聯上（4113）法說會日期、內容、AI重點整理
聯上（4113）法說會日期、直播、報告分析
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- 公司簡介、營業模式及經營實績與未來發展等。 完整財務業務資訊請至公開資訊觀測站之法人說明會一覽表或法說會項目下查閱。
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聯上實業股份有限公司 (4113) 114年度法人說明會報告分析與總結
這份聯上實業股份有限公司 (股票代碼：4113) 於114年度發佈的法人說明會報告，詳盡地揭示了公司在南台灣的營運現況、財務表現以及未來的推案與投資計畫。報告內容顯示，聯上實業積極佈局於高雄與台南的精華地段，擁有豐富的土地儲備及多元化的開發策略，為其長期成長奠定了堅實基礎。然而，從最新的114年第三季財報來看，公司面臨短期獲利壓力，營收與淨利顯著下滑，且財務槓桿有所升高，這些是投資人需要密切關注的重點。
對報告的整體觀點
本報告呈現了聯上實業長期發展的潛力與短期營運挑戰並存的局面。在長期策略上，公司積極透過土地儲備、都市更新、捷運聯合開發及商用不動產BOT等多元開發模式，深耕南台灣房地產市場。這些中長期項目規模龐大，地理位置優越，預期將為公司帶來可觀的營收貢獻。然而，就短期表現而言，114年第三季的財務數據明顯不如預期，淨利轉虧，流動性面臨壓力，這反映出當前房市環境或公司內部管理成本控制的挑戰。
對股票市場的潛在影響
- 短期影響（利空）：
114年第三季的財務虧損和高槓桿率，可能會對市場情緒造成短期壓力，導致股價波動或承壓。投資人可能會對公司的即時獲利能力和財務穩健性產生疑慮。現金流的減少也可能影響未來的股利政策，對於偏好穩定股息的投資者而言是負面消息。
- 長期影響（利多）：
公司豐富的土地庫存和未來數百億元的推案總銷，預示著強勁的未來營收成長動能。特別是「聯上康橋」等已完銷的預售案將在近期認列收入，可望改善下一年度的財務表現。都市更新、捷運聯開和商用BOT案則提供長期且多元的獲利來源，有助於平滑房市景氣循環的影響。這些長期利多因素，在市場情緒轉趨樂觀時，將成為支撐股價上漲的潛力。
對未來趨勢的判斷
- 短期趨勢（1-2年）：
聯上實業的短期營運將高度依賴已完銷預售案的交屋進度與收入認列。特別是「聯上康橋」預計於115年度完工並認列收入，將是短期財報能否轉虧為盈的關鍵。同時，公司需有效管理日益增加的短期借款，以應對土地開發及建造成本。若房市景氣持續低迷，銷售速度可能放緩，影響資金回收效率。
- 長期趨勢（3年以上）：
聯上實業的長期發展前景樂觀。其在高雄與台南的精華地段擁有龐大的土地儲備，且規劃多個大型、高價值的住宅、都市更新、捷運聯開及商用BOT項目，這些項目將在未來5-7年內陸續完工並貢獻營收。多元化的開發策略有助於公司抵禦單一市場風險，並從長期都市發展中獲益。若南台灣科技產業持續發展，人口移入帶動住宅與商業需求，公司將是主要受益者之一。
投資人（特別是散戶）應注意的重點
- 財務穩健性與槓桿風險：
需密切關注公司的短期借款水準及現金流量狀況。114年第三季短期金融機構融資大幅增加，反映公司財務槓桿上升，應評估其償債能力及資金運用效率。
- 營收認列時程：
詳細了解各個開發案的預計完工及交屋時程，這是營收和獲利認列的關鍵。已完銷預售案如「聯上康橋」將是近期財報改善的亮點。
- 非營業收支的影響：
留意非營業項目的虧損原因及未來走勢，這在114年Q3對淨利產生了顯著的負面影響。
- 房市政策與景氣變化：
房地產市場易受政府政策、利率升降及總體經濟景氣影響。投資人應關注南台灣房市動態，特別是高雄、台南地區的供需變化及房價走勢。
- 股利政策的不確定性：
考量公司股利發放與獲利狀況高度相關，在獲利不穩定的時期，股利發放可能不如預期。
報告內容條列式重點摘要與詳細分析
1. 公司簡介與發展沿革
- 基本資訊：
- 成立日期：民國87年2月11日 (1998年)。
- 董事長：蘇永義。
- 實收股本：截至114年Q3為 2,311,381仟元 (約23.11億元)。此為 利多，顯示公司股本規模適中。
- 上櫃日期：民國92年7月22日 (2003年)。
- 主要經營項目：住宅及大樓開發租售、不動產買賣及租賃，包含新市鎮、新社區開發、投資興建公共建設。此為 利多，顯示公司業務多元。
- 公司地址：高雄市左營區。
- 發展沿革：
- 公司於1998年以榮睿生物科技成立，股本300萬元。
- 2003年上櫃，股票代號4113。
- 2005年更名為聯上生物科技，股本增至3.6億元。
- 2009年更名為聯上實業，股本4.5億元。
- 2010年轉型為營建類股，股本5.5億元。此為 利多，確立公司主要業務方向。
- 2018年實收資本額達21億元。
- 2024年現金增資2000萬股，實收資本額達23億元。此為 利多，顯示公司持續擴大資本規模以支持營運發展。
2. 營運概況 - 成屋與預售銷售
項目 地區 案名 戶數 (住戶+店面) 預估總銷 (億元) 已售戶數 銷售率 (%) 已售戶入帳比率 (%) 建築規劃 預計完工 成屋銷售概況
(資料統計至114年10月31日)高雄 聯上鉑麗 253 (252+1) 21.8 (餘屋總銷約9億) 184 73 100 B6/15F, 20-28坪 - 聯上WE 222 (216+6) 22 (餘屋總銷約1.8億) 217 98 100 B3/15F, 22-46坪 - 台南 聯上海棠 419 (417+2) 40 (餘屋總銷約5億) 405 97 100 B5/29F, 22-72坪 - 預售銷售概況
(資料統計至114年10月31日)台南 聯上康橋 549 (532+17) 44 549 100 - B4/22F, 20-38坪 115年 (2026年)
- 成屋銷售趨勢：高雄「聯上WE」和台南「聯上海棠」銷售率分別高達98%和97%，且已售戶入帳比率均為100%，顯示已完工建案銷售良好並已認列收入。高雄「聯上鉑麗」銷售率亦達73%。所有成屋案剩餘總銷金額合計僅約15.8億元，庫存壓力不大。這為 利多，表示公司營運穩健，資金回流良好。
- 預售銷售趨勢：台南「聯上康橋」已達100%完銷，預估總銷44億元，預計於115年(2026年)完工。此為 利多，保障了公司未來一年的營收來源，提供高度營收可見性。
3. 營運概況 - 114年度下半年公開銷售之預售案件
地區 案名 戶數 (住戶+店面) 預估總銷 (億元) 建築規劃 預計完工 高雄 聯上世界極 232 (224+8) 30 B3/15F 117年 (2028年) 聯上佐川 100 (100+0) 28 B5/26F 118年 (2029年) 聯上芯城 273 (269+4) 40 B6/29F 118年 (2029年) 台南 聯上豐實 262 (252+10) 45 B4/15F 117年 (2028年)
- 公司在114年下半年計劃推出四個預售案，合計預估總銷達143億元。這些項目將在117至118年（2028-2029年）陸續完工。此為 利多，顯示公司未來數年有穩定的新案推出，延續營收動能。
4. 營運概況 - 土地庫存
- 整體策略：公司表示「精華地段土地原料庫存近16,000坪並持續獵地!」此為 利多，顯示公司擁有充裕的土地儲備，為未來長期發展提供基礎。
- 高雄地區：
- 加昌案：1,120.5坪，預估總銷30億元。
- 左西案：661.9坪，預估總銷40億元。
- 五福案：416.5坪，預估總銷35億元。
- 明仁案：496.5坪，預估總銷28億元。
- 民族建國案：631.62坪，預估總銷66億元。
- 大港案：373.2坪，規劃設計中。
- 民生案：362.1坪，整合中。
- 台南地區：
- 海北段土地：1,451.7坪，預估配回總銷16.5億元 (合作開發)。
- 溪心段土地：2,020.3坪，規劃設計中。
- 古堡段土地：3,339.3坪，都更程序進行中。
- 精忠商二：1,123坪，預估總銷45億元。
- 精忠住三：3,867坪，預估總銷135億元。
- 分析：公司在高雄與台南擁有廣泛的土地儲備，且多位於發展潛力區（例如鄰近台積電高雄廠區、捷運站），這些土地將陸續轉化為推案，為長期營收提供強大動能。這些儲備土地的預估總銷金額龐大，顯示了公司在未來數年的高成長潛力。此為 利多。
5. 營運概況 - 都市更新、整合開發與轉投資事業
- 都市更新 (台南永康精忠二村眷改土地)：
- 基地面積：5,707.02坪，預計提供近1,000戶住宅。
- 坐落位置：永康區永仁高中旁，鄰近南紡夢時代及平實營區等精華區。
- 商二基地 (1,123坪)：262戶，預估總銷45億元，113年7月動工，預計117年取得使照。
- 住三基地 (3,867坪)：712戶，預估總銷135億元，預計115年Q3動工。
- 總計預估總銷約180億元。此為 利多，大型都更案具備高附加價值與長期穩定收益。
- 整合開發 (大港五小段案)：
- 基地面積：631.62坪。
- 坐落：民族一路 vs 建國二路，鄰近高雄車站三鐵共構與捷運黃線Y10站。
- 建築規劃：B6/34F，2~3房捷運樂活水岸宅。
- 優越的地理位置與交通便利性為 利多，有望吸引高密度客群。
- 捷運聯開 (高雄市大眾捷運系統橘線O9站(A)基地)：
- 基地面積：1,570.88坪，預計提供600餘戶住宅。
- 坐落：中正一路vs輔仁路。
- 特色：體育核心、藝術之丘、雙門戶。規劃公共托嬰中心+親子館等公益設施。
- 建築規劃：B6/22F，2~3房TOD捷運宅，銀級綠建築、銀級智慧建築。
- 總樓地板約22,900.7坪。此為 利多，交通便利與公共設施完善的TOD開發模式具備高市場價值。
- 轉投資事業 (商用不動產開發)：
- 高雄精華地帶A級辦公暨商業空間開發案。
- 基地面積：2,533.68坪。
- 坐落：農16特區，鄰近漢神巨蛋、義享天地等，為高雄最值得期待的商業發展地帶。
- 規劃：A級辦公空間、購物商場。
- 開發模式：50年+20年BOT案。
- 預計完工：115年Q2 (2026年Q2)。此為 利多，分散投資風險，並提供長期穩定的租金收入。
6. 財務概況 - 綜合損益表分析
項目 114Q3 金額 (仟元) 114Q3 佔比 (%) 113年度 金額 (仟元) 113年度 佔比 (%) 113Q3 金額 (仟元) 113Q3 佔比 (%) 營業收入 572,679 100 5,715,260 100 4,407,753 100 營業成本 (461,749) (81) (4,197,534) (74) (3,091,613) (70) 營業毛利 110,930 19 1,517,726 26 1,316,140 30 營業費用 (95,756) (16) (472,994) (8) (352,591) (8) 營業利益 15,174 3 1,044,732 18 963,549 22 業外收支 (52,398) (9) (80,499) (1) (69,012) (2) 稅前淨(損)利 (37,224) (6) 964,233 17 894,537 20 所得稅費用 (267) - (193,421) (3) (191,096) (4) 稅後淨(損)利 (37,491) (6) 770,812 14 703,441 16 每股盈餘 (元) (0.16) - 3.55 - 3.31 - 股東權益報酬率 -0.85% - 20.18% - 18.59% -
- 營收大幅下滑 (利空)：114年第三季營收僅572,679仟元，相較113年度的5,715,260仟元和113Q3的4,407,753仟元，呈現顯著衰退，反映當季交屋量或銷售認列大幅減少。
- 毛利率與營益率下降 (利空)：114Q3毛利率為19%，低於113年度的26%和113Q3的30%。營業利益率更從113Q3的22%驟降至114Q3的3%，顯示本業獲利能力大幅惡化。
- 業外收支轉為高比例虧損 (利空)：114Q3業外收支虧損52,398仟元，佔營收比例高達9%，遠高於過去僅1-2%的比例，這是導致本季虧損的關鍵因素之一。
- 稅後淨利轉虧 (利空)：在營收下滑、毛利率降低及業外虧損的綜合影響下，114Q3出現稅後淨損(37,491)仟元，每股盈餘為(0.16)元，相較於前期的顯著獲利，是嚴重的財務惡化信號。
7. 財務概況 - 資產負債表分析
項目 114年9月30日 金額 (仟元) 114年9月30日 佔比 (%) 113年12月31日 金額 (仟元) 113年12月31日 佔比 (%) 113年9月30日 金額 (仟元) 113年9月30日 佔比 (%) 資產 待售房地 739,047 5 1,200,694 9 2,303,651 17 營建用地 5,180,308 34 2,545,862 19 3,102,154 23 在建房地 7,150,203 46 6,542,164 50 5,557,862 40 預付房地款 54,443 - 274,123 2 156,904 1 存貨小計 13,124,001 85 10,562,843 80 11,120,571 81 現金及其他流動資產 757,579 5 1,540,332 11 1,400,458 10 資產總計 15,424,938 100 13,202,407 100 13,728,456 100 負債 & 權益 短期金融機構融資 8,012,088 52 5,488,290 41 5,686,417 42 預收房地款 816,046 5 925,372 7 1,236,873 9 負債總計 11,137,354 72 8,677,876 65 9,271,541 67 保留盈餘 727,588 5 964,535 7 896,919 7 權益總計 4,287,584 28 4,524,531 35 4,456,915 33 每股淨值 (元) 18.55 - 19.58 - 19.28 -
- 總資產增長，結構變化：總資產從113Q3的137億元增至114Q3的154億元。其中，「待售房地」減少（利多，庫存去化），而「營建用地」和「在建房地」大幅增加，顯示公司積極投入新開發案的土地取得與建設。此為 利多，代表公司未來潛在營收。
- 現金與流動資產減少 (利空)：現金及其他流動資產從113Q3的14億元降至114Q3的7.5億元，流動性吃緊，可能影響短期支付能力。
- 短期金融機構融資大幅增加 (利空)：短期借款從113Q3的56.8億元增至114Q3的80.1億元，佔總資產比重由42%升至52%，財務槓桿顯著升高，增加利息費用與再融資風險。
- 預收房地款減少 (中性偏空)：預收房地款從113Q3的12.3億元降至114Q3的8.16億元，可能部分是因為已完銷建案開始認列營收，但也可能反映新預售案的收款速度放緩。
- 負債總計與權益佔比惡化 (利空)：負債總計從113Q3的92.7億元增至114Q3的111.3億元，負債佔總資產比重從67%升至72%。權益佔比則從33%降至28%，顯示公司財務結構惡化。
- 保留盈餘與每股淨值下滑 (利空)：受114Q3虧損影響，保留盈餘從113年底的9.6億元降至7.2億元。每股淨值也從19.58元降至18.55元，反映股東權益的短期減損。
8. 股利政策
年度 每股盈餘 (元) 現金股利 (元) 股票股利 (元) 現金殖利率 (%) 盈餘分配率 (%) 114年Q3 (0.16) - - - - 113年度 3.55 0.85 - 4 24 112年度 (0.69) - - - - 111年度 0.63 0.40 - 3 63 110年度 (0.50) 0.30 - 2 160 109年度 (0.68) - - - -
- 股利政策與獲利連動 (中性偏空)：公司股利發放與獲利能力高度相關，近年呈現獲利年度發放股利、虧損年度不發放的趨勢（110年度為特例，雖虧損但仍發放）。114Q3的虧損可能預示114年度的股利發放存在不確定性。
9. 未來推案計畫
年度 (依預計完工年度) 案名 戶數 (住戶+店面) 預估總銷 (億元) 建築規劃 開工時間 115年 (2026年) 聯上康橋 549 (532+17) 44 B3/15F 109.03 (2020/03) 聯上鉑麗 253 (252+1) 21.8 (餘屋總銷約9億) B6/15F 成屋 聯上WE 222 (216+6) 22 (餘屋總銷約1.8億) B3/15F 成屋 聯上海棠 419 (417+2) 40 (餘屋總銷約5億) B5/29F 成屋 116年 (2027年) 五福案 164 (163+1) 35 B6/15F 112.08 (2023/08) 117年 (2028年) 聯上世界極 232 (224+8) 30 B3/15F 113.07 (2024/07) 聯上豐實 262 (252+10) 45 B4/15F 113.07 (2024/07) 118年 (2029年) 聯上佐川 100 (100+0) 28 B5/26F 113.01 (2024/01) 聯上芯城 273 (269+4) 40 B6/29F 112.08 (2023/08) 119年~120年 (2030-2031年) 海北案 291 (280+11) 16.5 (合作開發) B3/15F 預計116Q2 (建照申請中) 精忠住三案 712 (698+14) 135 B3/21~23F 預計115Q3 (2026Q3) 121年 (2032年) O9(A)案 639 (630+9) 45.5 (合作開發) B6/22F 預計116Q4 (2027Q4) 大港五小段案 501 (494+7) 66 B6/34F 預計117Q1 (危老申請中)
- 龐大且持續的推案計畫 (利多)：從115年到121年，公司共有多個住宅開發案預計完工，預估總銷金額合計逾500億元。這份長期且豐富的推案清單，確保了公司未來多年的營收基礎。
- 近期營收保障：115年度預計完工的「聯上康橋」已100%完銷，將提供穩定的營收貢獻。其餘列為「成屋」的項目亦將繼續貢獻銷售。此為 利多。
- 中長期潛力：119-121年期間的精忠住三案、O9(A)捷運聯開案、大港五小段案等，均為大體量、高價值的專案，將在未來提供強勁的營收增長。此為 利多。
- 開發時程長 (利空)：雖然預估總銷金額龐大，但許多大型專案的完工時間較晚，營收認列將分散在未來數年，投資者需有較長的等待期。部分案件仍處於建照申請或危老申請階段，存在時程延誤風險。
總結
聯上實業股份有限公司的法人說明會報告描繪了一家在南台灣房地產市場深耕且具備強大長期發展潛力的公司。其豐富的土地儲備、多元的開發項目（包括住宅、都市更新、捷運聯合開發及商業BOT案）以及策略性的地理位置，均為公司提供了穩固的增長基礎。預計未來數年將有超過500億元的總銷收入陸續認列，展現了其雄心勃勃的發展藍圖。
然而，這份報告同時也揭露了公司在短期內面臨的挑戰。114年第三季的財務表現顯著惡化，營收大幅下滑，並出現淨利虧損及每股虧損，毛利率和營益率均顯著降低。此外，短期金融機構融資的顯著增加導致財務槓桿升高，現金餘額減少，這些都指向公司在獲利能力和財務穩健性方面存在短期壓力。業外收支的大幅虧損更是加速了本季的淨損。
對股票市場的潛在影響
短期內，公司最新的財務數據恐將對股價構成壓力，市場可能會對其獲利能力和流動性產生疑慮。但從長遠來看，公司強大的專案儲備和多元化業務模式，尤其是一些已完銷並即將認列收入的專案，有望在未來數年支撐其基本面。一旦市場對短期財報利空消化完畢，並開始關注其長期價值，股價有望重新獲得上漲動能。
對未來趨勢的判斷
- 短期（1-2年）：聯上實業的營運將經歷過渡期。115年度「聯上康橋」等已完銷專案的完工交屋，將是公司能否走出114年Q3虧損陰霾的關鍵。公司需加強成本控制和財務管理，以應對高槓桿和潛在的利息費用壓力。
- 長期（3年以上）：長期展望非常樂觀。南台灣房市在科技產業帶動下具有潛力，而聯上實業在該區域擁有眾多大型且位於精華地段的開發案。都市更新、捷運聯開和商用BOT案將陸續啟動並貢獻收入，為公司帶來穩健且多元的增長。公司多元的業務模式應能有效抵禦單一房市波動風險。
投資人（特別是散戶）應注意的重點
散戶投資人應保持謹慎樂觀的態度。在短期內，需密切關注公司即將公布的財報數據，特別是營收回升和獲利能力改善的跡象。同時，仔細評估其負債水準和現金流變化，確保公司具備足夠的營運資金。然而，不應忽視公司在中長期所展現的強大潛力，其在高雄、台南的土地儲備和眾多大型開發案是其核心價值所在。對於有足夠耐心和風險承受能力的投資人來說，聯上實業可能提供長期的投資機會，但需持續追蹤各個專案的進度與實際入帳狀況，並關注整體房市和經濟環境的變化。
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