隆大（5519）法說會日期、內容、AI重點整理
隆大（5519）法說會日期、直播、報告分析
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以下內容由AI生成：
分析與總結
隆大營建事業（股票代碼：5519）於2025年9月24日舉辦的法人說明會，提供公司在營建與不動產開發領域的最新營運概況與未來規劃。整體而言，報告揭示了公司短期面臨的挑戰，但同時展現了穩健的長期成長潛力與多元化的經營策略。
對報告的整體觀點
本次法人說明會報告內容涵蓋了隆大營建事業的財務現況、營運實績、未來推案計畫、土地儲備以及海外投資布局。儘管2025年上半年營收與獲利數據出現顯著下滑，但營運效率的提升（毛利率與淨利率均上升）是一項值得肯定的積極信號。公司擁有龐大的建案儲備與土地庫存，並積極拓展業務至北台灣與海外市場，顯示其對未來發展的信心與前瞻性的布局。
對股票市場的潛在影響
短期影響：報告中揭露的2025年上半年營收與獲利大幅衰退，可能會對隆大（5519）的股價造成短期壓力，市場可能擔憂其業務量不足。此外，部分2025年完工成屋的銷售率偏低，也可能使投資人對短期去化速度持觀望態度。 長期影響：然而，毛利率與淨利率的提升，反映公司在成本控制與產品組合上的優化，有望為長期獲利能力提供支撐。更為重要的是，公司高達219億元的建案儲備、豐富的土地庫存、公辦都市更新項目以及海外不動產投資，為未來的營收與獲利提供了堅實的基礎和多元化的想像空間。這些長期利多因素有助於穩定市場對其未來成長的預期，並可能吸引長期價值型投資人。
對未來趨勢的判斷
- 短期趨勢：2025年下半年至2026年，隆大營建的營收認列將主要依賴於已完工但銷售率偏低的建案去化，以及部分興建中預售案的持續入帳。市場需要密切觀察這些在建案的銷售進度，以評估短期獲利能否改善。儘管毛利率表現良好，但絕對營收規模的壓力仍需時間克服。
- 長期趨勢：隆大營建的長期發展前景相對樂觀。從2027年延伸至2030年的龐大推案總銷，確保了未來數年穩定的收入來源。尤其是前鎮區經貿段I期等大型項目，以及前鎮區經貿段II期和新北市淡水區仁愛段的土地儲備，為公司提供了充足的開發動能。花蓮及海外市場的拓展，則顯示公司積極分散地域風險並開闢新成長曲線，有助於其成為更具韌性的綜合型營建開發商。
投資人（特別是散戶）應注意的重點
- 短期銷售動態：散戶投資人應密切關注2025年已完工且銷售率較低的建案（如鳳凰天畝V、鳳凰悅）以及興建中預售案（如鳳凰橋科ONE、鳳凰萃）的銷售去化速度。銷售回溫將直接影響公司短期營收表現。
- 營運效率指標：毛利率與淨利率的維持與否，是衡量公司營運效率和獲利能力的關鍵。若能在營收回升的同時，持續保持高毛利率，將是利多信號。
- 「先建後售」風險：公司多個未來推案採取「先建後售」策略。此策略在市場景氣好時可鎖定較佳價格，但在房市遇冷時可能面臨庫存壓力。散戶需評估潛在的市場風險。
- 多元化布局效益：關注花蓮、新北淡水等新市場的開發進度，以及海外不動產投資的收益貢獻。這些多元化布局能否帶來實質效益，將是公司長期成長的重要觀察點。
- 工程承攬進度：營造事業體的長期大案（如屏東國際棒球場）能提供穩定的收入。投資人可留意此類大型專案的工程進度與認列狀況。
條列式重點摘要
公司簡介
- 成立日期：民國71年（1982年）4月30日。
- 資本額：新台幣2,191,971,800元。
- 上市/上櫃歷史：民國88年（1999年）10月7日上櫃，民國103年（2014年）2月10日上市。
- 核心專長：專業建築營造。
- 主要業務：
- 不動產開發：以集合住宅為主。
- 建築工程承攬：集合住宅、辦公大樓、學校、醫院、廠房。
- 不動產租賃及一般旅館業務。
- 經營團隊：董事長為陳武聰，總經理為洪茂源。
經營理念與策略
- 經營理念：重視品質、創新、安全與服務，將營建業視為服務業。
- 經營策略：
- 建立品牌優勢，創造土地附加價值。
- 提供專業完整的建築規劃。
- 產品規劃鎖定首購及自住族群需求。
- 以市區優質土地為主，輔以機能完善的郊區土地。
- 提供完善的售後服務。
財務資訊：合併綜合損益表（單位：新台幣萬元）
項目 114年1月1日至6月30日 (H1 2025) 113年1月1日至6月30日 (H1 2024) 差異金額 差異百分比 營業收入 114,899 314,729 (199,830) (63.49%) 營業毛利 29,426 65,261 (35,835) (54.91%) 營業利益 21,246 49,149 (27,903) (56.77%) 合併淨利 17,335 37,064 (19,729) (53.23%) EPS(單位:元) 0.79 1.69 (0.90) (53.25%) 毛利率 25.61% 20.74% +4.87%p 淨利率 15.09% 11.78% +3.31%p 主要趨勢分析：
2025年上半年相較於2024年上半年，隆大營建的營收、毛利、營業利益及合併淨利均呈現大幅下滑，衰退幅度均超過50%。每股盈餘（EPS）也從1.69元降至0.79元，反映出短期業務量顯著縮減。然而，值得注意的是，公司的毛利率從20.74%提升至25.61%，淨利率也從11.78%提升至15.09%。這表明儘管業務規模縮小，但公司在營運效率、成本控制或產品組合方面有所改善，使得每單位營收的獲利能力有所提升。
營運概況：營造事業體
（資料來源截至2025年8月）
- 已完工專案：裕鐵企業股份有限公司承攬的「Ⅱ期鍍四廠基礎工程」、「CDEFG區公用槽區」及「辦公室及宿舍結構工程」，總承攬金額為新台幣4億元，均已於2025年完工並認列收入。
- 進行中專案：「屏東國際棒球場」承攬金額達新台幣18.48億元，採用完工百分比法認列收入，預計於2027年完工，為營造事業體提供長期且穩定的營收貢獻。
營運概況：建設事業體 - 成屋銷售狀況
（資料來源截至2025年8月）
建案名稱 預計總銷 (億元) 總戶數 已售戶數 114/08/31 已入帳戶數 銷售率 實際完工時間 鳳凰天畝Ⅲ 13 70 63 63 90% 113年 (2024) 鳳凰Villa 37 372 298 298 80% 113年 (2024) 鳳凰天畝V 6 32 3 2 9% 114年 (2025) 鳳凰信義 26 201 201 189 100% 114年 (2025) 鳳凰悦 12 98 51 26 52% 114年 (2025) 成屋銷售合計 94 773 616 主要趨勢分析：
已完工建案總銷金額達94億元，總戶數773戶，已售戶數616戶。其中，2024年完工的「鳳凰天畝Ⅲ」（銷售率90%）與「鳳凰Villa」（銷售率80%）表現優異，大部分已售戶數也已入帳。2025年完工的建案銷售表現分化，「鳳凰信義」已達100%銷售率，表現亮眼；「鳳凰悦」銷售率為52%，仍有近半數戶數待去化；而「鳳凰天畝V」銷售率僅9%，銷售速度顯著緩慢，顯示該建案可能面臨去化挑戰。
營運概況：建設事業體 - 預估推案
（資料來源截至2025年8月）
建案名稱 預計總銷 (億元) 總戶數 銷售率 預計完工時間 鳳凰橋科ONE 27 217 6%(興建及預售) 114年 (2025) 鳳凰萃 27 201 17%(興建及預售) 114年 (2025) 楠梓區高昌段 8 67 先建後售 116年 (2027) 前金區後金段 33 92 先建後售 117年 (2028) 岡山區大公段 20 126 先建後售 117年 (2028) 鳳山區埤頂段(南基地) 12 84 先建後售 117年 (2028) 鳳山區埤頂段(北基地) 11 78 先建後售 117年 (2028) 花蓮市主權段 16 186 先建後售 118年 (2029) 前鎮區經貿段I期 65 329 先建後售 119年 (2030) 預估推案合計 219 1,380 主要趨勢分析：
隆大營建擁有一筆可觀的未來推案儲備，預計總銷金額高達219億元，涵蓋1,380戶。其中，2025年預計完工的「鳳凰橋科ONE」與「鳳凰萃」目前預售率分別為6%和17%，銷售進度仍緩慢，需觀察後續入帳情況。而多數長期推案（預計2027年至2030年完工）均採「先建後售」模式，包括楠梓區高昌段、前金區後金段、岡山區大公段、鳳山區埤頂段南/北基地、花蓮市主權段及前鎮區經貿段I期。值得注意的是，「前鎮區經貿段I期」總銷金額達65億元，為單一最大推案，預計2030年完工，顯示公司有顯著的長期營收潛力。花蓮市主權段的推案則標誌著公司地理擴張至東部市場。
營運概況：庫存土地與公辦都市更新
- 土地庫存規劃：
- 高雄前鎮區經貿段Ⅱ期：基地面積2,269坪，隆大營建持分55%，預計為未來的開發項目。
- 新北市淡水區仁愛段：基地面積307.9坪，隆大營建持分50%，此為公司首次進軍北台灣市場的重要布局，具備區域分散風險的意義。
- 公辦都市更新：參與高雄市苓雅區五權段都市更新案，基地面積1,044坪。公辦都更有助於穩定案源，並可能獲得政府政策支持。
營運概況：海外不動產投資
- 日本投資：
- 日本山梨縣富士山麓-本栖鳳凰Hotel：顯示公司涉足海外旅館業務。
- 日本京都艮町屋：進行海外不動產投資。
利多或利空分析
利多 (Positive Factors)
- 毛利率與淨利率顯著提升：114年上半年毛利率達25.61%（年增4.87個百分點），淨利率達15.09%（年增3.31個百分點）。這反映公司在成本控制、產品組合優化或銷售策略上有所成效，提升了每單位營收的獲利能力。
- 龐大的建設事業推案儲備：預計總銷金額高達219億元的建案將在未來數年（2025年至2030年）陸續完工並認列收入，確保了公司長期穩定的營收來源。
- 長期大型營造工程合約：「屏東國際棒球場」承攬金額18.48億元，預計2027年完工，為營造事業體提供穩定且長期的營收貢獻。
- 充足的土地庫存確保未來發展：前鎮區經貿段Ⅱ期和新北市淡水區仁愛段等土地儲備，為公司未來多年的產品規劃和推案提供了堅實的發展基礎。
- 參與公辦都市更新項目：高雄市苓雅區五權段的都更案，通常具有政策支持和較低的土地取得成本優勢，有助於穩定案源與提升品牌形象。
- 業務多元化與地理擴張：花蓮市主權段建案規劃以及新北市淡水區的土地庫存，顯示公司積極拓展高雄以外的台灣市場；日本的海外不動產投資則進一步多元化其資產組合與收入來源，降低單一市場風險。
- 穩健的經營策略：以首購及自住族群為主要目標客群，聚焦市區優質土地開發，並強調完善的售後服務，有助於建立市場口碑和客戶忠誠度。
利空 (Negative Factors)
- 短期營收與獲利大幅下滑：114年上半年營業收入、營業毛利、營業利益及合併淨利均較去年同期大幅衰退超過50%，每股盈餘（EPS）亦減少53.25%。這反映公司當期業務量顯著縮減，對短期財務表現構成壓力。
- 部分2025年完工成屋銷售率偏低：「鳳凰天畝V」銷售率僅9%，以及部分興建中預售案（如「鳳凰橋科ONE」6%、「鳳凰萃」17%）的預售率較低，顯示這些新建案的去化速度緩慢，可能導致存貨積壓與資金周轉壓力。
- 「先建後售」策略的市場風險：多個未來推案採用「先建後售」模式，若未來房市景氣不如預期，可能面臨銷售挑戰、庫存壓力以及獲利的不確定性。
- 較長期的資本佔用：雖然大量的未來推案和土地庫存是長期利多，但這也意味著在這些項目完成並實現銷售之前，將有大量的資本被長期佔用，影響短期資金流動性。
總結
隆大營建事業的2025年法人說明會報告，描繪了一家在短期內面臨營收與獲利壓力，但長期發展潛力豐厚且積極轉型的企業。公司在營運效率提升、龐大建案儲備以及多元化布局方面展現了堅實的基礎。
對報告的整體觀點
整體而言，報告內容務實地呈現了隆大營建當前的經營現況。雖然短期財務數據不佳，但毛利率和淨利率的改善反映了公司內部管理效率的提升。公司在建案開發、土地儲備、公辦都更及海外投資上的布局，勾勒出明確的中長期成長路徑，試圖透過多元化策略來降低風險並開創新的營收動能。
對股票市場的潛在影響
短期而言，市場可能會因上半年大幅下滑的營收與獲利表現，以及部分新成屋銷售去化緩慢而產生負面情緒，導致股價承壓。長期來看，然而，隨著未來推案的陸續入帳、土地開發案的啟動、公辦都更的推進以及海外投資的效益顯現，這些積極因素有望提供股價堅實的底部支撐，甚至吸引長線資金的關注。毛利率的穩定或持續提升，亦將是市場評價公司獲利品質的重要依據。
對未來趨勢的判斷
- 短期趨勢：預期2025年下半年至2026年，隆大營建仍需努力消化現有庫存並加速新完工建案的銷售。短期營收與獲利能否回溫，將高度取決於房市景氣及公司銷售策略的有效性。毛利率的維持將是判斷其營運韌性的關鍵。
- 長期趨勢：從2027年延伸至2030年的巨額推案儲備（高達219億元總銷），加上前鎮經貿段、淡水仁愛段等土地儲備以及公辦都更案，為隆大營建的長期成長提供了充足的燃料。將業務觸角伸向北台灣和海外市場，也預示著公司未來將有更廣闊的發展空間和更穩健的營收結構。長期而言，公司有望藉由這些布局實現更為穩定的多元化成長。
投資人（特別是散戶）應注意的重點
- 短期銷售觀察：散戶投資人應密切追蹤2025年已完工及興建中預售案（如鳳凰天畝V、鳳凰悦、鳳凰橋科ONE、鳳凰萃）的銷售表現，這將直接影響公司近期的營收與獲利數字。
- 獲利品質指標：持續關注毛利率和淨利率的變化趨勢。若公司能維持或進一步提升這些比率，即使營收成長緩慢，也代表其獲利品質良好。
- 長期展望與風險評估：對於長期投資人而言，公司龐大的土地儲備、多樣化的推案計畫以及跨足海外的策略，是重要的潛在利多。然而，採用「先建後售」策略的風險、房市景氣波動以及大量資本佔用對資金流動性的影響，也需納入考量。
- 多元業務進展：留意公辦都更案的實質進度與效益，以及海外不動產投資的收益貢獻。這些新業務的發展將是衡量公司長期價值成長的關鍵。
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