皇鼎（5533）法說會日期、內容、AI重點整理
皇鼎（5533）法說會日期、直播、報告分析
公開資訊觀測站資訊
- 日期
- 地點
- 新北市汐止區大同路一段一五二號一樓（富信大飯店）
- 相關說明
- 公司簡介與營運狀況說明
- 公司提供的連結
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- PDF簡報
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- 公司未提供
本站AI重點整理分析
以下內容由AI生成：
皇鼎建設開發股份有限公司 (5533) 114年法人說明會報告分析與總結
本報告為皇鼎建設開發股份有限公司（股票代號：5533）於114年11月17日發布的法人說明會資料，內容涵蓋公司簡介、營運狀況（房地產、營造、飯店）及財務資訊。報告內容顯示公司在營運上呈現多面向發展，然財務表現則有短期挑戰與長期潛力並存的現象。
整體觀點
皇鼎建設作為一家綜合性不動產開發商，其業務範圍涵蓋住宅、大樓、工業廠房的開發租售、營造工程以及飯店經營。從報告中可見，公司在114年前三季的財務表現面臨顯著挑戰，營業收入與獲利能力均大幅下滑。然而，資產負債表數據揭示了未來潛在的成長動能，特別是在建房地的大幅增加以及合約負債的顯著上升，這些均是未來營收認列的先行指標。
公司持續在雙北市等精華地段推進新個案與都更案，顯示其深耕市場的策略。飯店事業雖屬非合併基礎，但在各分館的經營亦能提供穩定的現金流與多元的收益來源。整體而言，皇鼎建設正處於一個轉型與投資期，短期財報壓力與長期發展潛力並存。
對股票市場的潛在影響
短期影響：由於114年前三季的合併綜合損益表顯示營收及每股盈餘（EPS）大幅衰退，此一負面財務數據可能會對短期股價造成壓力，市場可能因獲利表現不佳而反應悲觀。營業費用佔營收比重上升，亦可能引發市場對成本控制能力的擔憂。
長期影響：儘管短期承壓，但資產負債表中「在建房地」的大幅增長以及「合約負債」的顯著提升，為公司未來數年的營收認列提供了堅實的基礎。這些數據預示著大量潛在的完工交屋案，有望在未來帶來業績反彈。若公司能如期完工並順利銷售這些在建項目，長期而言，有望提振市場信心，支撐股價表現。
對未來趨勢的判斷
- 短期趨勢：預期短期內（未來1至2個季度）皇鼎建設的獲利能力可能仍將面臨挑戰，主要原因在於大型建案的營收認列通常需等到完工交屋。在建工程投入增加，可能在前期影響現金流和短期獲利表現。
- 長期趨勢：長期而言，公司在不動產開發方面的多個建案（如「財星科技」、「皇鼎心莊」）以及都市更新案（如「大龍三小」）均具備顯著的可銷售金額或施工期間，這些將成為未來營收成長的主要驅動力。尤其「皇鼎心莊」預計銷售期間至116年，且施工期間至119年，顯示其將是未來數年的重要收入來源。飯店業務的穩定營運也將繼續貢獻多元收入。因此，皇鼎建設的長期成長潛力值得期待。
投資人（特別是散戶）應注意的重點
- 關注建案進度與入帳時程：散戶投資人應密切關注公司各項在建工程的施工進度及預計完工交屋時程，因為這將直接影響營收和獲利的認列。特別是高價值的「皇鼎心莊」等預售案的入帳狀況。
- 分析資產結構變化：留意「在建房地」與「待售房地」的變化，前者代表未來的潛力，後者代表現有庫存的去化速度。同時，持續關注「合約負債」的增長，因為這反映了預售屋款的收取狀況，是未來營收的保證。
- 評估現金流量：儘管資產負債表顯示「在建房地」大增，但「現金及約當現金」有所下降。投資人應注意公司現金流狀況，確保有足夠的流動性支持開發中的大型專案。
- 多元業務的貢獻度：雖然房地產開發是主要業務，但營造和飯店事業的營運狀況也應納入考量，它們能提供一定程度的營收穩定性。特別是飯店業務的獲利表現，可視為公司整體獲利的補充。
- 產業景氣與政策風險：不動產產業容易受到總體經濟環境、利率政策、房市調控等因素影響。投資人應綜合考量這些外部因素對皇鼎建設營運的潛在衝擊。
重點摘要與趨勢分析
公司簡介
- 皇鼎建設開發股份有限公司（股票代號：5533）於80年正式成立。
- 90年股票上櫃，97年股票上市。
- 主要業務為住宅、大樓、工業廠房之開發租售。
- 公司透過垂直整合，轉投資建喬營造（90年），並於99年轉投資富信大飯店，業務呈現多元化發展。
- 114年實收資本額為新台幣28億5245萬元。
- 主要經營團隊包括董事長劉信雄、副董事長劉珉良、總經理曹羅方。
營運狀況分析
1. 房地產業務
建案名稱 銷售狀況 預計銷售期間 114年 預計銷售期間 115年 預計銷售期間 116年 可銷售金額 (億元) 環宇科技 銷售中 ● ● 1.5 皇鼎麗園 銷售中 ● ● 1.3 財星科技 銷售中 ● ● ● 19.9 立人名邸 銷售中 ● ● ● 6.2 靜心園 銷售中 ● ● ● 8.7 皇鼎心莊 預售 ● ● 28.6 主要趨勢：
- 公司有多個建案正在銷售中，包括「環宇科技」、「皇鼎麗園」、「財星科技」、「立人名邸」、「靜心園」，顯示持續有推案可供銷售。
- 「財星科技」的可銷售金額高達19.9億元，是目前銷售中建案中價值最高者。
- 「皇鼎心莊」為預售案，預計銷售期間從115年開始並延伸至116年，其可銷售金額高達28.6億元，為未來營收貢獻的潛力最大項目。
- 多數建案的銷售期間橫跨114至116年，顯示房地產業務具有中長期收入認列的特性。
2. 營造業務
工程名稱 位置 認列收入方式 預計施工期間 皇鼎森琚 台南市 完工百分比法 112年~116年 台通智慧科技園區 新北市 完工百分比法 113年~118年 亞太科技中心 新北市 完工百分比法 113年~118年 皇鼎心莊 新北市 完工百分比法 114年~119年 主要趨勢：
- 所有營造工程皆採用「完工百分比法」認列收入，確保營收與工程進度同步，避免單一時間點大幅波動。
- 工程項目施工期間普遍較長，其中「台通智慧科技園區」及「亞太科技中心」預計至118年完工，「皇鼎心莊」則預計至119年完工，顯示營造業務將提供未來數年的穩定收入來源。
- 「皇鼎心莊」同時列於房地產預售案及營造工程中，說明該案將透過銷售與營造兩方面貢獻營收。
3. 飯店業務
飯店分館 座落 客房數量 住房率(%) 營業收入(仟元) 本期淨利(仟元) 富信台北 新北市汐止區 202 54.97 92,318 7,986 富信台中 台中市中區 88 55.18 43,196 514 富信台南 台南市北區 174 72.33 116,728 20,301 台南富華 台南市中西區 96 66.15 36,613 5,315 合 計 560 - 288,855 34,116 主要趨勢：
- 截至114年9月30日，飯店業務總計擁有560間客房，並實現總營業收入288,855仟元及總淨利34,116仟元。
- 富信台南在所有分館中表現最為突出，住房率高達72.33%，同時貢獻了最高的營業收入（116,728仟元）及淨利（20,301仟元），顯示南部市場的良好表現。
- 富信台中雖然住房率與富信台北相近，但淨利僅有514仟元，可能反映其營運成本較高或平均房價較低。
- 飯店業務為公司提供了多元的收入來源，有助於分散單一房地產業務的風險。
個案簡介
- 大龍三小(都更案)：位於台北市大同區，面積約725.09坪，為商三特分區，預計規劃地上12、11層及地下4層建築。都市更新案潛在報酬率高，但通常開發週期較長且複雜。
- 中山德惠段：位於台北市中山區，面積約363.61坪，為第三種住宅區。
- 北投桃源段：位於台北市北投區，面積約691.07坪，為第三種住宅區(特)。
主要趨勢：公司持續在台北市精華區塊進行土地開發與都市更新，顯示其深耕高價值不動產市場的策略，有助於提升未來營收與獲利能力。
財務資訊分析
1. 合併綜合損益表 (113年 vs 114年1-9月)
項目 113年1月1日至9月30日 金額 (仟元) 113年1月1日至9月30日 % 114年1月1日至9月30日 金額 (仟元) 114年1月1日至9月30日 % 營業收入 1,643,601 100 928,708 100 營業成本 (1,128,273) (68) (655,699) (71) 營業毛利 515,328 32 273,009 29 營業費用 (143,561) (9) (142,154) (15) 營業淨利 371,767 23 130,855 14 營業外收支 23,476 1 16,230 2 稅前淨利 395,243 24 147,085 16 本期淨利 329,033 20 120,143 13 每股盈餘 1.15元 0.42元 主要趨勢：
- 營業收入：從113年1-9月的16.43億元大幅下降至114年同期的9.28億元，衰退約43.5%，顯示本期營收認列大幅減少。
- 營業毛利與毛利率：毛利從5.15億元下降至2.73億元，毛利率從32%下降至29%，顯示營收下滑的同時，獲利能力也有所減弱。
- 營業費用：絕對金額保持相對穩定，但在營收大幅減少的情況下，營業費用佔營收比重從9%上升至15%，顯示費用控制效率下降。
- 營業淨利與淨利率：營業淨利從3.71億元驟降至1.30億元，淨利率從23%下降至14%，反映整體營運獲利能力嚴重衰退。
- 本期淨利與每股盈餘(EPS)：本期淨利從3.29億元下降至1.20億元，EPS從1.15元大幅下降至0.42元，減幅約63.5%。
2. 合併資產負債表 (113年 vs 114年9月30日)
項目 113年9月30日 金額 (仟元) 113年9月30日 % 114年9月30日 金額 (仟元) 114年9月30日 % 現金及約當現金 3,061,399 26 2,444,865 21 待售房地 1,633,992 14 1,308,119 11 在建房地 2,249,893 19 3,442,700 30 不動產、廠房及設備 2,139,467 18 2,094,661 18 投資性不動產 2,415,358 21 1,613,573 14 其他 292,893 2 764,519 6 資產總計 11,793,002 100 11,668,437 100 借款 1,715,476 15 1,536,948 14 合約負債-流動 150,030 1 308,163 3 其他 327,801 3 288,898 1 負債總計 2,193,307 19 2,134,009 18 股本 2,852,450 24 2,852,450 25 保留盈餘 6,726,115 57 6,660,848 57 其他 21,130 - 21,130 - 權益總計 9,599,695 81 9,534,428 82 每股淨值 33.65元 33.43元 主要趨勢：
- 資產總計：略微減少約1%，從117.93億元降至116.68億元。
- 現金及約當現金：下降約20%，從30.61億元降至24.44億元，佔總資產比重從26%降至21%。這可能反映公司將資金投入在建項目。
- 待售房地：減少約20%，從16.33億元降至13.08億元，顯示部分庫存房地已售出。
- 在建房地：大幅增加約53%，從22.49億元增至34.42億元，佔總資產比重從19%躍升至30%。此為未來營收認列的重要基礎，顯示公司積極投入新開發案。
- 投資性不動產：減少約33%，從24.15億元降至16.13億元。若為出售，可能帶來一次性現金流入。
- 其他資產：大幅增加約160%，從2.92億元增至7.64億元。具體構成需進一步說明。
- 負債總計：略微減少，其中借款減少約10%，顯示公司財務槓桿有所降低，有利於財務結構。
- 合約負債-流動：大幅增加約105%，從1.50億元增至3.08億元，佔總資產比重從1%增至3%。合約負債代表已收客戶款項但尚未認列為營收的金額，其大幅增長是未來營收認列的強力指標，與「在建房地」的增長相呼應。
- 權益總計與每股淨值：權益總計略微減少，每股淨值從33.65元微降至33.43元。
利多或利空判斷
本節將根據報告內容判斷資訊屬於利多或利空，並提供文件依據。
- 利空：
- 營業收入大幅下滑：114年1-9月營業收入較113年同期減少43.5%。
依據：合併綜合損益表，營業收入項目。- 獲利能力顯著衰退：114年1-9月營業毛利、營業淨利、稅前淨利及本期淨利均大幅下降（降幅約47%至65%）。
依據：合併綜合損益表，各項淨利項目。- 每股盈餘（EPS）腰斬：114年1-9月每股盈餘從1.15元降至0.42元，降幅約63.5%。
依據：合併綜合損益表，每股盈餘項目。- 營業費用佔營收比重上升：營業費用絕對金額持平，但佔營收比重從9%上升至15%，顯示營收效率降低。
依據：合併綜合損益表，營業費用項目。- 現金及約當現金減少：從113年9月30日至114年9月30日，現金及約當現金減少約20%。
依據：合併資產負債表，現金及約當現金項目。- 投資性不動產減少：從113年9月30日至114年9月30日，投資性不動產減少約33%。若為出售則為現金流入，但若減少整體資產則可能影響未來租金收益。
依據：合併資產負債表，投資性不動產項目。- 利多：
- 在建房地大幅增加：從113年9月30日至114年9月30日，在建房地增加約53%，佔總資產比重從19%上升至30%。這代表未來潛在的營收認列基礎強勁。
依據：合併資產負債表，在建房地項目。- 合約負債-流動顯著增長：從113年9月30日至114年9月30日，合約負債-流動增加約105%。這是客戶預付款，代表未來已簽訂合同的營收將被認列。
依據：合併資產負債表，合約負債-流動項目。- 多個高價值建案待認列：「皇鼎心莊」預售可銷售金額高達28.6億元，預計銷售期間從115年開始，將成為未來營收主力。
依據：房地產業務營運狀況表。- 營造工程提供穩定長期收入：多個營造工程（如台通智慧科技園區、亞太科技中心、皇鼎心莊）施工期間長達數年，並採完工百分比法認列收入，提供穩定現金流。
依據：營造業務營運狀況表。- 積極投入都市更新案及精華區開發：「大龍三小」都更案及台北市中山、北投區新案，顯示公司深耕高潛力市場。
依據：個案簡介。- 借款金額下降：從113年9月30日至114年9月30日，借款金額減少約10%，有助於改善財務結構及降低利息負擔。
依據：合併資產負債表，借款項目。- 多元化業務結構：房地產開發、營造工程及飯店業務，有助於分散經營風險。
依據：公司簡介及營運狀況。總結
皇鼎建設在114年法人說明會中揭示了短期獲利能力下滑的挑戰，反映在114年前三季營收和EPS的大幅衰退。這對公司短期股價構成利空壓力，可能導致市場觀望或下修預期。然而，投資者不應僅憑短期財報表現判斷。從資產負債表分析，皇鼎建設在「在建房地」和「合約負債-流動」方面呈現顯著增長，這兩項指標強烈預示著未來數年營收認列的巨大潛力。
公司在房地產開發方面擁有數個銷售中和預售中的高價值建案，如預計在115年開始銷售的「皇鼎心莊」，其可銷售金額高達28.6億元。同時，多項營造工程採取完工百分比法認列收入，可為公司提供長期且穩定的現金流。加上在台北市精華區推動都更案及新案，均顯示公司具備長期成長的動力和戰略布局。
對於投資人，尤其是散戶，應著重分析公司的長期發展潛力而非僅關注短期獲利波動。需密切追蹤各建案的施工進度、完工交屋時程以及預售款項（合約負債）的轉化效率。同時，關注公司的現金流量狀況，確保其有能力支持持續進行的大型開發項目。儘管外部環境變化可能帶來不確定性，但皇鼎建設多元的業務佈局和充足的未來案源，為其長期穩健發展提供了支持。建議投資人保持耐心，並仔細評估公司未來建案的入帳時點與實際銷售狀況，以作出全面的投資判斷。
之前法說會的資訊
- 日期
- 地點
- 新北市汐止區大同路一段一五二號一樓(富信大飯店)
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