龍邦（2514）法說會日期、內容、AI重點整理

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龍邦（2514）法說會日期、直播、報告分析

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這份龍邦國際興業(股)公司（股票代碼：2514）2025年法人說明會報告，發佈日期為2025年10月23日，內容涵蓋公司簡介、財務績效與營運概況等面向。整體而言，該報告呈現了公司多元化經營的現狀，但在2025年上半年，主要財務指標面臨顯著壓力，特別是來自不動產事業營收的急劇下滑。

從報告的整體觀點來看，龍邦國際興業正在穩健地從傳統營建商轉型為控股公司，旗下涵蓋食品加工、營建工程、不動產投資、殯葬事業及高球育樂等多個產業。然而，儘管業務多元，2025年上半年的營收和淨利潤表現不佳，主要受到不動產事業營收幾近歸零的拖累。這顯示了公司在某些核心業務領域可能面臨挑戰或處於轉型陣痛期。另一方面，殯葬事業的強勁成長和租賃不動產的高出租率，則為公司提供了部分穩定性和成長潛力。

對於股票市場的潛在影響，短期內，2025年上半年營收及獲利的大幅下滑，可能會對投資人信心造成負面影響，尤其是在不動產事業營收幾乎停滯的情況下。這可能導致股價面臨下行壓力。然而，若市場能夠理解這是特定期間內不動產開發案認列時間點的差異，且看好公司長期轉型及新開發案的潛力，則潛在的利空影響可能有限。長期來看，萬華區都更案「龍邦豐馥」的高銷售率、瑞助營造持續承攬工程以及殯葬事業的穩定成長，可望為公司提供未來的營收動能，但這些效益尚需時間發酵，且易受市場景氣波動影響。

對未來趨勢的判斷，短期而言，龍邦國際興業的財務表現可能持續受不動產開發案認列時間點的影響，營收和獲利波動較大。食品加工和營建工程部門的表現需密切關注，以判斷其是否能穩定貢獻。長期而言，公司轉型為控股公司的策略，透過多角化經營以降低單一產業風險，並在具潛力的殯葬與高球育樂市場取得進展，這將有助於提升其在不同經濟週期下的韌性。萬華都更案預計於2031年完工，屆時將成為重要的營收來源。此外，持有並100%出租的投資性不動產也提供穩定的租金收入。

投資人（特別是散戶）應注意的重點包括：

  1. 營收結構變化：需了解公司營收大幅下滑主要是由不動產事業引起，這是否為短期現象或長期趨勢。未來的營收成長動能將高度依賴新開發案的認列時程。
  2. 獲利能力下滑：2025年上半年淨利和每股盈餘的顯著下降，是影響股價最直接的因素。投資人應關注公司如何改善獲利能力，例如透過成本控制或提升其他事業的營運效率。
  3. 現金流量與負債結構：雖然總負債略有下降，但短期票券大幅減少而長期借款顯著增加，這可能表示公司正在進行債務結構調整或為長期投資籌資，需評估其對財務穩健性的影響。
  4. 新開發案進度：「龍邦豐馥」都更案的開發進度及其銷售狀況將是未來幾年重要的觀察指標，其預計完工日為2031年第一季，遠水救不了近火，因此短期內仍需關注其他業務表現。
  5. 多元事業發展：殯葬事業的成長潛力值得關注，而食品加工和高球育樂能否維持穩定貢獻，對於分散營運風險至關重要。

條列式重點摘要

  • 公司簡介：
    • 龍邦國際興業(股)公司(2514.TW)於1988年1月成立，1992年掛牌上市，為台灣中部第一家上市營建廠商。
    • 早期以不動產開發及物業管理為主，近年轉型為控股公司，發展多方位經營。
    • 旗下事業涵蓋不動產投資、營造、食品加工、投資、殯葬及高球育樂等領域。
  • 財務績效 (2025年6月30日合併資產負債表)：
    • 總資產為新台幣39,862,101仟元，較2024年6月30日微幅增加0.3%。
    • 現金及約當現金自2024年12月31日的5,675,473仟元降至2025年6月30日的3,565,717仟元，減少達37.2%。
    • 合約資產及應收帳款及票據較2024年6月30日增加8.1%。
    • 其他資產較2024年6月30日大幅增加38.5%。
    • 應付短期票券自2024年6月30日的1,896,484仟元顯著減少80.6%至368,640仟元。
    • 長期借款(含一年內到期)自2024年6月30日的2,251,759仟元大幅增加59.6%至2,804,898仟元。
    • 總負債為新台幣19,361,753仟元，較2024年6月30日微幅減少0.5%。
    • 權益總計為新台幣20,500,348仟元，較2024年6月30日增加1.0%。
  • 財務績效 (2025年1-6月合併綜合損益表)：
    • 營業收入為新台幣10,109,866仟元，較去年同期(2024年1-6月)減少15.8%。
    • 營業毛利為新台幣1,414,041仟元，較去年同期減少21.0%。
    • 營業淨利為新台幣570,009仟元，較去年同期減少39.5%。
    • 營業外收入(支出)為負6,454仟元，較去年同期大幅減少106.0%。
    • 本期淨利為新台幣471,683仟元，較去年同期減少42.7%。
    • 基本每股盈餘(EPS)為新台幣0.80元，較去年同期新台幣1.71元減少53.2%。
  • 營運概況 (2025年1-6月部門收入)：
    • 食品加工販售：收入為4,928,563仟元，較去年同期減少7.2%，仍為主要收入來源之一。旗下品牌「泰山」擁有75年歷史，產品線豐富。
    • 不動產：收入為13,058仟元，較去年同期大幅減少99.0%，營收貢獻幾乎歸零。
    • 營建工程：收入為4,905,740仟元，較去年同期減少6.0%，為另一主要收入來源。
    • 殯葬：收入為137,238仟元，較去年同期大幅增加45.1%，成長表現亮眼。旗下有龍福(慈安園)與龍寶(中投福座)，中投福座擁有塔位37,946個、牌位18,602個。
    • 高球育樂：收入為125,267仟元，較去年同期微幅增加1.3%。旗下有東華高爾夫球場與黃金海岸高爾夫球場。
  • 不動產事業詳情：
    • 龍邦豐馥 (萬華區都更案)：位於台北市萬華區西園路，基地面積約516坪，規劃為地上12、15層(兩棟)的店鋪住宅大樓。總規劃戶數104戶住家及2戶金融保險業，可售戶數為住家64戶及金融保險業2戶。銷售率達84.85%(戶數)及81.75%(金額)。預計2031年第一季完工。
    • 租賃性不動產：龍邦世貿大樓、台北亞洲廣場大樓及台北時代金融廣場等辦公/店面出租率均為100%，提供穩定租金收入。
  • 營造事業-瑞助：
    • 2025年1月至9月，新得標承攬工程3件，承攬總金額約新台幣45.48億元。
    • 瑞助營造自成立至2025年9月止，累計承攬336個工程建案，總工程金額達新台幣1,825億元。
    • 2025年1-6月營建工程營業收入、營業毛利及稅前淨利均較去年同期下降，分別減少6.0%、12.0%及29.6%。

數字、圖表或表格主要趨勢分析

合併資產負債表 (2025/6/30 vs 2024/12/31 & 2024/6/30)

項目 2025/6/30 2024/12/31 2024/6/30 增減% (與2024/6/30比較)
現金及約當現金 $3,565,717 $5,675,473 $3,478,240 -37.2%
合約資產&應收帳款及票據 5,212,484 4,819,723 5,761,963 8.1%
存貨 3,726,667 3,602,663 4,468,629 3.4%
金融資產 2,955,585 2,826,434 3,393,039 4.6%
採用權益法之投資 314,628 324,188 299,160 -2.9%
不動產、廠房及設備&投資性不動產 14,831,041 14,827,380 14,812,908 - %
預付投資款 3,600,000 3,600,000 3,600,000 - %
其他資產 5,655,979 4,083,285 3,999,329 38.5%
總資產 $39,862,101 $39,759,146 $39,813,268 0.3%
合約負債 $4,458,577 $4,205,467 $5,008,878 6.0%
應付帳款及票據 2,614,636 2,909,554 2,421,099 -10.1%
短期借款 2,214,013 2,094,000 2,264,134 5.7%
應付短期票券 368,640 1,896,986 1,896,484 -80.6%
長期借款(含一年內到期) 2,804,898 1,757,024 2,251,759 59.6%
存入保證金 2,475,546 2,292,369 2,291,210 8.0%
其他負債 4,425,443 4,300,525 3,979,453 2.9%
負債總計 $19,361,753 $19,455,925 $20,113,017 -0.5%
權益總計 $20,500,348 $20,303,221 $19,700,251 1.0%
  • 資產方面：從2024年12月31日到2025年6月30日，現金及約當現金大幅減少37.2%，但與2024年6月30日相比僅微幅增加約2.5%。這可能反映了資金用於營運或其他投資活動。其他資產則呈現顯著增長，較2024年6月30日增加了38.5%，這表示公司可能增加了長期投資或持有其他非流動資產。總資產相對穩定，較去年同期微幅增長0.3%，顯示公司規模大致保持不變。
  • 負債方面：應付短期票券呈現大幅縮減，從2024年6月30日的1,896,484仟元減少至2025年6月30日的368,640仟元，降幅達80.6%，這可能意味著公司降低了對短期融資的依賴。然而，與此同時，長期借款(含一年內到期)則大幅增加了59.6%，從2,251,759仟元增至2,804,898仟元，表明公司可能將短期債務轉為長期債務，或為長期投資進行了新的融資，這將影響公司的資本結構和利息支出。
  • 權益方面：權益總計較去年同期微幅增長1.0%，顯示股東權益保持穩定成長。

合併綜合損益表 (2025年1-6月 vs 2024年1-6月)

項目 2025年1-6月 2024年1-6月 增減%
營業收入 $10,109,866 $12,002,650 -15.8%
營業成本 8,695,825 10,212,015 -14.8%
營業毛利 1,414,041 1,790,635 -21.0%
營業費用 844,032 849,013 -0.6%
營業淨利 570,009 941,622 -39.5%
營業外收入(支出) -6,454 107,933 -106.0%
所得稅費用 91,872 225,753 -59.3%
本期淨利 $471,683 $823,802 -42.7%
基本每股盈餘(元) $0.80 $1.71 -53.2%
  • 營收與獲利下滑：2025年上半年，公司的營業收入、營業毛利、營業淨利及本期淨利均呈現顯著下滑。營業收入減少15.8%，營業毛利減少21.0%，營業淨利更是大幅減少39.5%。本期淨利也減少了42.7%，導致基本每股盈餘從去年同期的1.71元降至0.80元，跌幅達53.2%。這表明公司在2025年上半年的整體營運表現面臨較大挑戰。
  • 營業外收入轉負：值得注意的是，營業外收入(支出)從去年同期的107,933仟元轉為負6,454仟元，降幅高達106.0%，這對淨利潤的拖累作用不可忽視。
  • 費用控制：營業費用相對穩定，僅微幅減少0.6%，顯示公司在成本端可能未能有效抵銷營收下滑的影響。

部門收入分析 (2025年1-6月 vs 2024年1-6月)

部門收入 2025 / 1-6 2024 / 1-6 增(減)金額 增(減)比例
合計 10,109,866 12,002,650 -1,892,784 -15.8%
食品加工販售 4,928,563 5,309,768 -381,205 -7.2%
不動產 13,058 1,254,691 -1,241,633 -99.0%
營建工程 4,905,740 5,219,920 -314,180 -6.0%
殯葬 137,238 94,604 42,634 45.1%
高球育樂 125,267 123,667 1,600 1.3%
  • 不動產業務急劇萎縮：不動產部門的收入從去年同期的1,254,691仟元驟降至13,058仟元，跌幅高達99.0%，幾乎完全沒有營收貢獻。這是導致公司總營收大幅下滑(-15.8%)的主要原因。
  • 主要部門表現不佳：食品加工販售和營建工程作為公司兩大主要收入來源，在2025年上半年也呈現下滑趨勢，分別減少了7.2%和6.0%。這兩大核心業務的表現不振，進一步加劇了整體營收壓力。
  • 殯葬事業逆勢成長：殯葬事業的收入則逆勢大幅增長45.1%，顯示該業務在市場中具有較強的成長動能。高球育樂部門也保持微幅增長1.3%，貢獻相對穩定。

營造事業-瑞助 (營建工程) 損益 (2025年1-6月 vs 2024年1-6月)

項目 2025年1-6月 2024年1-6月
營業收入 4,905,740 5,219,920
營業毛利 394,965 448,585
稅前淨利 253,594 360,349
  • 營建工程獲利能力下降：儘管營建工程仍是公司主要的收入來源之一，但其營業收入、營業毛利和稅前淨利在2025年上半年均較去年同期有所下降。營業收入減少6.0%，營業毛利減少12.0%，稅前淨利更是減少了29.6%。這表明該部門的盈利能力在下降，可能受到專案毛利率壓縮或工程進度影響。
  • 新承攬工程：瑞助營造2025年1月至9月新得標承攬工程為3件，總金額達45.48億元，這將為未來營收提供動能，但短期內其影響尚未顯現。

萬華區都更土地案新建工程-龍邦豐馥 基本資料

  • 基地面積約516坪，規劃戶數104戶住家，2戶金融保險業，可售戶數64戶住家，2戶金融保險業。
  • 銷售率高達84.85%(戶數)及81.75%(金額)，顯示市場接受度良好。
  • 預計完工日為2031年第一季，這是一項長期開發案，其效益將在未來數年後才會完全實現。

利多與利空判斷

利多 (Bullish)

  • 殯葬事業強勁成長：殯葬部門2025年1-6月收入較去年同期大幅增長45.1%，顯示該業務具備顯著成長潛力與市場需求。這為公司提供了多元化收入來源及成長動能。
    「殯葬」部門收入 2025/1-6為137,238仟元，2024/1-6為94,604仟元，增(減)比例為45.1%。(資料來源：頁7、21)
  • 投資性不動產租賃穩定：龍邦世貿大樓、台北亞洲廣場大樓、台北時代金融廣場等投資性不動產的出租率均為100%，提供穩定且可預期的租金收入，有助於公司現金流的穩定性。
    「龍邦世貿大樓(台灣大道)」、「台北亞洲廣場大樓(忠孝西路)」、「台北時代金融廣場(民權東路)」出租率均為100%。(資料來源：頁15)
  • 主要都更案銷售良好：萬華區都更案「龍邦豐馥」的銷售率高達84.85%(戶數)及81.75%(金額)，表明市場對該建案的接受度高，未來完工後可望帶來可觀的營收及利潤。
    「龍邦豐馥」銷售率：81.75%。(資料來源：頁14)
  • 瑞助營造持續承攬新案：瑞助營造在2025年1月至9月新承攬3件工程，金額約45.48億元，顯示其在營造市場仍有競爭力，並能持續累積工程案量，為未來營收打下基礎。
    「自2025年1月至9月，新得標承攬之工程共有3件，承攬金額約新台幣45.48億元。」(資料來源：頁18)
  • 權益總計微幅成長：權益總計較去年同期微幅增加1.0%，顯示股東權益維持小幅增長，未因當期淨利下滑而大幅縮水。
    「權益總計」2025/6/30為$20,500,348仟元，2024/6/30為$19,700,251仟元，增減比例為1.0%。(資料來源：頁5)

利空 (Bearish)

  • 營收及獲利顯著下滑：2025年上半年營業收入、營業毛利、營業淨利、本期淨利及基本每股盈餘均呈現大幅下滑，分別為-15.8%、-21.0%、-39.5%、-42.7%和-53.2%。這反映公司整體營運表現不佳，盈利能力大幅削弱。
    「營業收入」增減%為-15.8%，「營業毛利」增減%為-21.0%，「營業淨利」增減%為-39.5%，「本期淨利」增減%為-42.7%，「基本每股盈餘(元)」增減%為-53.2%。(資料來源：頁6)
  • 不動產事業營收急劇萎縮：不動產部門收入在2025年上半年較去年同期暴跌99.0%，幾乎停止貢獻營收，這是導致整體營收大幅下滑的最主要因素。這可能意味著開發案的入帳時點空窗，或市場對該部門商品需求下降。
    「不動產」部門收入 2025/1-6為13,058仟元，2024/1-6為1,254,691仟元，增(減)比例為-99.0%。(資料來源：頁7、10)
  • 營業外收入轉負：營業外收入(支出)從去年同期的正數轉為負數，大幅減少106.0%，進一步侵蝕了公司的淨利潤，顯示非核心業務的表現不佳或有額外支出。
    「營業外收入(支出)」增減%為-106.0%。(資料來源：頁6)
  • 現金及約當現金大幅減少：公司現金及約當現金從2024年12月31日的5,675,473仟元大幅減少至2025年6月30日的3,565,717仟元，降幅達37.2%。這可能表示公司營運資金需求增加，或有大量資本支出。
    「現金及約當現金」2025/6/30為$3,565,717仟元，2024/12/31為$5,675,473仟元，與2024/12/31相比減少了37.2%。(資料來源：頁4)
  • 長期借款顯著增加：長期借款(含一年內到期)較去年同期增加了59.6%，可能意味著公司增加了財務槓桿，或為新的長期投資進行融資，這將增加未來的利息負擔。
    「長期借款(含一年內到期)」2025/6/30為$2,804,898仟元，2024/6/30為$2,251,759仟元，增減比例為59.6%。(資料來源：頁5)
  • 營建工程獲利能力下降：營建工程部門的營業收入、毛利和稅前淨利均呈現下滑，儘管其仍是主要收入來源，但其盈利能力正在減弱，可能影響整體財務表現。
    「營建工程」營業收入增減比例為-6.0%，營業毛利增減比例為-12.0%，稅前淨利增減比例為-29.6%。(資料來源：頁20)

總結與整體分析

總結這份2025年法人說明會報告，龍邦國際興業展現了其作為多元化控股公司的面貌，業務涵蓋廣泛。然而，2025年上半年的財務表現不盡理想，核心問題在於不動產事業營收的急劇下滑，幾乎歸零，這直接導致了公司整體營收和淨利潤的大幅衰退。每股盈餘的腰斬，是投資者應當高度關注的警訊。

從整體觀點來看，龍邦正在經歷一個轉型陣痛期。公司的戰略是透過多元化經營來降低風險，殯葬事業的逆勢成長和租賃性不動產的穩定貢獻，證明了這一策略的部分成效。然而，不動產開發案認列的週期性，使得其營收波動較大，對短期財報構成顯著壓力。營建工程部門雖然有新案承攬，但當期獲利能力有所下降，食品加工業也略有衰退，這些都顯示公司各業務線仍需努力提升營運效率和獲利能力。

對股票市場的潛在影響，短期內，財報數據的疲軟很可能被市場解讀為負面訊息，導致股價承壓。特別是每股盈餘的腰斬，可能觸發投資者的賣壓。然而，若市場能更深入了解不動產營收下滑是因認列時程而非基本面惡化，且看重其萬華都更案的高銷售率及瑞助營造的未來案量，則長線投資者可能維持觀望。由於這份報告的時間點是2025年10月，提供了上半年的數據，市場在當下應已部分消化這些資訊。

對於未來趨勢的判斷：

  • 短期而言（未來6-12個月）：公司的營運表現可能仍受到不動產開發案認列時間點的影響。若無大型不動產開發案在近期完成並入帳，整體營收和獲利仍可能維持相對低迷。食品加工與營建工程部門的止跌回穩或微幅成長，將是關鍵。殯葬事業預計將持續扮演成長引擎的角色，提供部分支撐。
  • 長期而言（未來3-5年及更久）：龍邦的多元化佈局有望展現其韌性。萬華都更案「龍邦豐馥」的高銷售率預示了其未來完工(2031年第一季)後可觀的收益。瑞助營造持續累積的承攬案量也為長期營收奠定了基礎。殯葬與高球育樂等非傳統業務的穩定成長和高潛力，將有助於公司抵禦傳統營建業的週期性風險，並尋求新的增長點。長期債務的增加，可能也反映了公司對未來投資的信心和佈局。

投資人（特別是散戶）應注意的重點：

  1. 關注不動產入帳時點：不動產事業的營收波動巨大，散戶投資人應了解這類收入的認列特性，而非僅看單一期別的數據。需追蹤公司是否有新的建案預計在短期內完工入帳。
  2. 獲利能力而非僅營收：儘管公司營收規模不小，但2025年上半年淨利潤大幅下滑，顯示獲利能力受到壓力。投資人應分析各事業部門的毛利率和淨利率趨勢，判斷公司是否有能力改善盈利。
  3. 資產負債結構的變化：長期借款的增加與短期票券的減少，反映了公司融資策略的調整。散戶應評估這對公司未來現金流及利息負擔的影響，並關注其財務槓桿風險。
  4. 多元事業的效益：雖然公司多角化經營，但目前營收仍主要依賴食品加工與營建工程。殯葬事業的成長是亮點，但其對整體營收的貢獻仍相對較小。投資人應評估多元化策略是否能真正有效降低風險並創造持續增長。
  5. 長期投資眼光：對於像「龍邦豐馥」這類需多年才能完工的大型開發案，短期股價表現可能無法完全反映其潛在價值。若看好公司長期發展，需有耐心等待這些專案的效益顯現。

總體而言，龍邦國際興業正處於一個關鍵的轉型與調整期。短期財務壓力顯而易見，但其多元化的業務佈局和未來開發案的潛力，仍值得長期關注。

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