專案預售狀況，足以抵銷市場對營收波動的擔憂，使其整體基調偏向樂觀。
對未來趨勢的判斷（短期或長期）
- 短期趨勢（未來1-2年）： 預期大城地產將迎來一個強勁的盈利期。2025年Q3的優異財務表現為全年奠定基礎，而多個高銷售率的在建專案將在2026年陸續完工並認列營收，提供清晰且可預期的業績增長。在此期間，若市場環境相對穩定，公司將有機會維持甚至超越當前的利潤水平。
- 長期趨勢（未來3-5年及以後）： 大城地產展現了穩健且具備拓展潛力的長期趨勢。公司不僅有預計於2028年完工的「大城光年」，更有規劃至2029年Q3的台中南屯區專案，確保了未來數年的營運連續性。此外，公司提及「發展穩定收益的項目」及「資產購買或合建計畫」等策略，暗示其可能透過多元化專案或擴大土地儲備來尋求持續成長，但這也將伴隨新的市場挑戰和風險。
投資人（特別是散戶）應注意的重點
對於散戶投資者而言，在評估大城地產時應留意以下幾點：
- 關注毛利率與淨利率的持續性： 雖然近期盈利能力顯著，但房地產市場的利潤空間受土地成本、營造成本及銷售價格波動影響。散戶應觀察公司如何在高成本環境下維持其利潤率。
- 追蹤專案完工與入帳時程： 高預售率的專案是未來的營收保證，但實際營收認列取決於專案竣工與交屋進度。投資者應留意公司公告的各專案進度，以精準預估營收入帳時點。
- 評估市場供需與政策變化： 台灣房地產市場受政府政策（如信用管制、囤房稅、央行升降息）及整體經濟景氣影響巨大。這些外部因素可能對公司的銷售策略、定價能力及獲利空間產生衝擊。
- 現金股利的穩定性： 公司近年雖發放較高現金股利，但營建業獲利常受專案入帳週期影響而波動。散戶應綜合評估公司的長期獲利穩定性，而非僅看單一年度的高股利。
- 公司治理與永續發展的承諾： 大城地產在報告中強調公司治理和ESG，這有助於提升公司長期價值和品牌形象。對於追求永續投資的散戶，這是一個積極信號。
- 流動性風險： 相較於大型藍籌股，中小型營建股的交易量可能較小，散戶在進出時應留意其流動性，避免因市場深度不足而影響交易。
總體而言，大城地產呈現出良好的基本面和成長潛力。對於能夠理解營建業週期性，並願意深入研究公司專案組合和市場策略的投資者來說，本報告提供了豐富的利多信息，值得進一步關注。
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