新美齊（2442）法說會日期、內容、AI重點整理
新美齊（2442）法說會日期、直播、報告分析
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- 臺灣證券交易所1樓資訊展示中心(台北市信義區信義路五段7號1樓)
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以下內容由AI生成：
新美齊(2442) 2024年第二次法人說明會重點摘要 (2024/09/18)
整體分析與總結：
本次新美齊的法人說明會簡報展現了公司在不動產開發、物業管理及資訊服務領域的多元發展。公司透過轉投資策略，積極擴張在建設、物業管理和娛樂事業的版圖。財務數據顯示，新美齊近年來營收波動較大，但獲利能力維持在一定水準，尤其是在2024年上半年，多項獲利指標顯著提升。現金流動性良好，高現金低存貨的策略有助於應對市場變化。簡報也揭露了多項都更、危老重建及聯合開發項目，這些項目將成為未來營收的重要來源。
對股票市場的影響與未來趨勢：
整體而言，這份報告釋放了多空交雜的訊息。從好的方面來看，公司在不動產開發上的積極佈局以及穩健的財務狀況，對股價具有正面支撐作用。尤其是都更和危老項目的推動，有機會在未來帶來可觀的收益，這些被視為長期利多。然而，營收的波動性、以及負債比率偏高等因素，可能使投資人對短期前景抱持觀望態度。若公司能有效控制成本、加速項目銷售，並維持穩定的獲利能力，則股價有機會進一步提升。公司在物業管理及資訊服務方面的發展，雖然營收佔比較小，但有助於分散風險，提供額外的營運支撐。
投資人應注意的重點：
- 營收來源：
- 不動產銷售進度：關注主要建案的銷售率及交屋時程，這直接影響營收認列。
- 租賃及物業管理收入：穩定收入來源，但佔比較小，需關注成長性。
- 財務狀況：
- 現金水位：高現金有助於應對市場變化，尋找新的投資機會。
- 負債比率：雖然合約負債(客戶預收款)高代表建案銷售情況良好，但仍需留意高負債可能帶來的財務風險。
- 存貨狀況：密切注意待售房地、在建房地的去化速度，避免庫存壓力。
- 投資項目：
- 都更、危老重建：關注都更及危老重建項目的進度，這將是未來幾年的營收重點。
- 轉投資事業：了解各轉投資公司的營運狀況，評估其對整體營收的貢獻。
- 公司治理：留意公司是否能持續維持良好的公司治理評鑑。
重點摘要：
- 公司概況
- 成立日期：1986年1月11日。
- 上市日期：2000年11月22日。
- 董事長：林傳捷，總經理：紀榮村。
- 資本額：新台幣25.61億元。
- 員工人數：214人。
- 公司發展里程碑
- 不動產開發與獎項：Jade12 個案多次獲得國家建築金質獎、國家卓越建設獎、英國國際房地產獎等。
- 公司治理：曾為「公司治理100指數」成分股之一，並在公司治理評鑑中獲得上市營建業最佳排名之一。
- 轉型與多元發展：逐步完成經營策略結構調整，自2021年起以不動產建設開發、物業管理事業為合併營收主要來源。成立美齊股份有限公司（電子、家電產品銷售）、京捷建設、新合達科技、齊功建設、新美齊保全、齊城建設，並收購東南亞育樂股份有限公司。
- 幸福企業：榮獲1111人力銀行「2023幸福企業 銀獎」。
- 營運現況
- 建設本業：積極參與都更（画世代、The Top、三重頂崁段、高雄齊功案、台中惠仁段）、危老（硯、新店寶元段）及聯合開發（中原站、中和站）項目。即將推出台中十四期仁平段。
- 代租代管：酒店式公寓有50件委託。
- 物業管理：管理23個案場。
- 保全管理：管理30個案場。
- 資訊服務：提供線上賞屋平台、CRM系統、數位投廣及銷控系統。
- 轉投資公司
- 京捷建設 (60%)：與中石化合資開發「新美齊-画世代」個案。投資額：NT$9.30億。
- 齊功建設 (60%)：與一功建設合資。投資額：NT$1.62億。
- 齊城建設 (70%)：與宜鋼合資。投資額：NT$0.14億。
- 新美齊物業 (99.375%)：提供資產、物業、安全、清潔及設備等管理服務。投資額：NT$1.59億。
- 新美齊保全 (100%)：提供大型社區、商場、商辦及大眾運輸場所保全管理服務。投資額：NT$0.40億。
- 新合達 (42.857%)：提供資訊軟體服務。投資額：NT$0.06億。
- 東南亞育樂 (100%)：提供商場租賃服務。投資額：NT$8.80億。
- 推案執行狀況
- 已完工項目：新美齊心岳於2023年完工，2024年完成交屋。
- 銷售中個案：
- 新美齊-硯（危老，捷運西門站）：57戶，預計總銷11億元，銷售率98%。
- 新美齊-画世代（都更，捷運府中站）：632戶，預計總銷146億元，銷售率98%。
- 新美齊-The Top（都更，忠孝橋環河南路河畔）：182戶，預計總銷38億元，銷售率100%。
- 即將推出：新美齊-台中14期（自建，馬禮遜美國學校）：86戶，預計總銷28.5億元。
- 規劃中個案（預計建照時間）：
- 新美齊-三重頂崁段（都更，頂崁工業區）：預計2026年Q2取得建照。
- 新美齊-台中溝背段（自建，機捷特區）：預計2025年Q3取得建照。
- 新美齊-高雄齊功案（都更，苓雅區中正一路星巴克）：預計2025年Q4取得建照。
- 新美齊-新店寶元段（危老，新店裕隆城）：預計2025年Q4取得建照。
- 新美齊-台中惠仁段（都更，台中七期捷運水安宮站）：預計2026年Q3取得建照。
- 營收組合（單位：新台幣億元）
- 2021年：不動產買賣91%，租賃7%，公寓大廈管理2%。
- 2022年：不動產買賣90%，租賃2%，公寓大廈管理9%。
- 2023年：不動產買賣82%，租賃3%，公寓大廈管理5%。
- 2024年H1：不動產買賣93%，租賃2%，公寓大廈管理9%。
- 營收趨勢：不動產買賣為主要營收來源，佔比超過8成，租賃和公寓大廈管理收入佔比較小。
- 存貨分析（單位：新台幣億元）
- 待售房地：2021年5.5億元，2022年2.5億元，2023年6.0億元，2024年H1 3.5億元。
- 在建房地：2021年59.0億元，2022年82億元，2023年93.6億元，2024年H1 103.4億元。
- 營建用地(含預付)：2021年11.6億元，2022年8.6億元，2023年1.6億元，2024年H1 1.7億元。
- 存貨趨勢：在建房地持續增加，反映公司積極投入建設開發。營建用地則大幅減少。
- 財務狀況
- 可支配流動比：
- 可支配現金：2021年16.06億元，2022年14.29億元，2023年21.95億元。
- 存貨：2021年30.66億元，2022年40.32億元，2023年34.9億元。
- 可支配流動比：2021年52.40%，2022年35.40%，2023年62.89%。
- 獲利能力：
- 資產報酬率：2021年4.09%，2022年1.08%，2023年2.8%，2024年H1 2.88%。
- 權益報酬率：2021年11.46%，2022年3.17%，2023年8.92%，2024年H1 9.08%。
- 稅前純益占實收資本比率：2021年20.04%，2022年6.86%，2023年20.71%，2024年H1 24.6%。
- 合併損益表：
- 營業收入：2021年15.3億元，2022年5.5億元，2023年25.0億元，2024年H1 4.6億元。
- 營業毛利：2021年5.6億元（毛利率37%），2022年1.6億元（毛利率28%），2023年6.8億元（毛利率27%），2024年H1 2.0億元（毛利率44%）。
- 營業利益：2021年3.4億元（營業利益率22%），2022年-0.1億元（營業利益率-2%），2023年3.5億元（營業利益率14%），2024年H1 1.2億元（營業利益率27%）。
- 稅前淨利：2021年4.9億元（稅前淨利率32%），2022年1.7億元（稅前淨利率32%），2023年5.3億元（稅前淨利率21%），2024年H1 3.1億元（稅前淨利率69%）。
- 稅後淨利：2021年4.8億元（稅後淨利率31%），2022年1.4億元（稅後淨利率25%），2023年4.3億元（稅後淨利率17%），2024年H1 2.4億元（稅後淨利率52%）。
- EPS：2021年1.89元，2022年0.55元，2023年1.67元，2024年H1 0.92元。
- 合併資產負債表：
- 待售房地：2021年底5.5億元(佔總資產4%)，2022年底2.5億元(2%)，2023年底6.0億元(4%)，2024年6月底3.5億元(2%)。
- 在建房地：2021年底59.0億元(49%)，2022年底82億元(54%)，2023年底93.6億元(56%)，2024年6月底103.4億元(59%)。
- 營建用地：2021年底11.6億元(10%)，2022年底6.9億元(4.6%)，2023年底1.6億元(1%)，2024年6月底1.7億元(1%)。
- 總資產：2021年底120.7億元，2022年底149.3億元，2023年底167.1億元，2024年6月底176.2億元。
- 金融借款：2021年底63.8億元(佔總資產53%)，2022年底67.5億元(45%)，2023年底71.5億元(43%)，2024年6月底80.8億元(47%)。
- 合約負債(客戶預收款)：2021年底9.1億元(8%)，2022年底31.1億元(21%)，2023年底31.5億元(19%)，2024年6月底31.6億元(18%)。
- 總負債：2021年底76.8億元(64%)，2022年底104.3億元(70%)，2023年底116.3億元(70%)，2024年6月底122.8億元(70%)。
- 歸屬於母公司權益：2021年底37.6億元(31%)，2022年底38.7億元(26%)，2023年底43.4億元(26%)，2024年6月底46.0億元(26%)。
- 每股淨值：2021年底15.37元，2022年底15.27元，2023年底16.93元，2024年6月底17.96元。
- 流動比率：2021年底152.5%，2022年底134.58%，2023年底136.47%，2024年6月底136.81%。
- 每股盈餘及股利分派情形
- 近年股利政策：2018年股利合計1.5元（股票股利1.0元，現金股利0.5元），2021年股利合計0.7元（股票股利0.5元，現金股利0.2元），2023年股利合計0.33元（股票股利0.22元，現金股利0.11元）。
- 股利分派率：近年分派率約在20%~50%之間。
- 股東結構與股權分散情形
- 股東結構：截至2024年9月8日，公司股東以個人為主（佔53.07%），其次為其他法人（佔42.59%），外國機構及外國人佔比較小（4.34%）。
- 股權分散：股權集中度高，1,000,001股以上之股東僅25人，但持有股數佔總股數55.12%。
總結：
新美齊在不動產市場的佈局廣泛，多個都更和危老重建項目是未來成長的動能。財務數據顯示公司現金水位充足，但同時也面臨負債較高的情況，投資者應密切關注公司的銷售進度、成本控制及財務風險管理。2024年上半年獲利能力的顯著提升，是一個正向的訊號。整體而言，新美齊的未來發展潛力值得期待，但投資者應審慎評估風險。
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