士開（5324）法說會日期、內容、AI重點整理
士開（5324）法說會日期、直播、報告分析
公開資訊觀測站資訊
- 日期
- 地點
- Webex線上會議
- 相關說明
- 受邀參加元富證券舉辦之線上法人說明會 相關資訊將依規定揭露於公開資訊觀測站
- 公司提供的連結
- 公司網站相關資訊連結
- PDF簡報
- 公開資訊觀測站簡報連結
- 直播或串流
- TWSE網站直播串流連結
- 文件報告
- 公司未提供
本站AI重點整理分析
以下內容由AI生成：
報告綜合分析與總結
士林開發股份有限公司（股票代碼：5324）於2025年12月30日發布的法人說明會報告，呈現了公司在不同業務板塊的現況與未來展望。報告顯示，公司在2025年前三季的財務表現因土地開發案未有主要完工入帳而承壓，導致營收顯著下滑並出現虧損。然而，其飯店餐飲業務持續穩健成長，提供了營收的穩定基礎。更為重要的是，公司在都市更新領域展現出強大的項目儲備與整合能力，多個大型都更案在審議或開發中取得顯著進展，預計將在未來幾年逐步貢獻可觀的營收與獲利。
整體而言，本報告揭示了士林開發目前處於業務轉型與未來成長潛力積蓄的階段。短期財務數據受制於房地產開發的週期性，但長期來看，其在精華區的都更項目儲備，以及專業的整合與開發能力，構成公司未來價值創造的核心。
對股票市場的潛在影響
- 短期影響：2025年前三季的營收大幅下滑、營業虧損及每股盈餘為負值，這些利空財務數據可能會對短期股價表現構成壓力。市場可能會因此產生觀望態度。
- 長期影響：報告中揭示的豐富都更與開發中個案，特別是多個項目已取得高比例地主同意並預計在2026年獲得核准及啟動，預示著公司未來幾年將有多案齊發，帶來穩定的營收與獲利入帳。這些潛在的巨額銷售總額（如天母新村預估55億元、南京武昌預估45-50億元）是顯著的利多因素。一旦這些項目開始貢獻營收，將有望推動股價上揚。飯店餐飲業務的穩定成長也能為公司提供一定的基本支撐。
對未來趨勢的判斷（短期或長期）
- 短期趨勢（未來12-18個月）：預計公司土地開發業務的營收貢獻仍可能受限，主要依賴餘屋銷售和已簽約預售案的進度。然而，隨著2026年多個都更審議中個案預計獲得核准，並可能立即開工，市場對公司未來發展的信心有望逐步回升。飯店餐飲業務將持續作為穩定的現金流來源。短期內股價波動可能較大，但基本面預期將趨於樂觀。
- 長期趨勢（未來18個月以上）：長期趨勢判斷為利多且成長可期。公司在台北市精華地區的都更策略，結合其專業整合與執行力，使其在房地產市場具備獨特優勢。隨著天母新村、南京武昌等大型開發中個案，以及信義安和、士開157、瑞安街、信義松德等多個都更案陸續進入實質開發與銷售階段，公司將迎來業績爆發期。這將是士林開發未來幾年主要的成長動能。
投資人（特別是散戶）應注意的重點
- 關注項目進度：散戶投資人應密切關注各都更案與開發中個案的審議核准、開工及預售銷售進度。這些里程碑的達成是驅動公司未來價值實現的關鍵。
- 理解營收週期性：房地產開發的營收具有高度週期性，不應僅憑單一季度或年度的財務表現來判斷公司長期價值。需著眼於公司長期項目儲備與入帳時程。
- 審視營收結構變化：留意飯店餐飲業務與營建開發業務的營收比例變化。雖然餐飲旅館業務穩定，但營建開發才是公司獲利爆發的來源。
- 都更政策與風險：都更案的推動受政策、法規及地主整合等因素影響，存在一定不確定性。雖然報告顯示公司整合能力強，但仍需留意相關風險。
- 房市景氣變化：儘管央行有信用管制，但北部房市顯示出韌性。投資人應關注台灣北部房市的整體景氣，這將直接影響公司項目的銷售表現。
- 留意資金運用：公司規劃發行12億元有擔保公司債，資金的有效運用與負債管理亦是觀察重點。
條列式重點摘要
- 公司基本資訊：
- 成立於1984年1月，1996年11月上櫃核准，資本額為新台幣2,263,791仟元。
- 主要營業項目為不動產土地開發、俱樂部、旅館及餐飲等。
- 發跡於台北市士林天母地區，並拓展至大台北精華區。
- 旗下擁有amba意舍酒店三個分館（中山北路、西門町、松山火車站）。
- 2025年第三季財務概況（截至114年第3季）：
- 流動資產/流動負債比例為144%，顯示公司具備一定的短期償債能力。
- 與客戶簽訂之預售及成屋銷售合約價款達58.7億元。
- 靜安樹語及臨沂若拙兩建案餘屋部分銷售入帳，營收總額超過3億元。
- 第四季規劃發行12億元有擔保公司債。
- 餐飲旅館業務發展穩定，營收及獲利一年勝過一年。
- 2025年第三季業務概況（截至114年1-9月）：
- 營業收入為610,692仟元，相較113年同期大幅下降。
- 毛利率顯著提升至44%，但因營業費用及營業外收支影響，導致本期淨利歸屬母公司為負69,548仟元，每股盈餘為負0.31元。
- 營收結構發生重大轉變：餐飲旅館業務佔總營收71%，營建開發佔19%，休閒育樂佔11%。去年同期營建開發佔63%。
- 興建中個案：
- 城心曜曜：台北市大同區，基地面積1008坪，規劃24F/B5。銷售已超過70%。
- 碧湖雲景：內湖區內湖路港墘路口，基地面積927坪，規劃30F/B4。為近200戶海砂屋都更案，採邊建邊售方式。
- 都更審議中個案（預計2026年核准）：
- 信義安和：台北市大安區，基地面積679坪，規劃23F/B4。2023年9月都更送件。
- 士開157：台北市士林區，基地面積388坪，規劃11F/B3。已取得100%都更同意，以168專案實施。
- 瑞安街：台北市大安區，基地面積529坪，規劃23F/B4。2024年12月已核准100%同意，為168專案，並於12月23日取得拆除執照。
- 信義松德：信義區忠孝東路五段236巷，基地面積1,127坪，規劃24F/B4。地主戶數116戶/150人，2025年4月完成都更送件。
- 開發中個案（預計2026年都更送件報核）：
- 天母新村：士林區天母天玉街，基地面積1202坪，規劃26F/B4。已於今年7月開始整合，11月都市更新同意比例已超過80%。預估樓地板面積10,500坪，總銷金額約55億元。
- 南京武昌：松山區南京東路五段，基地面積1006坪，規劃21F/B4。已於今年7月開始整合，12月都市更新同意書簽署比例超過85%。預估樓地板面積8,600坪，總銷金額約45億元至50億元。
- 房市概況：
- 2024年9月央行實施第七度信用管制，房市成交量下降，投機活動減少。
- 2025年第三季全台房價指數較去年同期略有上升，主要由北部地區帶動。
- 2025年第三季與第二季相比，台北房價平穩，新北上漲3.8%，新竹由跌轉漲，其他地區跌幅收斂，顯示房市交易熱度有微幅提升。
數字、圖表與表格趨勢分析
1. 財務概況 (頁10)
- 流動資產/流動負債比例：144%。此比率高於100%，顯示公司的短期償債能力良好，流動性充足。這是一個利多訊息。
- 銷售合約價款：與客戶簽訂之預售及成屋銷售合約價款達58.7億元。此數字代表公司未來潛在的營收來源，雖然尚未入帳，但提供了未來業績的能見度，是潛在的利多。
- 近期營收貢獻：靜安樹語及臨沂若拙兩建案餘屋銷售，今年已貢獻超過3億元的營收、獲利與現金流量。儘管總額不大，但顯示有持續的現金流與獲利貢獻。
- 融資計劃：第四季規劃發行12億元有擔保公司債。這顯示公司有資金需求以支持未來的開發案，同時也展現了其融資能力。
- 餐飲旅館業務表現：該業務線持續穩定發展，營收及獲利皆呈現一年勝過一年的趨勢。這提供了公司穩定的營運基礎與現金流，是一個明確的利多。
2. 業務概況 – 損益表數據 (頁11)
項目 (仟元) 114(7-9) 113(7-9) 114(1-9) 營業收入 151,613 944,617 610,692 營業成本 86,455 683,098 342,783 營業毛利 65,158 261,519 267,909 毛利率% 43% 28% 44% 營業費用 96,505 142,332 289,827 營業損益 -31,347 119,187 -21,918 營業外收支 -15,974 -5,355 -43,858 本期淨利 -47,492 112,418 -66,383 歸屬母公司 -45,078 113,935 -69,548 非控制權益 -2,414 -1,517 3,165 每股盈餘(元/股) -0.2 0.5 -0.31
- 營業收入趨勢：2025年7-9月（Q3）的營業收入為151,613仟元，較2024年同期（113(7-9)）的944,617仟元大幅減少約83.9%。2025年1-9月（YTD）累計營業收入為610,692仟元，亦較2024年同期有顯著下滑。這主要歸因於本年度土地開發事業沒有完工入帳，僅有餘屋銷售，對營收造成利空影響。
- 毛利率變化：儘管營收大幅下滑，毛利率卻從2024年Q3的28%顯著提升至2025年Q3的43%，以及2025年YTD的44%。這表示公司在有限的銷售量下，單一項目的盈利能力有所提高，可能是因為銷售的餘屋或餐飲旅館業務的毛利較高，是利多訊息。
- 損益狀況：2025年Q3及YTD皆由盈轉虧。營業損益在Q3從119,187仟元轉為負31,347仟元，YTD也錄得負21,918仟元。最終歸屬母公司淨利為負45,078仟元（Q3）及負69,548仟元（YTD），每股盈餘亦轉為負值（Q3 -0.2元，YTD -0.31元）。這反映了營收基期較低時，固定費用及營業外支出對獲利能力造成的利空壓力。
- 營業外收支：營業外支出在2025年Q3及YTD均顯著增加，從2024年Q3的5,355仟元增加至2025年Q3的15,974仟元，YTD則達43,858仟元，加劇了虧損。
3. 業務比例概況 – 營收結構 (頁12)
項目 114年3Q (仟元) 比例 (%) 113年3Q 比例 (%) 營建開發 113,189 19% 63% 休閒育樂 65,245 11% 5% 餐飲旅館 432,258 71% 32% 合計 610,692 100% 100%
- 營收結構劇烈變化：2025年1-9月，餐飲旅館業務躍升為公司最主要的營收來源，佔總營收的71%，相較2024年同期的32%大幅提升。同時，營建開發業務的貢獻比例從2024年同期的63%驟降至2025年1-9月的19%。休閒育樂業務也從5%增長到11%。
- 業務重心轉移：此趨勢明確顯示，由於2025年缺乏大型營建案入帳，公司短期營收重心已從房地產開發轉向餐飲旅館業務。雖然餐飲旅館業務提供了穩定的收入，但房地產開發仍是公司長期成長潛力的主要驅動力。這種轉變在短期內是導致營收下滑的利空原因，但也突顯了餐飲旅館業務在艱難時期提供支撐的利多作用。
4. 餐飲旅館營運概況 (頁24)
營收項目 (仟元) 114(1-9月) 113(1-9月) 成長率 客房住宿 312,088 288,031 8% 餐飲服務 113,558 105,645 7% 其他 6,612 5,068 30% 合計 432,258 398,744 8%
- 全面成長：2025年1-9月，餐飲旅館業務總體營收達432,258仟元，較2024年同期的398,744仟元成長8%。客房住宿（8%）、餐飲服務（7%）及其他（30%）均呈現正成長。
- 穩定支撐：此數據驗證了該業務線的穩定發展與持續增長，為公司在營建業務放緩時提供了重要的營收支撐，是明確的利多。
5. 2025年第三季都會區房價指數與增長率 (頁26-27)
地區/季別 2025/Q3 2025/Q2 增減率(qoq) 2024/Q3 增減率(yoy) 台北 141.46 140.70 0.54% 141.19 0.19% 新北 160.68 154.81 3.79% 160.79 -0.07% 桃園 186.39 188.71 -1.23% 193.60 -3.72% 新竹 247.00 241.05 2.47% 252.91 -2.34% 台中 188.12 192.23 -2.14% 198.95 -5.44% 台南 199.70 203.90 -2.06% 205.08 -2.62% 高雄 171.52 174.65 -1.79% 181.91 -5.71% 台灣 168.73 164.39 2.64% 168.50 0.14%
- 季增率(qoq)回溫：2025年第三季，全台房價指數季增率為2.64%，顯示整體房市呈現回溫跡象。特別是士林開發主要營運區域的北部都會區：新北上漲3.79%居冠，新竹上漲2.47%，台北也呈現0.54%的溫和成長。這對於公司的未來銷售而言是利多訊息。
- 年增率(yoy)表現分歧：與2024年第三季相比，全台房價指數年增率僅0.14%，增幅微弱。北部地區中，台北微幅上漲0.19%，新北則微幅下跌-0.07%，幾乎持平。然而，桃園、新竹以及中南部主要都會區的年增率仍為負值，其中台中、高雄跌幅較大，顯示央行信用管制的長期影響仍在，且中南部房市恢復較慢。對於公司主要在北部營運而言，北部房市的穩定表現是利多，但全國性的趨勢仍需謹慎觀察。
- 整體判斷：房市在經歷去年的盤整後，2025年第三季已見築底回升的跡象，尤其北部市場表現相對穩健，有利於士林開發未來的項目銷售。此為整體房市的利多訊號。
利多與利空資訊判斷
利多資訊
- 流動性充足：流動資產/流動負債比例為144% (頁10)。
- 未來營收可期：已簽訂之預售及成屋銷售合約價款達58.7億元 (頁10)。
- 餐飲旅館業務穩健成長：營收及獲利一年勝過一年 (頁10, 28)；2025年1-9月總營收成長8% (頁24)，在營建開發業績受阻時提供穩定支撐 (頁12)。
- 興建中個案銷售良好：「城心曜曜」銷售已超過70% (頁13)，確保未來營收入帳。
- 都更整合能力強：「碧湖雲景」為近200戶海砂屋都更案 (頁14)，展現公司處理複雜都更案的能力。
- 都更項目審批進度快：
- 「瑞安街」已於2024年12月核准100%同意，並取得拆除執照 (頁18)，顯示項目進展迅速，有望更快進入建設階段。
- 多個都更審議中個案（信義安和、士開157、瑞安街）預計在2026年核准，將確保未來項目儲備 (頁16, 17, 18, 28)。
- 「士開157」已達100%都更同意 (頁17)，利於快速推進。
- 開發中大型都更案進展順利：
- 「天母新村」整合73戶/90名地主，僅四個月同意比例即超過80% (頁21)，顯示強大的整合效率。預估總銷金額約55億元 (頁21)。
- 「南京武昌」整合84戶/118名地主，五個月同意書簽署比例超過85% (頁23)，同樣展現高效整合。預估總銷金額約45-50億元 (頁23)。
- 這兩大案預計2026年送件報核，規模龐大，是未來重要的營收與獲利來源。
- 公司品牌價值獲市場認同：央行雖有信用管制，但地主主動尋求都更合作，品牌價值逐漸被市場認同與肯定 (頁28)。
- 房市景氣回溫跡象：2025年第三季全台房價季增率2.64%，其中北部都會區（新北3.79%、新竹2.47%、台北0.54%）均為正成長，房市交易熱度微幅提升 (頁25, 26, 27)，有利於未來建案銷售。
- 毛利率提升：2025年1-9月毛利率達到44%，顯著高於去年同期 (頁11)。
利空資訊
- 短期營收與獲利下滑：2025年1-9月營業收入大幅減少，導致營業損益為負21,918仟元，歸屬母公司本期淨利為負69,548仟元，每股盈餘為負0.31元 (頁11)。這主要是因為土地開發事業今年沒有完工入帳 (頁28)。
- 營業外支出增加：2025年1-9月營業外收支為負43,858仟元，較去年同期顯著增加 (頁11)，加劇了虧損。
- 營收結構短期失衡：2025年1-9月營收過度依賴餐飲旅館業務 (佔71%)，而營建開發佔比驟降 (19%) (頁12)，反映核心開發業務在當期貢獻度不足。
- 央行信用管制：去年9月央行第七度信用管制，房市成交量下降、投機活動減少 (頁25)，對整體房市仍有壓抑作用。
報告結論與投資建議
士林開發股份有限公司在2025年面臨了土地開發業務的營收空窗期，導致短期財務表現不佳，但這應被視為產業週期性特性。報告中更值得關注的是公司在都市更新領域的策略佈局與實質進展。其在台北市精華區鎖定多個都更案，並展現了高效的地主整合與項目推動能力，特別是天母新村和南京武昌兩大案的預估總銷金額合計將近百億元，以及瑞安街案已取得拆除執照，這些都為公司奠定了未來數年強勁成長的基礎。
對於投資人而言，士林開發的價值主要體現在其穩健的飯店餐飲業務提供的營運底氣，以及未來都更案的龐大潛力。目前的負面財報數據屬於短期利空，但應著眼於公司長期成長的利多趨勢。建議投資人採取長期持有策略，密切追蹤各都更案的審批進度與開工時程。一旦主要都更案陸續獲得核准並進入銷售階段，將可能帶來公司業績的顯著提升和股價的價值重估。在房市呈現北部回溫、中南部仍偏弱的背景下，士林開發深耕北部精華區的策略顯得尤為重要。
散戶投資者應特別留意公司對未來專案進度的說明，並理解房地產開發的營收認列特性。雖然近期財報數據可能不盡理想，但潛在的都更專案所帶來的營收與獲利，將是公司未來價值實現的關鍵。同時，需警惕市場對短期財報數據的過度反應，把握長期投資機會。
之前法說會的資訊
- 日期
- 地點
- Webex線上會議
- 相關說明
- 受邀參加元富證券舉辦之線上法人說明會 相關資訊將依規定揭露於公開資訊觀測站
- 公司提供的連結
- 公司網站相關資訊連結
- PDF簡報
- 公開資訊觀測站簡報連結
- 直播或串流
- TWSE網站直播串流連結
- 文件報告
- 公司未提供
- 日期
- 地點
- Webex線上會議
- 相關說明
- 受邀參加元富證券舉辦之線上法人說明會 相關資訊將依規定揭露於公開資訊觀測站
- 公司提供的連結
- 公司網站相關資訊連結
- PDF簡報
- 公開資訊觀測站簡報連結
- 直播或串流
- TWSE網站直播串流連結
- 文件報告
- 公司未提供