興富發（2542）法說會日期、內容、AI重點整理
興富發（2542）法說會日期、直播、報告分析
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- 統一證券集團大樓15F會議室(台北市松山區東興路8號15F)
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- 本公司受邀參加統一綜合證券舉辦之法人說明會，會中說明本公司之財務及營運概況。
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以下內容由AI生成：
興富發建設 (2542) 2025年法人說明會報告分析與總結
本分析報告根據興富發建設（股票代碼：2542）於2025年12月2日發佈的法人說明會內容進行整理與解讀。報告涵蓋了公司截至2025年第三季的營運績效、未來建案規劃、財務狀況、股利政策及未來發展策略。總體而言，興富發建設展現了龐大的案量儲備與長期發展潛力，但在近期財務數據上出現明顯的獲利能力下滑。
報告整體觀點
本報告呈現了興富發建設作為臺灣大型建商的宏觀布局與深耕策略。公司擁有橫跨北中南八大都會區的龐大土地庫存與豐富的推案計畫，總案量高達新臺幣4,957.52億元，預計將在未來七年內陸續完工入帳，顯示其穩健的長期發展動能。同時，公司積極響應市場趨勢，將產品線多元化至商辦與住宅雙軌，並導入新式建築技術與永續發展理念，展現對市場變化的應變能力。然而，需注意的是，2025年第三季的財務數據顯示營業毛利率、本期淨利率及每股盈餘均有顯著下滑，這對公司短期的獲利表現構成壓力。
對股票市場的潛在影響
短期來看，2025年第三季的財務數據表現不佳，尤其毛利率與淨利率的明顯下降以及每股盈餘的萎縮，可能會對市場情緒造成負面影響，投資人可能因擔憂短期獲利能力而對股價產生觀望甚至賣壓。然而，興富發建設龐大的未來案量與明確的完工入帳時程，提供了長期的營收可見度。若市場能將關注點從短期獲利波動轉向長期案量實現，則有助於支撐股價。此外，公司穩定的股利政策，特別是2025年預計發放的每股現金股利2.0元及股票股利0.5元，仍能為股東提供一定的報酬，這在一定程度上能緩和短期獲利下滑的衝擊。
對未來趨勢的判斷
- 短期趨勢：2025年第四季至2026年，公司的營收與獲利表現將受到2025年第三季獲利能力下滑的延續性影響。部分已完工個案銷售率仍有提升空間，若能加速銷售並有效控制成本，有望改善短期獲利表現。需密切關注2026年預計完工個案能否順利銷售入帳，以彌補2025年潛在的獲利缺口。
- 長期趨勢：興富發建設的長期發展趨勢保持樂觀。其深耕八大都會區的購地策略、積極參與都更合建、以及商辦與住宅雙軌布局，符合臺灣房市的核心需求與城市發展趨勢。超過4,900億元的總案量，為未來八年的營收奠定堅實基礎。同時，導入新式住宅設備、強化營建實力及推動永續品牌（ESG）的策略，有助於提升公司競爭力與品牌價值，符合未來產業發展方向及投資人對企業社會責任的期待。這些戰略性佈局，有利於公司在未來長期保持市場領先地位。
投資人（特別是散戶）應注意的重點
散戶投資人應審慎評估興富發建設的投資價值，不宜僅憑短期股價波動做決策。以下為建議關注的重點：
- 獲利能力變化：需特別關注2025年第三季毛利率與淨利率大幅下滑的原因，以及公司如何應對未來的成本壓力與市場競爭。確認這是一次性的影響還是結構性的變化。
- 現金股利發放：公司長期維持穩定的股利政策，但未來年度的股利發放能力將高度依賴獲利表現。應評估2025年每股盈餘0.95元如何支撐2.0元的現金股利發放（股利發放率將遠超100%），這可能涉及動用保留盈餘或資本公積，或預期第四季將有大幅獲利。
- 預售屋銷售率：雖然許多個案銷售表現良好，但部分大型個案銷售率仍偏低（如「國家企業廣場」、「新海城」、「森悅」等），這些個案的銷售進度將直接影響未來的營收與獲利。
- 負債水平：公司的負債總額持續攀升。雖然不動產開發行業本身資本密集，但仍需關注負債比率、利息支出對獲利的影響，以及未來再融資的能力。
- 長期展望與風險：儘管公司有龐大的案量，但房地產市場仍受政策、利率、經濟景氣等因素影響。投資人應評估這些潛在風險對興富發未來業績的衝擊。
利多與利空判斷
根據報告內容，以下資訊可判斷為利多或利空：
利多資訊
- 龐大且多元的總案量：總案量高達新臺幣4,957.52億元（包含土地庫存、預估推案及線上個案總銷合計），且完工入帳期程可見至2032年，提供長期穩定的營收潛力。（依據：第7頁「案量總銷佔比」、第11頁「使照完工金額」）
- 主要都會區深耕策略：購地策略鎖定基隆、台北、新北、桃園、新竹、台中、台南及高雄等八大城市之市中心核心區域，掌握長期成長潛力。（依據：第20頁「購地策略」）
- 多角化產品線與市場布局：在北部聚焦商辦與高端住宅，中南部掌握區域建設與人口紅利，形成企業總部、微型商辦、首購型住宅及換屋型住宅等多元產品線。（依據：第20頁「商辦與住宅 雙軌布局」）
- 積極參與都市更新與危老重建：響應政府政策，有助於擴大土地儲備並提升土地價值。（依據：第20頁「都更合建」）
- 強化營建實力與品質控管：導入星級飯店經驗，並建立垂直整合的營建供應鏈，以提升成本效率、工期掌握及建案品質。（依據：第21頁「營建實力提升」）
- 推動永續發展（ESG）：成立永續推動小組，進行溫室氣體盤查、對齊國際永續準則、推動永續供應鏈管理、發布永續報告書，並佈局綠色營建與綠色金融。此舉有助於提升企業形象、符合監管要求及吸引ESG投資者。（依據：第21頁「永續品牌推動」）
- 部分個案銷售表現亮眼：截至Q3，多個新屋完工個案及線上銷售個案的銷售率達到或接近100%（如「愛琴海」、「興富發博愛」、「孟學苑」等）。（依據：第4頁「2025年新屋完工個案」、第6頁「線上銷售個案(截至Q3)」）
- 穩定股利政策：過去及2025年預計的股利發放顯示公司致力於回饋股東，2025年預計發放現金股利2.0元及股票股利0.5元。（依據：第18頁「股利政策」）
- 實收資本額穩健成長：從2021年的139.27億元增至2025年Q3的217.30億元，顯示公司規模的擴大。（依據：第15頁「合併財務狀況」）
利空資訊
- 2025年第三季獲利能力顯著下滑：
（依據：第15頁「合併財務狀況」）
- 營業毛利率：從2023、2024年的35%大幅下降至2025年Q3的26%。
- 本期淨利率：從2024年的22%大幅下降至2025年Q3的12%。
- 每股盈餘 (EPS)：從2024年全年3.13元下降至2025年Q3的0.95元，顯示獲利能力大幅衰退。
- 部分線上銷售個案銷售率偏低：如「新海城」（11.45%）、「森悅」（25.08%）、「國家企業廣場」（35.01%）及「市政壹號廣場No.1」（33.51%），可能影響未來營收認列速度。（依據：第5、6頁「線上銷售個案(截至Q3)」）
- 負債總額持續增加：從2021年的1,578億元上升至2025年Q3的2,059億元，顯示公司財務槓桿持續增加。（依據：第15頁「合併財務狀況」）
- 股東權益在2025年Q3下降：股東權益從2024年底的640.66億元略降至2025年Q3的591.86億元。（依據：第15頁「合併財務狀況」）
- 前瞻性資訊的不確定性：免責聲明指出前瞻性資訊受原物料成本、市場需求、政策法規及金融經濟現況等多重因素影響，實際結果可能與預期不符。（依據：第2頁「免責聲明」）
報告內容摘要與趨勢分析
2025年新屋完工個案與線上銷售個案
這兩份報表提供了興富發建設截至2025年第三季的銷售概況。新屋完工個案主要反映近期已可認列收入的項目，而線上銷售個案則包含仍在銷售中的預售屋及成屋。
2025年新屋完工個案 (截至Q3)
地區 案名 位置 基地面積 (坪) 總銷金額 (新台幣億元) 銷售率 (截至Q3) 台北 國家企業廣場 中山區 456.47 148.71 35.01% 桃園 美術水公園(齊裕) 大園區 2,284.85 69.97 90.82% 台中 市政1號院 西屯區 1,011.22 85.46 89.53% 仰星殿 西屯區 843.38 54.55 88.77% 市政愛悦 西屯區 1,224.14 39.38 96.53% 台南 愛琴海 安平區 2,075.28 60.91 100.00% 高雄 興富發博愛 三民區 422.59 26.57 100.00% 森悦 三民區 1,234.74 57.41 25.08% 鉑愛悦 左營區 880.67 66.01 95.80% 合計 9案 608.97 主要趨勢與分析：
- 總體規模：興富發建設在2025年截至第三季共有9個新屋完工個案，總銷金額達新臺幣608.97億元。這些項目分佈在台北、桃園、台中、台南和高雄等主要都會區，顯示公司在全臺的廣泛布局。
- 銷售表現差異：完工個案的銷售率表現不一。台南的「愛琴海」和高雄的「興富發博愛」均達到100%的銷售率，台中的「市政愛悦」和高雄的「鉑愛悦」也分別達到96.53%和95.80%，顯示這些地區的銷售情況良好。然而，台北的「國家企業廣場」（35.01%）和高雄的「森悦」（25.08%）銷售率相對較低，這可能影響這些項目的營收認列進度。
- 區域分佈：台中地區有3個完工個案，總銷金額合計約179.39億元，銷售率均接近90%或以上，顯示台中市場的良好接受度。高雄地區有3個完工個案，其中兩個銷售率高達95%以上，但「森悦」的低銷售率拉低了整體表現。
線上銷售個案 (截至Q3)
這份資料詳細列出了公司截至2025年第三季正在線上銷售的27個建案的詳細資訊。
地區 案名 位置 可售戶數/車位 總銷金額 (新台幣億元) 銷售率 累計已售金額 (新台幣億元) 2025年銷售金額 (新台幣億元) 大台北 當代文滙 北投區大業段三小段 80/108,10店面 (興富發佔32/42,7辦,1店面) 21.71 59.12% 12.84 9.33 新海城 淡水區淡海段 2039/2272,45辦,147店面 311.76 11.45% 35.71 16.98 國家企業廣場 中山區長安段一小段 72/125, 1店面 148.71 35.01% 52.06 1.98 鉑悅 龜山區善捷段 1082/1101, 33店面 159.06 96.85% 154.05 - 桃園 美術水公園(齊裕) 大園區青山段 400/422, 22店面 69.97 90.82% 63.54 - 市政1號院 西屯區惠順段 464/471, 2店面 85.46 89.53% 76.51 - 台中 仰星殿 西屯區西屯段 351/363, 8店面 54.55 88.77% 48.42 - 市政愛悦 西屯區惠安段 1236/1252, 8店面 (興富發佔352/360, 3店面) 39.38 96.53% 38.01 - 蘿曼蘿蘭 西屯區惠民段 407/420, 1店面 91.75 90.04% 82.61 0.50 鉑金愛悦 西屯區惠民段 271/339 98.49 60.54% 59.63 0.89 市政新鋭 西屯區惠順段 338/357,4店面 81.21 86.85% 70.53 - 市政壹號廣場No.1 (興富發+博元) 西屯區惠民段 889/875, 1店面 245.48 33.51% 82.26 32.69 市政萬象廣場 西屯區惠國段 252/272, 5店面 70.83 93.17% 65.99 0.25 雲頂(齊裕) 西屯區惠順段 542/568, 6店面 137.35 88.35% 121.35 - 雍悦一方(博元) 西屯區文商段 234/430, 5店面 100.76 85.81% 86.47 - 紀汎希(博元) 西屯區惠國段 336/388, 12店面 92.62 79.84% 73.94 - 台南高雄 愛琴海 安平區漁光段 786/693, 9店面 60.91 100.00% 60.91 - 南科卓越城(博元) 安南區和館段 1390/1418, 29店面 (博元佔54.4%) 88.50 87.06% 77.04 3.30 興富發博愛 三民區大港段四小段 307/143 26.57 100.00% 26.57 - 森悦 三民區新都段 118/211, 4店面 57.41 25.08% 14.40 1.57 森美樹 三民區新都段 208/191, 6店面 36.03 93.46% 33.67 - 鉑愛悅 左營區福山段 574/380, 6店面 66.01 95.80% 63.24 - 巴黎河左岸 (億記+碧江+興富發) 前金區博孝段 654/325 95.34 96.66% 92.16 1.22 中正1號院 前金區前金段 590/282 58.52 86.16% 50.42 - 中山鉑悅 新興區新興段三小段 513/245,2店面 85.12 74.83% 63.70 63.70 美術1號院(齊裕) 鼓山區青海段 769/777, 9店面 181.18 64.11% 116.15 - 孟學苑(碧江) 三民區灣內段 917/702, 16店面 126.04 99.11% 124.92 - 合計 27案 2,690.72 1,847.10 132.41 主要趨勢與分析：
- 總體規模與潛力：截至Q3，公司共有27個線上銷售個案，總銷金額高達新臺幣2,690.72億元。這代表了公司龐大的銷售潛力，即便部分個案銷售進度較慢，整體儲備仍相當可觀。
- 累計銷售金額：累計已售金額達1,847.10億元，佔總銷金額約68.65%，顯示大部分已進入銷售期的個案已有一定的去化率。
- 2025年銷售貢獻：2025年截至Q3，線上銷售個案的銷售金額為132.41億元。其中，台中「市政壹號廣場No.1」貢獻32.69億元，高雄「中山鉑悅」貢獻63.70億元，是今年度銷售額的主要來源。
- 銷售率分化：如同完工個案，線上銷售個案的銷售率亦呈現兩極分化。許多個案銷售率超過85%甚至100%（如「鉑悅」、「市政愛悦」、「愛琴海」、「興富發博愛」、「孟學苑」），但也有部分大型指標案銷售率偏低，例如「新海城」僅11.45%、「國家企業廣場」35.01%、「市政壹號廣場No.1」33.51%、「森悦」25.08%、「美術1號院(齊裕)」64.11%。這些銷售率較低的個案，其後續銷售進度將是影響公司未來營收的關鍵。
- 區域差異：台中地區的線上銷售個案數量最多且總銷金額大，銷售率表現整體穩健，多數位於80%以上。大台北地區有「新海城」與「國家企業廣場」兩大案銷售率偏低，顯著影響該地區的整體表現。台南高雄地區表現相對較好，有多個個案銷售率高。
案量總銷佔比
此圓餅圖展示了興富發建設總案量（包含土地庫存、預估推案及線上個案總銷合計）在不同地區的分配情況。
總案量：新臺幣4,957.52億元
- 台中：1810.30億元，佔37%。
- 台南高雄：1556.92億元，佔31%。
- 大台北：1052.40億元，佔21%。
- 桃竹：537.90億元，佔11%。
主要趨勢與分析：
- 中部為核心：台中地區佔總案量比例最高（37%），顯示公司在中部地區的策略性布局與對該市場的重視。
- 南臺灣比重提升：台南高雄地區以31%的比例緊隨其後，合計中南部地區佔總案量的68%，遠超過大台北與桃竹地區的總和。這反映了興富發建設對中南部地區城市發展與人口紅利的看好，並將資源重心從傳統北台灣逐步轉移。
- 區域平衡：儘管中南部佔比較高，大台北地區仍有21%的案量，保持了在北部的市場份額。桃竹地區雖然佔比最低，但仍是重要的市場區塊。整體而言，公司在全臺主要都會區都有均衡的佈局，降低了單一區域市場波動的風險。
2025年成屋銷售狀況 (截至Q3)
此表列出了2025年截至第三季已取得使用執照的成屋銷售金額。
地區 案名 位置 2025 銷售金額 (新台幣億元) 小計 (新台幣億元) 大台北 興富發T1 內湖區 6.05 6.05 桃竹 站前新鋭 中壢區 0.22 0.22 台中 恆詠 西屯區 1.07 4.43 赫里翁城堡 西屯區 2.23 文華匯 西屯區 1.13 高雄 國王1號院 苓雅區 0.34 0.36 高雄CBD 苓雅區 0.02 合計 7案 11.06 11.06 主要趨勢與分析：
- 總體規模：截至Q3，興富發建設共有7個成屋銷售個案，貢獻了新臺幣11.06億元的銷售金額。
- 區域分佈與貢獻：大台北地區的「興富發T1」以6.05億元成為最大貢獻者，佔總成屋銷售金額的約54.7%。台中地區總計貢獻4.43億元，而桃竹和高雄地區的貢獻相對較低。
- 銷售進度：成屋銷售金額直接影響當期營收。這11.06億元代表了公司在2025年第三季前，從這些已完工案中實際認列的銷售收入。相較於總銷金額數百億的個案，這個數字顯示成屋銷售的貢獻額度有限，可能也反映了市場去化速度或公司目前的營收認列策略。
土地庫存
此表列出了興富發建設截至目前的土地庫存情況，主要為規劃中的建案項目。
地區 案名 位置 產品類型 基地面積 (坪) 總銷面積 (坪) 總銷金額 (新台幣億元) 大台北 工建段 汐止區工建段 商辦 14,615.73 87,614.81 (興富發佔54,202坪) 274.32 新竹 龍居段 (碧江) 寶山鄉龍居段 住宅 21,653.24 38,409.00 (碧江佔60%) 147.89 台中 惠順62 (碧江) 西屯區惠順段 住宅 1,331.25 18,964.00 157.27 高雄 特貿三 前鎮區獅甲段 商辦 9,386.88 147,984.97 (興富發佔88,312坪) 531.41 合計 4案 46,987.10 1,110.89 主要趨勢與分析：
- 土地儲備豐富：興富發建設擁有4案合計46,987.10坪的土地庫存，總銷金額高達新臺幣1,110.89億元，為未來推案提供堅實基礎。
- 商辦項目佔比高：在總銷金額中，商辦項目佔比顯著。大台北「工建段」和高雄「特貿三」均為商辦產品，合計貢獻805.73億元，佔土地庫存總銷的72.5%。這符合公司「商辦與住宅雙軌布局」的策略，尤其在北部與南部精華區發展商辦。
- 高雄「特貿三」為最大單一案：高雄「特貿三」案總銷金額達531.41億元，是目前土地庫存中規模最大的項目，也是未來營收的重點來源之一。
- 區域分佈：土地庫存分佈在大台北、新竹、台中和高雄，再次證明公司在全臺主要都會區的多元佈局。
預估推案
此表呈現了興富發建設未來計畫推出的7個建案，合計總銷金額達新臺幣1,155.91億元。
地區 案名 (暫定) 位置 可售戶數/車位 總銷金額 (新台幣億元) 產品類型 坪數範圍 (坪) 表價 (萬/坪) 大台北 國家壹號廣場 新莊區副都心段一小段 468/1154, 8店面 295.90 商辦 店面 74-293坪 辦公 75-700坪 店面 140 辦公70 桃園 VVS1鑽石經貿中心 (興富發+博元) 桃園區中路一段 252/553, 9店面 94.40 商辦 - - 中路28(碧江) 桃園區中路二段 168/443, 4店面 66.58 住宅 - - 台中 惠國88 西屯區惠國段 283/579, 5店面 127.88 商辦 - - 惠國90 西屯區惠國段 427.27 商辦 - - 高雄 新興段 新興區新興段 489/245, 2店面 84.40 住宅 - - 博孝三 (億記+碧江) 前金區博孝段 104/210, 2店面 59.48 商辦 - - 合計 7案 1,155.91 主要趨勢與分析：
- 未來營收動能：預估推案總銷金額超過1,150億元，為未來數年的營收提供新的動能。這些個案將逐步貢獻預售或完工後的收入。
- 商辦為主力：在7個預估推案中，有5個是商辦產品，總銷金額達1,004.93億元，佔預估推案總銷的86.9%。大台北的「國家壹號廣場」單案總銷就接近300億元，台中的「惠國90」更高達427.27億元，顯示公司在未來推案中，商辦將扮演更重要的角色。這與其「商辦與住宅雙軌布局」策略相符，特別是在北部和中部都會區。
- 住宅推案：桃園「中路28」和高雄「新興段」是主要的住宅推案，為不同客群提供產品。
- 區域分佈：預估推案分佈在大台北、桃園、台中和高雄，仍維持全臺佈局，其中台中地區的推案金額最高。
使照完工金額
此表揭示了興富發建設從2025年至2032年各年度預計取得使用執照的建案總金額，亦即預計可認列營收的完工金額。
項目 年度 2025年 2026年 2027年 2028年 2029年 2030年 2031年 2032年 合計 使照完工金額 (新台幣億元) 608.97 792.25 743.38 749.86 529.23 728.10 531.41 274.32 4,957.52 主要趨勢與分析：
- 長期營收可見度：公司擁有未來八年（2025-2032年）總計新臺幣4,957.52億元的使照完工金額，這提供了極高的營收可見度，顯示公司長期業績來源無虞。這個總金額與「案量總銷佔比」圖中的總案量一致。
- 高峰年度：2026年和2030年是預計完工金額的兩個高峰年度，分別為792.25億元和728.10億元。這意味著這些年度的營收有望大幅增長。
- 穩定入帳：除了2032年金額較少外，其餘年度的完工金額均保持在500億元以上，顯示公司未來數年將有穩定的建案入帳。
- 銜接性：目前至2026年有較高的完工金額，這對於彌補2025年第三季可能出現的獲利下滑，並確保未來短中期營收穩定增長至關重要。
未來七年計畫
這些表格詳細列出了從2025年至2032年各個建案的預計完工或銷售時程。
主要趨勢與分析：
- 項目眾多：總計38個項目被納入未來七年計畫，分佈在不同年度，確保了營收的持續性。
- 年度分佈：可以觀察到每個年度都有新項目入帳。例如，2025年主要入帳項目包括大台北的「當代文滙」、台南高雄的「愛琴海」和「興富發博愛」等。2026年則有更多項目完工，尤其台中地區許多建案預計在2026或2027年完工。
- 長尾效應：部分大型案如大台北的「新海城」（總銷311.76億元）和「國家企業廣場」（總銷148.71億元）的完工年度延伸至2028或2029年，顯示這些大型案的開發期程較長。而「特貿三」更是延續至2032年，為最遠期的重要收入來源。
- 地區重點：台中地區的項目數量最多，且在各年度均有分佈，彰顯其在公司未來發展中的核心地位。
合併財務狀況
此表呈現了興富發建設2021年至2025年第三季的合併財務數據。
項目 2021 2022 2023 2024 2025 (截至2025.09.30財務資料) 營業收入 44,282,065 26,627,233 44,067,193 36,928,280 14,371,986 營業成本 30,556,525 17,661,182 28,647,295 23,940,862 10,654,655 營業毛利 13,725,540 8,966,051 15,419,898 12,987,418 3,717,331 營業毛利率(%) 31 34 35 35 26 營業費用 3,710,580 3,329,073 3,707,766 3,571,320 1,854,362 營業淨利 10,014,960 5,636,978 11,712,132 9,416,098 1,862,969 稅前淨利 11,196,703 4,873,278 10,752,524 9,724,958 1,989,223 稅後淨利 9,589,110 3,905,940 8,834,939 8,173,933 1,666,712 本期淨利率(%) 22 15 20 22 12 綜合損益 9,603,497 3,910,559 8,840,652 8,178,714 1,666,712 每股盈餘 6.45 2.29 1.33 3.13 0.95 負債總額 157,800,192 176,117,804 169,539,380 181,501,227 205,910,735 股東權益 45,715,401 49,048,753 57,335,361 64,066,640 59,186,689 實收資本額 13,927,531 17,146,741 18,841,415 20,705,557 21,730,835 主要趨勢與分析：
- 營收波動：營業收入在過去幾年呈現波動，2023年與2021年接近高點，2022年較低。2025年截至Q3的營業收入為143.72億元，明顯低於前幾年全年水準。
- 獲利能力顯著下滑：這是本期財務數據中最值得關注的趨勢。
- 營業毛利率：從2023年和2024年的35%大幅下降至2025年Q3的26%，顯示產品成本控制或銷售組合發生不利變化。
- 本期淨利率：同步從2024年的22%下降至2025年Q3的12%，反映獲利能力的整體惡化。
- 每股盈餘 (EPS)：2025年Q3的每股盈餘僅為0.95元，與2024年全年3.13元及2021年6.45元的歷史高點相比，呈現大幅衰退。這對股東而言是明確的利空。
- 負債持續增加：公司的負債總額從2021年的1,578億元穩步上升至2025年Q3的2,059億元。雖然營建業是資本密集型產業，但持續攀升的負債仍需關注其財務槓桿與利息負擔。
- 股東權益微幅下降：股東權益在2025年Q3為591.87億元，相較於2024年底的640.67億元有所減少，這可能與當期獲利不佳或股利發放有關。
- 實收資本額增加：實收資本額持續增長，從2021年的139.28億元增加到2025年Q3的217.31億元，反映公司規模擴大。
股東結構與股權分散情形
這兩份報表揭示了興富發建設的股東組成及其持股集中度。
股東結構 (基準日: 114年10月02日)
股東結構 政府機構 金融機構 其他法人 外國機構及外國人 個人 合計 人數 7 11 369 329 110,011 110,727 持有股數 1,593,244 45,896,888 855,455,975 221,201,306 1,048,936,126 2,173,083,539 持股比例 0.07% 2.11% 39.37% 10.18% 48.27% 100.00% 主要趨勢與分析：
- 個人股東佔比最高：個人股東持有48.27%的股份，接近總股數的一半，顯示散戶在興富發建設的持股中佔有重要地位。
- 法人機構持股穩定：其他法人持有39.37%的股份，外國機構及外國人持有10.18%，合計法人持股比例超過50%，顯示法人對公司的投資仍具一定份量。
股權分散情形 (基準日: 114年10月02日)
持股分級 股東人數 持有股數 持股比例 1~ 999 24,193 6,918,799 0.32% 1,000~ 5,000 53,987 120,370,780 5.54% 5,001~ 10,000 14,289 98,889,291 4.55% 10,001~ 15,000 6,355 76,936,812 3.54% 15,001~ 20,000 2,974 50,760,877 2.34% 20,001~ 30,000 3,197 76,733,295 3.53% 30,001~ 40,000 1,568 53,690,993 2.47% 40,001~ 50,000 941 41,687,631 1.92% 50,001~ 100,000 1,774 121,954,058 5.61% 100,001~ 200,000 897 121,542,251 5.59% 200,001~ 400,000 310 83,393,327 3.84% 400,001~ 600,000 84 40,132,350 1.85% 600,001~ 800,000 38 26,303,529 1.21% 800,001~ 1,000,000 28 24,970,653 1.15% 1,000,001以上 92 1,228,798,893 56.54% 合計 110,727 2,173,083,539 100.00% 主要趨勢與分析：
- 股權集中度高：持股1,000,001股以上的92位大股東，合計持有超過12億股，佔總股數的56.54%。這表示興富發的股權高度集中在少數大股東手中，有利於公司決策的穩定性。
- 小額股東人數眾多：持股5,000股以下的股東人數達78,180人，佔股東總人數的約70.6%，但其持股比例僅為5.86%，顯示大量散戶持有少量股份。
股利政策
此表呈現了興富發建設從2019年至2025年（預計）的股利發放歷史。
股利發放年度 現金股利(A) (元/股) 股票股利 (元/股) 除息日前股價(B) 現金殖利率(%) (A/B)*100% 股利發放率(%) 備註 2025 2.000 0.500 44.75 4.47 79.87 2024 0.500 1.000 50.30 0.99 112.78 2023 0.500 1.000 43.05 1.16 65.50 2022 4.00650848 1.00162711 47.80 8.38 77.65 2021 2.004 0.000 46.80 4.28 94.98 2020 1.000 (第四季) + 1.000 (第三季) + 1.000 (上半年) 1.000 (第四季) 46.15 / 46.20 4.33 150.38 2019 3.500 0.000 49.95 9.01 58.24 主要趨勢與分析：
- 穩定股利發放：興富發建設自2019年以來，每年都維持現金股利和/或股票股利的發放，顯示公司重視股東回饋。
- 2025年股利預期：2025年預計發放現金股利2.0元和股票股利0.5元。根據除息日前股價44.75元計算，現金殖利率為4.47%。
- 股利發放率：2025年預計股利發放率為79.87%。然而，若與2025年Q3的每股盈餘0.95元相比，2.5元的總股利（現金+股票）將遠超當期獲利，這意味著若第四季獲利未大幅改善，股利可能來自保留盈餘。這對未來的獲利及股利持續性提出疑問。
- 累積發放：截至114年底止，公司累計發放現金股利已超過589億元，顯示其長期以來持續的股東回報能力。
未來展望
這部分概述了興富發建設的未來發展策略，涵蓋運營布局、營建實力提升和永續品牌推動三大面向。
一、運營布局
- 1. 購地策略：跟著政策走、鎖定市中心核心區域：
- 趨勢：公司將持續深耕基隆、台北、新北、桃園、新竹、台中、台南及高雄等八大城市，鎖定城市核心地段，並關注政策導向、重大建設發展、優質學區與公園綠地、交通便利與機能成熟區域，以及產業趨勢與人才移動熱區。
- 分析：此策略旨在確保長期成長潛力並降低市場風險，是穩健的房地產開發模式。
- 2. 都更合建：
- 趨勢：積極響應政府都市更新與危老重建政策，參與合建案開發，強化土地整合與區域再造能力。
- 分析：都更合建是未來都會區土地開發的重要趨勢，有助於公司在土地取得方面保持競爭力，並提升土地利用效率。
- 3. 商辦與住宅 雙軌布局：
- 趨勢：北部市場聚焦精華地段與高端市場（企業總部、微型商辦），中南部市場掌握區域建設與人口紅利（首購型住宅、換屋型住宅），形成多元產品線。
- 分析：多元化的產品線有助於分散市場風險，滿足不同地區與客群的需求，提升公司整體市場適應性。
- 4. 新式住宅設備導入：
- 趨勢：導入整體衛浴、節能設備、智慧家居等新技術，提升產品競爭力與住戶居住體驗。
- 分析：透過技術創新提升產品附加價值，有助於在競爭激烈的市場中脫穎而出。
二、營建實力提升
- 1. 星級飯店經驗導入：
- 趨勢：與洲際、萬豪、凱悅三大全球酒店集團合作開發，將國際五星級酒店的建築及營運標準融入住宅與商辦設計。
- 分析：引入高標準的品質控管與設計理念，有助於提升公司建案的品質細節與市場形象。
- 2. 營建供應鏈整合：
- 趨勢：建立垂直整合的營建供應體系，涵蓋設計、採購、施工與品質控管，提升成本效率與工期掌握，確保建案穩定品質。
- 分析：垂直整合有助於降低成本、提高效率、確保供應穩定性，並在原物料波動時具有較佳的成本控管能力。
三、永續品牌推動
- 1. 四大核心專案：
- 趨勢：成立「永續推動小組」，推動溫室氣體盤查、財務與永續揭露（對齊IFRS S1、S2）、永續供應鏈管理、建立透明的永續報告書。
- 分析：符合金管會「公司治理3.0 - 永續發展藍圖」政策，有利於提升公司治理透明度，並滿足國際投資人對ESG的期待。
- 2. 綠色營建與綠色金融佈局：
- 趨勢：持續推動減碳工法、取得綠建築及智慧建築標章、全面溫室氣體盤查、提出生物多樣性倡議、提高建築能效，並積極接軌綠色金融。
- 分析：隨著碳費徵收啟動，綠色融資審查日益嚴格，永續績效將成為授信關鍵。公司的積極佈局有助於取得融資優勢，並提升企業在環保方面的競爭力。
總結
興富發建設2025年法人說明會報告展現了公司作為台灣房地產市場領導者的長期願景和戰略布局。儘管報告中呈現的2025年第三季財務數據顯示營收與獲利能力面臨短期壓力，但公司龐大的土地儲備、多元的推案計畫以及明確的未來八年完工入帳時程，為其提供了堅實的長期成長動能。
對報告的整體觀點
整體而言，興富發建設的報告內容詳實且具前瞻性。公司不僅持續深耕核心都會區，透過都更合建和商辦住宅雙軌策略擴大市場份額，更積極導入新技術和推動永續發展，以提升長期競爭力。這表明公司具備應對市場變化的韌性與創新能力。然而，本期財報數據的疲軟，提醒投資者需正視短期營運挑戰。
對股票市場的潛在影響
短期內，2025年第三季的獲利能力顯著下滑，特別是毛利率、淨利率和每股盈餘的下降，可能會引起市場對興富發短期業績的擔憂，進而對股價構成壓力。這反映出在當前市場環境下，房地產開發商可能面臨成本上升或去化速度放緩的挑戰。然而，從長期來看，公司超過4,900億元的總案量，以及未來七年清晰的完工入帳計畫，為其營收提供了高度可見性，有助於穩定投資人對其長期價值的信心。穩定的股利政策，即使在獲利受壓時，也能提供一定的下檔保護。
對未來趨勢的判斷（短期或長期）
- 短期趨勢：預期興富發建設在未來幾季仍需努力改善獲利能力。部分銷售率較低的個案（如「新海城」、「國家企業廣場」等）的去化速度，以及原物料成本和市場需求變化，將是影響其短期業績的關鍵因素。2026年將有多個大型建案完工入帳，若能順利銷售認列，有機會扭轉2025年第三季的獲利低谷。
- 長期趨勢：興富發建設的長期發展前景依然樂觀。其深耕八大都會區的購地策略、積極參與都更合建、以及商辦與住宅雙軌布局，符合台灣房市的結構性需求。龐大的案量儲備與穩定的完工時程，將確保公司未來多年的營收基礎。此外，公司在導入新式住宅設備、強化營建實力及推動ESG永續發展方面的投入，將有助於提升其品牌價值、市場競爭力，並吸引更多關注永續投資的資金，使其在行業中保持領先地位。
投資人（特別是散戶）應注意的重點
散戶投資人應保持警惕，對興富發建設的投資應著眼於長期價值，而非僅受短期財報數據波動影響。以下建議投資人關注：
- 關注獲利回升：密切追蹤公司未來季度的毛利率、淨利率和每股盈餘表現，評估獲利能力是否有所改善，以及公司應對成本壓力和市場變化的有效性。
- 銷售進度：重點觀察已完工及線上銷售個案的銷售率變化，尤其大型未售個案的去化速度，這直接關係到營收認列的時間點。
- 股利政策的持續性：儘管公司承諾穩定股利，但若獲利持續低迷，需警惕股利發放可能動用保留盈餘。應判斷未來的獲利能否支撐其股利政策。
- 財務槓桿：留意負債總額的趨勢及公司的償債能力，確保財務結構保持健康。
- 產業與政策風險：房地產市場易受政府政策（如打炒房）、利率變動及總體經濟環境影響。投資人應綜合評估這些外部風險對公司的潛在衝擊。
總體而言，興富發建設是一家具備長期發展潛力的房地產開發商，但投資人應在看好其長期布局的同時，密切關注其短期獲利能力的恢復情況，並審慎評估潛在風險。
之前法說會的資訊
- 日期
- 地點
- 統一證券集團大樓15F會議室(台北市松山區東興路8號15F)
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- 本公司受邀參加統一綜合證券舉辦之法人說明會，會中說明本公司之財務及營運概況。
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