鑫龍騰（3188）法說會日期、內容、AI重點整理
鑫龍騰（3188）法說會日期、直播、報告分析
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報告整體觀點與總結
這份鑫龍騰開發股份有限公司（股票代碼：3188）於2025年11月20日發布的114年度法人說明會報告，詳盡地呈現了公司目前的營運狀況、在建與規劃中的建案，以及重要的財務績效。報告揭示了公司在高雄地區房地產市場的積極佈局與顯著成長，尤其是在營收和獲利方面表現強勁。
整體而言，鑫龍騰正處於快速擴張階段，透過多個建案的成功銷售與持續開發，展現了良好的營運能力和未來成長潛力。公司在精華地段擁有高銷售率的成屋案，同時也為未來數年儲備了充足的在建與規劃中項目，確保了未來營收的來源。然而，隨著規模擴大，負債總額也有所增加，這是在地產開發過程中常見的現象，但也提醒投資人需關注其財務槓桿風險。
對股票市場的潛在影響
本報告內容對鑫龍騰（3188）的股票市場潛在影響，可分為以下利多與利空兩方面：
利多資訊：
- 顯著的營收與淨利成長： 114年第三季及累計前三季的營業收入和每股盈餘（EPS）均呈現大幅增長，顯示公司獲利能力強勁，這通常會對股價構成正面支撐。
- 穩健的成屋銷售表現： 多個已完工的「成屋案」（如鑫天地2、鑫悅、鑫巨蛋2）銷售率高達六成至九成，且持續進行交屋，提供了穩定且可預期的現金流入與營收認列，降低了營運的不確定性。
- 豐富的建案儲備與預售佳績： 在建及規劃中的建案數量眾多，其中「鑫首席」和「鑫天際」預售成績良好，顯示市場對其產品有需求，為未來數年的營收成長提供了堅實基礎。
- 充裕的現金部位： 114年第三季現金餘額較去年同期和前年底大幅增加，提升了公司的財務彈性與應對市場變化的能力。
- 股東權益的同步增長： 儘管負債總額上升，但歸屬於本公司業主之權益總計亦同步增長，顯示公司在擴張的同時，股東價值有所提升。
利空資訊：
- 總負債增加與槓桿率上升： 為了支持大量建案的開發，公司的長期借款和總負債顯著增加，導致負債佔總資產的比例上升，這可能增加公司的財務風險和利息負擔。
- 單季毛利率與淨利率波動： 114年第三季的毛利率與淨利率相較去年同期略有下降，儘管累計前三季的毛利率保持穩定，淨利率略升，但單季波動仍需觀察其對未來獲利穩定性的影響。
- 房市政策及景氣風險： 房地產市場高度受到政府政策（如信用管制、囤房稅、利率政策）及整體經濟景氣變化的影響，未來銷售與獲利仍存在不確定性。
- 部分建案處於前期階段： 有數個規劃中的建案（如大順段、菜公段六小段）尚未取得建照，這可能影響其開發進度及營收認列的時程。
對未來趨勢的判斷（短期或長期）
- 短期趨勢（未來1-2年）： 預計鑫龍騰的營收和獲利將維持強勁成長動能。主要受惠於「鑫巨蛋2」（預計2025年10月完工）、「後港東段」（預計2026年2月完工）以及「鑫首席」（預計2026年8月完工）等已完工或即將完工建案的交屋入帳。高雄房市若能維持目前的熱度，將進一步支撐公司的業績。然而，投資人仍需留意毛利率的短期波動以及房市政策的變化。
- 長期趨勢（未來3-5年）： 公司憑藉其豐富的「在建案」及「規劃中建案」儲備（如「鑫天際」預計2028年完工、「北門段」、「福清段」預計2028年完工，以及「清豐段」預計2029年完工），有望維持穩定的開發與銷售活動，確保長期營收來源。其積極在高潛力地段的佈局，若這些區域的產業發展和人口成長持續，將有利於公司長期價值的提升。然而，長期而言，土地取得成本、資金成本變化以及政府對房市的長期調控政策，將是影響其獲利能力的重要因素。
投資人（特別是散戶）應注意的重點
- 關注建案完工與交屋時點： 房地產公司的營收認列具有週期性，主要集中在建案完工並交屋時。散戶投資人應密切追蹤各建案的完工與交屋進度，以預判未來的營收高峰期。
- 審慎評估財務槓桿風險： 雖然公司獲利成長，但其負債比率有所上升。投資人應關注公司的現金流量狀況，特別是營運現金流是否充裕，以評估其償債能力和資金週轉靈活性。
- 留意房地產市場政策變化： 政府對房地產市場的政策，包括利率調整、稅制改革（如囤房稅）和信用管制措施，都可能對建商的營運造成顯著影響。散戶應隨時關注政策動向及其潛在衝擊。
- 評估高雄市場趨勢： 鑫龍騰深耕高雄市場，當地房市的供需狀況、房價走勢以及政府推動的重大建設進度，將直接影響公司的銷售表現和未來展望。
- 勿盲目追高： 房地產類股受景氣循環影響較大，股價在短期內可能波動劇烈。散戶投資人不應僅憑短期利多消息盲目追高，而應回歸基本面分析，結合自身的風險承受能力進行投資決策。
- 持續關注未開發土地儲備： 對於房地產開發商而言，土地儲備是未來成長的關鍵。關注公司是否有持續取得新的潛力土地，以及這些土地的開發進度。
報告內容重點摘要與趨勢分析
公司介紹
- 成立日期： 民國89年11月24日。
- 股本： 1,863,099仟元。
- 上櫃日期： 民國93年03月17日。
- 業務轉型： 原名為安茂微電子股份有限公司，專營類比混合訊號IC設計、測試、銷售。於104年擴增營建業務項目，105年購入第一建案，正式跨入房地產領域，同年更名為「鑫龍騰開發股份有限公司」，總部遷至高雄市。此轉型顯示公司策略方向的重大調整，由電子業轉向房地產開發。
成屋案
目前公司有多個已完工並正在交屋的建案，主要位於高雄地區，展現了良好的銷售表現。
- 鑫天地2：
- 地點： 三民區順昌街，生活機能完善之成熟住宅區，坐享輕軌站。
- 規模： 基地坪數805坪，樓層規劃18F/地下5層，總戶數362戶（358戶住家+4店面）。
- 銷售表現： 目前銷售率達九成，成交單價區間19萬~40萬元/坪。已成屋交屋中。
- 趨勢判斷： 高銷售率顯示市場需求強勁，且已進入交屋階段，將持續貢獻營收。（利多）
- 鑫悅：
- 地點： 左營區重信路與文川路口黃金地段，鄰近高鐵左營站、新光三越、漢神巨蛋等，生活機能極佳。
- 規模： 基地坪數447坪，樓層規劃24F/地下6層，總戶數202戶（198戶住家+4店面）。
- 銷售表現： 目前銷售率達六成，成交單價區間39萬~57萬元/坪，反映左營核心區域優質產品之市場價值。已成屋交屋中。
- 趨勢判斷： 位於精華地段，銷售率良好，價格具競爭力，持續貢獻營收。（利多）
- 鑫巨蛋2：
- 地點： 鼓山區文信路與明倫路口，緊鄰漢神巨蛋商圈、美術館特區，為高雄市最具發展潛力之核心地段之一。
- 規模： 基地坪數493坪，樓層規劃29F/地下6層，總戶數234戶。
- 銷售表現： 銷售率達九成，成交單價區間26萬~62萬元/坪，充分展現高端住宅產品之市場競爭力。已成屋交屋中。
- 趨勢判斷： 高銷售率與高端產品定位，反映其在高雄核心區的品牌與產品實力。預計在2025年10月20日完工，將快速貢獻營收。（利多）
在建案
公司有多個預售中或規劃中的建案，顯示未來數年的營收潛力。
- 鑫首席：
- 地點： 岡山區介壽路與鵬程東一路口，受惠於路竹科學園區擴建及岡山市中心發展，區域前景看好。
- 規模： 基地坪數895坪，樓層規劃23F/B3F，產品規劃132戶住家+7間店面。
- 開案時程： 2024年底正式開案。
- 預售成果： 目前已售出約30戶，均價41萬元/坪，顯示岡山區域住宅市場需求穩健。預計115年（2026年）完工交屋。
- 趨勢判斷： 良好的預售成績與區域發展潛力，將為公司帶來穩定營收貢獻。預計完工日期為2026年8月20日。（利多）
- 鑫天際：
- 地點： 左營區華夏路/重信路口，百米證空鋼骨地標。
- 規模： 基地坪數517坪，樓層規劃32F/B6F，產品規劃180戶住家+5間店面。
- 開案時程： 2024年中正式開案。
- 預售成果： 目前已售出約78戶，成交單價區間50萬~64萬元/坪，反映左營核心區域優質產品之市場價值。預計117年（2028年）完工交屋。
- 趨勢判斷： 高單價與良好預售，顯示在高雄精華區的競爭力。預計完工日期為2028年4月15日。（利多）
- 後港東段：
- 地點： 仁武區九湖義街/九湖二街口。
- 規模： 基地坪數457坪，樓層規劃5F，總戶數17戶。
- 銷售狀態： 尚未預售。
- 預計完工： 2026年2月10日。
- 趨勢判斷： 小型建案，完工時間相對較近，潛在營收貢獻將於短期內顯現。（利多）
- 福清段：
- 地點： 仁武區安樂四街/文安三街口。
- 規模： 基地坪數528坪，樓層規劃10F/地下2層，總戶數73戶（69戶住家+4店面）。
- 銷售狀態： 尚未預售。
- 預計完工： 2028年4月15日。
- 趨勢判斷： 中型建案，完工時間較遠，提供長期營收潛力。（中性）
- 北門段：
- 地點： 鳳山區經武路/建國路一段路口。
- 規模： 基地坪數639坪，樓層規劃15F/地下3層，總戶數146戶（140戶住家+6店面）。
- 銷售狀態： 尚未預售。
- 預計完工： 2028年1月15日。
- 趨勢判斷： 中型建案，完工時間較遠，提供長期營收潛力。（中性）
- 清豐段：
- 地點： 楠梓區玉田街/楠裕街。
- 規模： 基地坪數699坪，樓層規劃26F/地下6層，總戶數306戶。
- 銷售狀態： 尚未預售。
- 預計完工： 2029年5月1日。
- 趨勢判斷： 大型建案，完工時間最遠，為公司提供長期且顯著的營收儲備。（利多）
- 大順段：
- 地點： 三民區大順二路55巷。
- 規模： 基地坪數833坪。
- 銷售狀態： 尚未取得建照。
- 趨勢判斷： 仍處於非常前期規劃階段，未來仍有不確定性，但土地儲備規模大。（中性）
- 菜公段六小段：
- 地點： 左營區榮德街。
- 規模： 基地坪數555坪。
- 銷售狀態： 尚未取得建照。
- 趨勢判斷： 仍處於非常前期規劃階段，未來仍有不確定性。（中性）
建案預計完工時程
建案名稱 預計完工日期 備註 鑫巨蛋二 2025-10-20 短期主要營收來源 後港東段 2026-02-10 中期營收來源 鑫首席 2026-08-20 中期主要營收來源 北門段 2028-01-15 長期營收來源 福清段 2028-04-15 長期營收來源 鑫天際 2028-04-15 長期主要營收來源 清豐段 2029-05-01 長期主要營收來源 主要趨勢： 公司擁有一個清晰且分佈在未來數年的建案完工時程表。在2025年至2026年間有數個建案陸續完工，提供短期與中期營收。而2028年至2029年也有大型建案完工，確保了長期的營收可見度。這顯示公司有策略地規劃其開發專案，以維持持續的現金流入與獲利。（利多）
財務績效暨財務狀況說明
綜合損益表 (單位: 新台幣仟元)
下表為鑫龍騰開發股份有限公司的綜合損益表概覽，比較了不同期間的財務表現：
項目 114年7-9月 113年7-9月 114年1-9月 113年1-9月 營業收入 $1,579,702 (100%) $406,756 (100%) $1,886,425 (100%) $1,341,195 (100%) 營業毛利 $732,211 (46%) $218,117 (54%) $881,199 (47%) $633,171 (47%) 營業利益 $616,961 (39%) $177,838 (44%) $715,388 (38%) $481,707 (36%) 本期淨利 $480,814 (30%) $137,790 (34%) $545,875 (29%) $373,941 (28%) 每股盈餘 (EPS) $2.58 $0.74 $2.93 $2.01 主要趨勢：
- 營業收入： 114年第三季（7-9月）營業收入達$1,579,702仟元，相較113年同期大幅成長約3.88倍。累計114年前三季（1-9月）營業收入為$1,886,425仟元，較113年同期成長約40.6%，顯示營收實現強勁的年增長。（利多）
- 營業毛利率： 114年第三季毛利率為46%，略低於去年同期的54%。然而，累計前三季的毛利率維持在47%，與去年同期持平。這表明儘管單季毛利率波動，但整體獲利能力仍穩定。（中性/單季略有壓力）
- 營業利益率： 114年第三季營業利益率為39%，低於去年同期的44%。但累計前三季營業利益率為38%，高於去年同期的36%，顯示公司在擴大營收的同時，整體營運費用控制得宜，推升了累計利益率。（利多）
- 本期淨利與每股盈餘 (EPS)： 114年第三季本期淨利為$480,814仟元，EPS為$2.58，分別較去年同期成長約3.49倍。累計前三季淨利為$545,875仟元，EPS為$2.93，較去年同期分別成長約45.9%和45.8%。EPS的顯著增長是公司獲利能力提升的直接體現。（利多）
資產負債表-資產 (單位: 新台幣仟元)
下表為鑫龍騰開發股份有限公司的資產負債表-資產概覽：
項目 114年9月30日 113年12月31日 113年9月30日 現金 $802,806 (8%) $448,215 (5%) $400,799 (5%) 存貨 $8,508,332 (84%) $7,402,151 (85%) $7,108,986 (86%) 流動資產合計 $10,073,476 (100%) $8,721,649 (100%) $8,279,879 (100%) 資產總計 $10,092,675 (100%) $8,743,158 (100%) $8,302,260 (100%) 主要趨勢：
- 現金： 114年9月30日現金餘額達$802,806仟元，較113年9月30日的$400,799仟元幾乎翻倍，也較113年底顯著增加。充裕的現金顯示公司擁有良好的流動性與資金調度能力。（利多）
- 存貨： 存貨金額高達$8,508,332仟元，佔總資產的84%，較去年同期增長約19.6%。對於房地產開發商而言，存貨主要包括土地、在建工程及已完工待售房地，其增長反映了公司積極的土地儲備和建案開發進度，為未來營收提供了基礎。（中性/利多）
- 資產總計： 總資產從113年9月30日的$8,302,260仟元增長至114年9月30日的$10,092,675仟元，增幅約21.5%。這顯示公司規模持續擴大，資產基礎穩固。（利多）
資產負債表-權益及負債 (單位: 新台幣仟元)
下表為鑫龍騰開發股份有限公司的資產負債表-權益及負債概覽：
項目 114年9月30日 113年12月31日 113年9月30日 短期借款 $359,000 (4%) $269,080 (3%) $464,080 (5%) 長期借款 $1,785,640 (18%) $1,158,100 (13%) $971,500 (12%) 負債合計 $7,057,582 (70%) $5,955,828 (68%) $5,553,388 (67%) 本公司業主之權益總計 $3,035,093 (30%) $2,787,330 (32%) $2,748,872 (33%) 負債及權益總計 $10,092,675 (100%) $8,743,158 (100%) $8,302,260 (100%) 主要趨勢：
- 短期借款： 114年9月30日短期借款為$359,000仟元，較去年同期有所減少，顯示短期資金運用較為穩健。（利多）
- 長期借款： 長期借款從113年9月30日的$971,500仟元大幅增至114年9月30日的$1,785,640仟元，增幅達83.8%。這反映了公司為支應多個大型建案的開發而增加融資，是地產開發商擴張的典型模式。（中性/潛在風險）
- 負債合計： 負債總額增長至$7,057,582仟元，佔總資產的70%，較去年同期的67%有所上升。這表示公司在擴張過程中，財務槓桿比例有所提高。（利空/中性）
- 本公司業主之權益總計： 股東權益總計為$3,035,093仟元，較去年同期的$2,748,872仟元增長約10.4%。儘管負債比例上升，但股東權益的增長表明公司獲利能力的提升也同步回饋至股東價值。（利多）
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- 日期
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