京城（2524）法說會日期、內容、AI重點整理
京城（2524）法說會日期、直播、報告分析
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- 統一證券總公司13樓會議室 台北市松山區東興路8號13樓
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- 本公司接受統一證券國際法人部邀請舉辦法人說明會， 說明本公司114年第三季公司營運狀況及產業前景。
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報告整體分析與總結
本報告由京城建設（股票代碼：2524）於2025年12月12日發佈，主要闡述了台灣房地產市場概況、公司近期銷售狀況、主要個案以及2025年第三季的財務表現。對報告的整體觀點
整體而言，這份報告呈現出台灣房地產市場短期面臨挑戰，而京城建設則展現出長期發展潛力與良好體質的雙重景象。 房地產市場方面，政府的信用管制政策已導致交易量顯著下滑，市場進入「價穩量縮」的盤整期。房價預期從「只漲不跌」轉變為「漲幅有限或修正可能」，金融機構對於貸款審核趨於嚴格，且新屋供給壓力與區域分化趨勢加劇。然而，核心地段、高品質住宅和自住需求仍具支撐。 京城建設自身，雖然2025年1-11月累計營收因缺乏去年的售地收入而大幅衰退，且本期每股盈餘較去年同期減少，但其主要在售個案的毛利率表現亮眼（如「京城天贊」高達68.42%），顯示公司產品定位於高品質、高毛利市場。更重要的是，公司在2025年持續購入土地，並計畫推出具有龐大總銷金額的「青海76安藤忠雄個案」，為未來長期營收提供強勁動能。2024年的財務比率亦顯示公司在流動性、償債能力和獲利能力方面均表現穩健。對股票市場的潛在影響
* 短期影響： 預期偏向負面。由於整體房市交易量低迷、央行信用管制持續，以及京城建設2025年迄今營收和每股盈餘的顯著下滑，投資人可能會對其近期業績表現感到擔憂，導致股價承壓。 * 長期影響： 預期偏向正面。京城建設的高毛利產品組合、充足的土地庫存以及「青海76安藤忠雄個案」等大型開發案的啟動，將在未來數年內為公司帶來可觀的營收和獲利。一旦這些大型專案進入認列階段，將顯著提振公司基本面，有望推動股價上漲。對未來趨勢的判斷
* 短期趨勢（未來6-12個月）： 台灣房地產市場預計將延續「價穩量縮」格局。交易量仍將維持低點，房價在多數區域將呈現盤整或局部修正，尤其非核心地段。金融政策仍是關鍵變數。京城建設的營收和獲利在短期內仍將受到市場逆風和大型專案未認列的影響。 * 長期趨勢（未來1-3年及更久）： 房地產市場將逐漸擺脫投機氛圍，回歸「自住/剛需」本質。核心地段、具建設優勢或高品質的住宅仍將有一定支撐。對於京城建設而言，隨著「青海76安藤忠雄個案」等專案取得建照並開始銷售認列，公司業績將迎來爆發性成長。其深耕高雄高端市場的策略，有助於在市場分化中維持競爭優勢。投資人（特別是散戶）應注意的重點
* 勿追高殺低： 鑒於短期市場逆風和公司目前業績表現，散戶投資人不宜盲目追高。應審慎評估市場風險。 * 關注公司專案進度： 密切追蹤「青海76安藤忠雄個案」的建照取得、銷售啟動及營收認列時程。這是未來支撐股價的關鍵因素。 * 留意房市政策： 央行信用管制政策的任何調整，都可能對房地產市場產生重大影響。鬆綁融資政策將是市場復甦的重要訊號。 * 長期投資視野： 若看好京城建設的長期發展潛力及高雄高端市場，應以較長期的視角進行投資，而非追求短期波動。 * 檢視財務體質： 雖然2025年營收下降，但公司的毛利率和2024年展現的良好財務比率仍值得肯定。應持續關注未來季報，了解公司在營收下滑時的成本控制與獲利能力維持狀況。 * 區位選擇： 注意報告中提及的市場區域分化，京城建設主要專案位於高雄核心區域，其抗跌性可能較高。利多與利空資訊總覽
本報告內容可整理出以下利多與利空資訊：
資訊屬性 具體內容與文件依據 利多
全國信義房價指數止跌回升： 2025年第三季信義房價指數較第二季增長2.64%。新北市3.79%、新竹市2.47%、台北市0.54%表現優於其他都會區。（P.6）
銀行不動產貸款風險受控： 2025年10月台灣全體銀行不動產貸款佔比下降至36.64%，顯示銀行對房地產及購屋貸款控制見效，其他放款業務比重穩定成長，對金融體系屬好消息。（P.7）
消費者購置住宅貸款總額創新高： 儘管佔比下降，但總額仍達新台幣11兆4864億元，顯示自住需求仍存。（P.7）
新青安貸款提供市場動能： 2025年10月新青安貸款佔五大行庫新承做購屋貸款比率高達49.29%，顯示政府政策對首購族的支持，為市場注入部分活水。（P.8）
京城建設土地庫存充足： 2025年持續購入2筆營建用地，總面積987.95坪，總金額1,490仟元。目前總土地庫存量達10,538坪，為未來開發提供穩健基礎。（P.13, P.15）
龐大潛力開發案： 「青海76安藤忠雄個案」總銷售金額高達新台幣400億元（京城建設部分總銷232億元），預計2026年第一季取得建照，將為公司帶來巨大的長期營收與獲利。（P.16）
現有專案毛利率高： 主要在售個案如「京城天贊」毛利率達68.42%，「馥之森」40.60%、「京城凱悅」39.13%，顯示公司產品具高附加價值與獲利能力。（P.18）
財務體質穩健（2024年數據）： 2024年財務比率顯示，流動比率、速動比率、利息保障倍數、應收帳款週轉率、資產報酬率、股東權益報酬率、銷貨毛利率及每股盈餘等均較前兩年大幅提升，整體營運效率與獲利能力良好。（P.21）
市場區位優勢： 房地產市場展望中預期核心地段、高品質住宅及新建案可能維持相對支撐，京城建設多數專案屬於此類，有望抵禦部分市場風險。（P.22）
自住需求成主流： 市場重心轉向自住/剛需，有助於房市回歸健康，減少投機炒作，對長期穩定發展有利。（P.22）
利空
房市交易量明顯下滑： 全國及六都交易量均衰退，市場進入盤整期。2025年1-10月全國建物移轉登記棟數較2024年同期大幅衰退27.29%。（P.4, P.5）
房價預期改變： 市場思維從「只漲不跌」轉向「漲幅有限或修正可能」，部分區域房價已呈現修正。（P.4）
貸款與資金面壓力加大： 國內房貸及房地產放款集中度仍高，金融機構嚴格篩選、以價制量，導致資金取得不易。（P.4）
供給壓力浮現： 新屋完工/交屋潮與供給壓力並存，建商需注意「交屋節奏」與「供需失衡」風險。（P.4）
六都建物移轉棟數大幅衰退： 2025年1-10月高雄市建物移轉衰退42.82%為六都之最，台南市衰退41.98%，新北市衰退39.02%等，顯示整體市場低迷。（P.5）
部分都會區房價指數負成長： 桃園市、高雄市、台南市、台中市2025年第三季信義房價指數季增率為負值，顯示這些區域房價仍在修正。（P.6）
新承做房貸金額腰斬： 央行信用管制下，五大行庫新承做房貸金額從2024年7月的1,217億下降到2025年10月的551億，顯示房貸需求大幅萎縮。（P.8）
建商貸款年增率趨近於零： 建商貸款餘額年增率從高點滑落至2025年10月的0.0076%，趨近於零，代表建商看淡後市且銀行限制放款，短期不易回升。（P.9）
消費者購置住宅貸款年增率下降： 10月消費者購置住宅貸款年增率走跌至5.10%，回到2018年水平，反映購屋需求減弱。（P.9）
高雄預售屋交易量劇減： 2025年8月高雄預售屋每月交易戶數僅193戶，較去年同期衰退84.97%，顯示市場買氣極度低迷。（P.10）
高雄中古屋市場量價皆衰退： 高雄市中古屋市場單價及成交量均呈衰退狀況，顯示二手市場亦不樂觀。（P.11）
京城建設近期營收大幅下滑： 2025年1-11月累計營業收入新台幣3,521,620仟元，年減52.32%，主要因2025年營收衰退且去年有售地收入，導致同期比較基期較高。（P.13, P.20）
2025年1-3Q每股盈餘顯著下降： 2025年1-3Q基本每股盈餘為1.73元，遠低於2024年全年的7.67元，反映近期獲利能力受到營收影響。（P.19, P.20）
房地產市場「價穩量縮」格局延續： 報告展望預期成交量與市場熱度難以回到過去旺盛水準。（P.22）
市場區域分化明顯： 邊陲、蛋白區、中古屋可能持續修正或低迷，非核心區域面臨較大挑戰。（P.22）
條列式重點摘要與數字/圖表分析
公司基本資訊與聲明
- 京城建設股份有限公司 (KTC, 2524 TW) 法人說明會，發言人為IR Manager 周敬恆 Bruce Chou。
- 發佈日期為2025年12月12日。
- 公司聲明強調報告內容除財務報表外，未經會計師審核，包含前瞻性陳述，實際營運結果可能與預測有差異，且資料僅供參考，不構成證券買賣要約。
房地產市場概況
第七波信用管制後市場趨勢 (P.4)
- 交易量明顯下滑，市場進入盤整期： 六都建物交易量衰退明顯，成交量雖止跌回升但整體仍偏弱。
- 房價出現局部修正： 市場預期從「只漲不跌」轉變為「漲幅有限或修正可能」。購屋、換屋、投資者的心態皆可能轉變。
- 貸款、信貸管制及資金面壓力加大： 國內房貸及房地產放款集中度仍高，金融機構對於購屋貸款、預售建案貸款採嚴格篩選、以價制量。
- 新屋完工/交屋潮與供給壓力浮現： 對建商、買方、屋主而言，需注意「交屋節奏」與「供需失衡」的風險。
- 市場區域與產品類型分化加劇： 核心蛋黃區或具交通建設優勢的地段雖有支撐，但成交量仍下滑，議價空間也開始拉大。
全國建物移轉登記(買賣) (P.5)
- 全國棟數大幅衰退： 2025年1-10月全國建物移轉登記棟數為216,180棟，較2024年同期297,336棟大幅衰退達27.29%。
- 六都衰退幅度分析： 高雄市衰退幅度最大，達42.82%；其次為台南市41.98%、新北市39.02%、台北市36.32%、台中市36.31%，桃園市衰退31.73%。
都會區 2025年1-10月建物移轉棟數衰退幅度 高雄市 42.82% 台南市 41.98% 新北市 39.02% 台北市 36.32% 台中市 36.31% 桃園市 31.73%
- 圖表趨勢分析： 「台灣-建物移轉登記-買賣」圖表顯示，建物移轉登記棟數在2021-2022年達到高峰後，於2023年開始下滑，並在2024-2025年期間出現明顯的下降趨勢。年增率（右軸）自2022年中以來多呈現負值，且負成長幅度在近期有擴大趨勢，與文字描述的「大幅衰退」相符，顯示市場交易活動顯著放緩。
全國信義房屋指數 (P.6)
- 全國指數止跌回升： 2025年第三季信義房價指數止跌回升，比較第二季增長2.64%。
- 六都季增率分析： 新北市表現最好，增長3.79%；新竹市增長2.47%；台北市增長0.54%。然而，桃園市、高雄市、台南市、台中市的季增率均為負值，分別為-1.23%、-1.79%、-2.06%、-2.14%。
都會區 2025年第三季信義房價指數季增率 新北市 3.79% 新竹市 2.47% 台北市 0.54% 桃園市 -1.23% 高雄市 -1.79% 台南市 -2.06% 台中市 -2.14%
- 圖表趨勢分析： 「台灣-信義房價指數-各縣市」圖表顯示，在2022年之前，多數城市的房價指數呈現穩步上升趨勢。然而，自2022年下半年至2024年，指數的上升斜率變緩，甚至部分城市在2024-2025年期間出現小幅回落。年增率（右軸）也從高點顯著下滑，甚至轉為負值，印證了房價面臨修正或漲幅有限的觀點。
全體銀行不動產貸款佔比 (P.7)
- 佔比呈現下降趨勢： 2025年10月台灣全體銀行不動產貸款佔總放款比重下降至36.64%，已呈現下降趨勢。
- 消費者購置住宅貸款總額創新高： 消費者購置住宅貸款總額達新台幣11兆4,864億元。
- 銀行貸款控制見效： 不動產貸款佔比下降，代表銀行對房地產及購屋貸款控制已見成效，而銀行其他放款業務比重也穩定成長，對金融體系而言是正面消息。
- 圖表趨勢分析： 「台灣-全體銀行不動產貸款佔比」圖表顯示，全體銀行不動產貸款佔總放款比重（藍線）在2023年達到高峰後，於2024-2025年呈現微幅下降趨勢。與此同時，消費者購置住宅貸款（紅線）則持續穩步攀升，顯示自住購屋需求仍保持一定動能，但銀行整體對不動產放款的集中度有所下降，反映風險控管。
青安貸款佔比 (P.8)
- 房貸總額下降，青安佔比提升： 在央行第七波信用管制及房市成交量萎縮背景下，五大行庫新承做房貸金額從2024年7月的1,217億下降到2025年10月的551億，下降幅度超過一半。
- 新青安貸款成重要支撐： 2025年10月新青安貸款占購屋貸款比率高達49.29%，顯示新青安房貸在市場中扮演越來越重要的角色，為購屋市場提供了近半的支撐動能。
- 圖表趨勢分析： 「台灣-青安貸款佔比」圖表顯示，五大行庫新承做房貸金額（藍色長條）自2024年中開始大幅下滑。然而，新青安貸款佔新承做房貸的比率（紅線）卻在同一時期急劇上升，特別是從2024年末到2025年達到近50%的高點，明確指出在整體房貸萎縮的市場中，政府政策性貸款成為主要驅動力。
消費者購置住宅貸款 & 建商貸款 (P.9)
- 建商貸款趨近於零： 建商貸款餘額年增率從2021年1月的高點21.73%一路走滑至2025年10月的0.0076%，幾乎趨近於零，代表建商對後市看法保守，且銀行對建商放款持續限制，短期內不易回升。
- 消費者貸款年增率回落： 10月消費者購置住宅貸款年增率已走跌至5.10%，回到2018年水平，顯示購屋需求動能減弱。
- 圖表趨勢分析： 「台灣-消費者購置住宅貸款vs.建商貸款(年增率)」圖表清晰呈現了兩條年增率曲線在2021年達到高峰後，均呈現顯著的下降趨勢。特別是建築貸款餘額年增率（黃線），在2024-2025年幾乎貼近零軸，驗證了建商面臨的嚴峻融資環境和市場看淡情緒。消費者購置住宅貸款餘額年增率（藍線）也從高點回落，顯示購屋需求趨於保守。
高雄市房地產市場概況 (P.10, P.11)
- 高雄市預售屋市場 (P.10)：
- 單價持續創高： 2025年8月每坪單價來到新台幣45.82萬元。
- 交易戶數大幅衰退： 2025年8月每月交易戶數僅193戶，比較去年同期衰退84.97%。
- 圖表趨勢分析： 「台灣-預售屋市場-高雄市」圖表顯示，預售屋每坪單價（藍線）在過去幾年持續攀升，即便在2024-2025年仍處於高位。然而，預售屋成交量（黃色長條）則從2024年中開始急劇萎縮，呈現量價背離的明顯趨勢，印證了「價格還在創高，但交易戶數已呈現相當大幅的衰退」的描述。
- 高雄市二手屋市場 (P.11)：
- 量價皆衰退： 2025年8月每坪單價來到新台幣24.65萬元，每月交易戶數為596戶。中古屋市場不論單價或成交量皆呈現明顯衰退。
- 圖表趨勢分析： 「台灣-二手屋市場-高雄市」圖表顯示，二手屋每坪單價（藍線）在2022年達到高峰後，於2023-2025年趨於平穩甚至略有回落。二手屋成交量（紅線）則自2021年高點後持續下滑，顯示高雄市中古屋市場的交易熱度顯著降溫。
京城建設近期銷售狀況及熱銷個案
公司近期概況 (P.13)
- 營收大幅衰退： 2025年1-11月份累計營業收入為新台幣3,521,620仟元，年減52.32%。主要原因是2025年營業收入衰退且去年有售地收入，導致比較基期較高。
- 已售未入帳金額： 截至9月底，公司已售未入帳金額約為新台幣1.98億元。
- 主要入帳個案： 本年度主要入帳個案包括「新世界」(46.45%)、「美術皇居」(19.73%)、「馥之森」(13.88%)及其他個案。
- 土地購入： 今年共購入2筆土地，總面積987.95坪，總金額新台幣1,490仟元。
KTC ASP and Sales Volume (P.14)
- 平均銷售單價(ASP)： 京城至2025年9月的平均銷售單價為新台幣483仟元/坪，單價拉高主因為「京城天贊」銷售一戶。
- 圖表趨勢分析： 「KTC ASP and Sales Volume」圖表顯示，京城建設的銷售量（綠色長條）在2021-2022年達到高點後，於2023-2025年呈現波動且整體有所下降。平均銷售單價(ASP)（藍線）則呈現穩步上升趨勢，尤其在2025年9月出現顯著的跳升，這與文字描述的「京城天贊銷售一戶」導致ASP拉高相符，暗示公司產品組合正朝向高價位發展。
土地庫存與線上銷售個案 (P.15)
- 2025年土地取得： 取得高雄市左營區福民段、鼓山區青海段二筆營建用地，面積共987.95坪，總金額新台幣1,490,190仟元。
- 土地庫存量： 目前土地庫存量為10,538坪 (不含道路用地、已扣除興建中土地面積26,654坪)。
- 線上銷售個案： 目前線上銷售個案包括「京城天贊」(原京城KingPark)、「京城凱悅」、「馥之森」(原名馥+)。
青海76安藤忠雄個案 (P.16, P.17)
- 合建分售模式： 公司與關係人合建分售高雄市青海段76地號建案，地主(公司關係人)以土地入資，合建分售比例為42%，建方(京城建設)投入工程興建費用入資，合建分售比例為58%。
- 建案基本資料： 該建案為安藤忠雄建築設計，土地面積4836.35坪，總樓地板面積56004.84坪，規劃地上48層、地下5層，總戶數836戶。
- 總銷售金額： 總銷售金額為新台幣400億元(考慮合建分售後，公司部分總銷為新台幣232億元)，坪數規劃從43坪到80坪。
- 預計時程： 本案目前變更設計送照中，預計2026年第一季取得建照，屆時將視市場狀況公開。
2025年主要在售專案 (P.18)
專案名稱 房屋存貨總額 (NT$mn) 總銷售面積 (坪) 總戶數 已售未入帳金額 (NT$mn) 毛利率 (%) 京城天贊 6,198 10,731 59 0 68.42% 京城凱悅 1,074 5,671 23 0 39.13% 馥之森 925 2,608 34 148 40.60% 總計 8,197 19,010 116 148 ------------
- 上述表格顯示，截至2025年9月30日，京城建設有三個主要在售專案。其中「京城天贊」的房屋存貨總額最高，達6,198百萬新台幣，且其毛利率高達68.42%，遠超其他兩個專案，顯示其為公司的高端獲利主力。總體已售未入帳金額主要來自「馥之森」的148百萬新台幣。
2025年第三季合併財務報表
2025年第三季累計 (1-3Q) 財務表現 (P.19)
- 營業收入淨額： 新台幣3,272,392仟元。
- 營業毛利： 新台幣1,479,689仟元，毛利率45.22%。
- 營業利益： 新台幣1,087,313仟元。
- 稅前淨利： 新台幣814,959仟元。
- 本期淨利： 新台幣636,441仟元，淨利率19.45%。
- 基本每股盈餘(EPS)： 1.73元。
2025年第三季單季 財務表現 (P.19)
- 營業收入淨額： 新台幣502,832仟元。
- 營業毛利： 新台幣264,374仟元，毛利率52.58%。
- 營業利益： 新台幣169,198仟元。
- 稅前淨利： 新台幣78,484仟元。
- 本期淨利： 新台幣78,025仟元，淨利率15.52%。
- 基本每股盈餘(EPS)： 0.21元。
京城建設合併損益表 (P.20)
項目 2025年1-3Q (金額$百萬) 2025年1-3Q (比例%) 2024年 (金額$百萬) 2024年 (比例%) 2023年 (金額$百萬) 2023年 (比例%) 2022年 (金額$百萬) 2022年 (比例%) 2021年 (金額$百萬) 2021年 (比例%) 營業收入 3,272 100.0% 9,283 100.0% 2,554 100.0% 3,384 100.0% 6,657 100.0% 營業毛利 1,479 45.22% 4,178 45.00% 1,278 50.03% 1,955 57.77% 2,687 40.36% 營業利益 1,087 33.23% 3,461 37.28% 805 31.53% 1,380 40.79% 2,074 31.15% 稅前淨利 815 24.91% 3,141 33.83% 495 19.38% 1,160 34.27% 1,927 28.94% 本期淨利 636 19.45% 2,832 30.50% 442 17.31% 1,010 29.83% 1,687 25.35% 其他綜合損益 0 0.00% 1 0.02% (1) 0.01% 0 0.01% (3) -0.05% 綜合損益總額 636 19.45% 2,833 30.52% 441 17.28% 1,010 25.84% 1,684 25.30% EPS(元) $1.73 ------ $7.67 ------ $1.20 ------ $2.73 ------ $4.54 ------
- 營業收入趨勢： 2025年1-3Q營業收入為3,272百萬，較2024年全年的9,283百萬及2021年全年的6,657百萬有顯著下降，但高於2023年全年營收的2,554百萬。這與公司提及的「2025年營業收入衰退且去年有售地收入」相符，顯示營收波動較大，受到個案入帳時程和是否有售地收入的影響。
- 毛利率表現： 2025年1-3Q的營業毛利率為45.22%，雖然低於2023年(50.03%)和2022年(57.77%)的高點，但仍高於2024年(45.00%)和2021年(40.36%)，顯示公司產品仍維持良好的獲利能力。
- 每股盈餘變化： 2025年1-3Q的每股盈餘為1.73元，遠低於2024年全年的7.67元、2022年全年的2.73元和2021年全年的4.54元，反映了本期營收下滑對獲利的衝擊。
財務比率分析 (P.21)
財務比率類別 項目 2024年 2023年 2022年 資本結構分析 (%) 負債比率 49.99 52.12 50.73 長期資金佔不動產、廠房及設備比率 5,788.93 3,947.09 3,345.87 流動性分析 (%) 流動比率 421.32 369.78 330.97 速動比率 32.21 8.67 8.25 利息保障倍數 7.24 1.84 4.46 經營績效分析 (%) 應收帳款週轉率 250.42 70.17 32.38 應收帳款收現天數 1.46 5.20 11.27 平均存貨週轉率 0.14 0.04 0.04 平均銷貨天數 2,607.14 9,125.00 9,125.00 不動產、廠房及設備週轉率 (次) 15.94 3.58 4.41 總資產週轉率 (次) 0.24 0.07 0.10 投資報酬分析 (%) 資產報酬率 7.91 1.93 3.43 股東權益報酬率 14.79 2.53 6.00 稅前淨利佔實收資本比率 85.02 13.39 31.42 銷貨毛利率 30.50 17.31 29.84 每股盈餘 (NTD) 7.67 1.20 2.73 現金流量分析 (%) 現金流量比率 16.66 --- --- 現金流量允當比率 91.55 62.58 66.93 現金再投資比率 4.96 --- ---
- 上述表格提供2024、2023、2022年的財務比率。值得注意的是，2024年的多數比率表現顯著優於前兩年，顯示公司在2024年有強勁的財務表現。
- 流動性與償債能力： 流動比率在2024年大幅提高至421.32%，速動比率也顯著改善，利息保障倍數從2023年的1.84倍增至2024年的7.24倍，顯示公司短期償債能力和利息支付能力強勁。
- 經營績效： 應收帳款週轉率從2023年的70.17次大幅提升至2024年的250.42次，應收帳款收現天數從5.20天縮短至1.46天，反映公司收款效率極高。總資產週轉率在2024年也顯著提升，表明資產利用效率良好。
- 投資報酬： 資產報酬率從2023年的1.93%提升至2024年的7.91%，股東權益報酬率從2.53%大幅提升至14.79%，銷貨毛利率也從17.31%提升至30.50%，顯示公司在2024年的獲利能力大幅增強，為股東創造了可觀的回報。2024年每股盈餘也因此達到7.67元。
- 現金流量： 2024年現金流量比率為16.66%，現金流量允當比率為91.55%，顯示公司營運產生的現金足以支應資本支出、償債及股利。
房地產市場展望 (P.22)
- 「價穩量縮」格局延續： 央行對購屋貸款政策持續緊縮，房價雖不會大跌，但成交量與市場熱度難回過去旺盛時期。
- 區域分化更加明顯： 核心地段、高品質住宅、新建案可能維持相對支撐；邊陲、蛋白區、中古屋可能持續修正或低迷。
- 自住需求成主流： 投資客減少甚至消失，新屋市場重心逐漸由「投資/投機」轉向「自住/剛需」。
- 金融政策是市場走向關鍵： 若央行鬆綁購屋融資，或可穩定市場並促進健康流動。
總結與投資建議
京城建設的法人說明會揭示了台灣房地產市場當前所處的嚴峻環境，特別是在央行信用管制政策影響下，市場交易量顯著萎縮，價格預期也趨於保守。此一「價穩量縮」格局預計將在短期內延續，對整體產業鏈構成壓力。 然而，京城建設展現出其在市場逆風中的韌性與長期規劃。儘管2025年1-11月的累計營收因缺乏去年的售地收入而大幅年減52.32%，導致本期每股盈餘降至1.73元，顯示短期獲利面臨挑戰，但公司產品策略聚焦於高品質、高毛利專案，如「京城天贊」高達68.42%的毛利率，證明其盈利能力依然堅實。更重要的是，公司持續補充土地庫存，並擁有「青海76安藤忠雄個案」等總銷金額高達232億元的重量級未來開發案，預計2026年第一季取得建照後，將成為公司未來數年營收與獲利的強勁驅動力。此外，報告中2024年的財務比率，如流動比率、速動比率、應收帳款週轉率、資產報酬率和股東權益報酬率等，均呈現顯著改善，印證了公司穩健的財務體質和營運效率。對股票市場的潛在影響
* 短期： 考量到疲軟的市場交易量和公司現階段營收及每股盈餘的下滑，預期京城建設的股價在短期內可能會受到市場情緒和業績數據的負面影響。 * 長期： 大型專案（尤其是「青海76安藤忠雄個案」）的啟動與認列，將為公司帶來巨大的成長潛力。若市場對此長期利好形成共識，將對股價形成強大支撐，具備潛在的價值重估空間。對未來趨勢的判斷
* 短期： 房地產市場將繼續在政策調控下探底盤整，成交量難以迅速回升。京城建設的短期業績仍將受制於大環境及專案入帳時程。 * 長期： 市場將逐步回歸理性，以自住/剛需為主導。京城建設深耕高雄核心地段、發展高品質住宅的策略，將使其在市場分化中受益，並有望憑藉大型專案在未來展現強勁成長動能。投資人（特別是散戶）應注意的重點
建議投資人採取謹慎而長期的投資策略： 1. 耐心等待： 市場逆風與公司短期業績壓力已是已知資訊。對於追求短期報酬的投資人，應審慎評估。 2. 聚焦未來： 密切關注公司大型開發案，特別是「青海76安藤忠雄個案」的建照取得、銷售進度與未來營收認列時點，這將是決定公司長期價值和股價表現的關鍵。 3. 評估風險： 關注整體房市政策變化，央行若有鬆綁貸款政策，對市場將是正面訊號。 4. 高品質高毛利策略： 京城建設的高毛利率產品定位，有助於公司在市場競爭中保持獲利優勢，這是一個值得肯定的基本面。 總之，京城建設目前處於一個短期承壓但長期成長可期的過渡期。對於具備長期投資視野的投資人而言，當前可能是觀察公司未來發展潛力與佈局的時機。
之前法說會的資訊
- 日期
- 地點
- 統一證券總公司13樓會議室 台北市松山區東興路8號13樓
- 相關說明
- 本公司接受統一證券國際法人部邀請舉辦法人說明會， 說明本公司113年第三季公司營運狀況及產業前景。
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