鼎固-KY（2923）法說會日期、內容、AI重點整理
鼎固-KY（2923）法說會日期、直播、報告分析
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鼎固控股有限公司（2923）法人說明會報告分析與總結
本報告針對鼎固控股有限公司（股票代碼：2923）的營運概況、經營優勢及財務資訊進行了詳細闡述，涵蓋至2025年9月底的數據。報告顯示該公司在不動產開發、租售及管理領域的佈局，主要集中於中國大陸一線城市與臺灣的潛力地區。
報告整體觀點
本公司憑藉其在中國大陸及臺灣的策略性土地佈局（多位於軌道交通沿線及新市政規劃區），以及將商業產品出租以提供穩定現金流的經營模式，展現了其核心競爭力。從公司簡介與經營優勢來看，鼎固-KY擁有穩固的資產基礎和清晰的營運策略。然而，2025年前三季的財務數據，特別是獲利能力方面，呈現出顯著的下滑趨勢，這主要是受到房地產銷售收入銳減及投資性不動產公允價值變動損失擴大的影響。
對股票市場的潛在影響
根據本報告內容，多項財務指標顯示當前公司面臨挑戰，可能對股票市場造成潛在的負面影響：
- 營業收入與毛利銳減（利空）： 2025年1月至9月的營業收入、房地產售收收入和營業毛利相較於2024年同期呈現大幅下滑，毛利率也顯著降低。這反映出公司營收動能不足，且獲利能力受到侵蝕，可能導致市場對其未來業績表現的擔憂。
- 投資性不動產公允價值變動損失擴大（利空）： 近三年投資性不動產的公允價值變動損益持續為負且損失逐年擴大。此一趨勢表明公司持有的投資性不動產可能面臨估值壓力，或中國大陸房地產市場景氣不佳，進而影響公司整體資產價值及淨利潤。
- 轉盈為虧（利空）： 2025年前三季繼續營業單位稅前淨利、本期淨利及歸屬於本公司業主淨利均轉為虧損，每股盈餘也轉為負值。這是一個強烈的負面訊號，可能導致投資人信心受挫，股價承壓。
- 部分營運數據下滑（利空）： 上海黃浦-日月光中心（商場與辦公樓）的出租率在2025年9月相較於2024年9月有所下滑，顯示部分核心資產的營運表現受到壓力。重慶渝中解放碑-日月光中心仍處於營運調整中，其效益尚未完全顯現。
- 臺中待開發土地成本偏高（潛在利空）： 報告中揭露的臺中市七期及十四期土地，其土地成本與區域行情相比顯著偏高（例如七期土地成本約為區域行情的3-4倍）。若此數據為公司實際購入成本，可能對未來開發專案的獲利能力構成壓力，增加投資風險。
- 高股權集中度與低流通性（中性偏空）： 大股東張洪本、張虔生持股高達97.42%，公眾持股僅2.58%。高股權集中度雖顯示經營層對公司前景有信心，但流通在外股數少，可能導致股票交易量較低，流動性較差，增加散戶投資的買賣難度及波動性。
- 銀行借款與負債減少（利多）： 2025年9月底銀行借款及總負債均有所下降。這顯示公司積極進行財務結構調整，降低負債比重，有助於提升財務穩健性，在不利市場環境中提供一定的支撐。
- 租賃收入相對穩定且成長（利多）： 商辦租賃收入在2024年相較於2023年有所增長，2025年前三季也保持在相對穩定的水平。這類型的經常性收入為公司提供穩定的現金流，有助於抵禦房地產銷售的波動，是公司營運的亮點。
- 新專案即將完工與土地儲備（長期利多）： 上海黃浦日月光中心二期預計於2025年底完工，加上中國大陸及臺灣的待開發土地儲備，為公司提供了未來的發展潛力。這些優質資產的逐步投入營運，有望在中長期為公司帶來新的營收貢獻。
對未來趨勢的判斷（短期或長期）
- 短期（未來6-12個月）： 鑑於2025年前三季的財務表現，公司在短期內可能仍將面臨營收和獲利壓力。中國大陸房地產市場的不確定性、投資性不動產的持續估值調整，以及部分租賃專案出租率下滑的挑戰，預計將對公司近期業績造成影響。儘管上海黃浦二期即將完工，但其對整體營收的實質貢獻及出租率的提升，仍需時間觀察。因此，短期趨勢判斷為偏空。
- 長期（未來1-3年以上）： 從長遠來看，鼎固-KY在主要城市核心地段的優質土地儲備、以地鐵站為依託的開發策略，以及商業租賃帶來的穩定現金流，仍是其競爭優勢。一旦中國大陸房地產市場信心回穩，或經濟環境改善，這些潛在資產的價值有望釋放。臺北士林天母專案的高出租率也證明其在優質地段的營運能力。因此，長期趨勢判斷為中性偏多，但前提是市場環境改善及公司能有效管理開發成本與市場風險。
投資人（特別是散戶）應注意的重點
- 密切關注財務報告： 散戶投資人應特別注意公司未來各季度的損益表現，尤其是房地產銷售收入、租賃收入的變化趨勢，以及投資性不動產公允價值變動損益對淨利潤的影響。毛利率的變化也是衡量公司獲利能力的重要指標。
- 評估中國大陸房地產市場風險： 鼎固-KY的核心資產位於中國大陸，因此其業績受中國大陸房地產政策、經濟景氣及市場供需影響甚大。投資人應持續關注中國大陸房地產市場的宏觀經濟數據及政策走向。
- 租賃物業營運狀況： 由於租賃收入是公司重要的穩定現金流來源，投資人應關注各主要租賃物業（如日月光中心系列）的出租率變化及新完工項目的招租進度。
- 土地開發成本與未來專案盈利能力： 對於待開發土地，特別是臺中地區成本相對較高的地塊，投資人應審慎評估其未來開發專案的預期收益與潛在風險，避免因成本過高而影響整體盈利。
- 股票流動性考量： 公司高股權集中度導致市場流通性較低，散戶投資人在買賣股票時應留意可能的價格波動與交易量限制。
公司簡介
鼎固控股有限公司（SINO HORIZON HOLDINGS LIMITED，股票代碼：2923）於2007年12月在英屬開曼群島設立，總部設於上海市。該公司主要從事不動產開發、不動產租售、不動產管理及停車場等業務，業務範圍涵蓋中國大陸及臺灣地區。公司於2012年12月在臺灣證券交易所掛牌上市，為首家以中國大陸房地產為主營業務並回臺上市的公司。
經營策略與優勢
- 市場聚焦： 公司主要推案地點集中在大中華市場，尤其以上海、重慶等一線城市為首選，並搭配城市軌道交通與新市政規劃，致力於建立優質的房地產品牌。
- 土地取得優勢： 土地皆經仔細評估後於一級或二級市場取得，具有開發價值且成本合宜，顯示優質的開發潛力。
- 區位優勢： 所有取得的土地均位於地鐵站上或鄰近地鐵站，並位於上海、重慶等主要城市，或中國大陸一、二線城市如昆山，地理位置優越。
- 商業產品穩定現金流： 將地點優良、具商業利益的建案（如辦公樓及商場）出租，提供穩定的現金流，並享有潛在的增值利得。
條列式重點摘要
2025年前三季營收概況
截至2025年前三季，公司總營收約為新台幣24.4億元，主要來源及其佔比為：
- 商用不動產租賃： 約13.5億元，佔總營收55.3%，為最大收入來源。
- 房地產業務： 約5.7億元，佔總營收23.4%。
- 不動產管理及其他： 約5.2億元，佔總營收21.3%（不動產管理佔13.7%，其他佔7.6%）。
主要建案與營運狀況
2025年1-9月「匯景華庭」交屋統計
- 交屋戶數： 13戶及500個車位。
- 交屋金額： 約新台幣4.2億元。
- 建案特色： 位於上海嘉定，緊鄰軌道交通11號線終點站嘉定北站，與規劃中的嘉閔線地鐵站雙軌交匯，周邊生活機能成熟，靠近嘉定中心醫院，具備優越居住條件。
投資性不動產租賃狀況（截至2025年9月）
項目公司 個案名稱 地上建築面積 (萬坪) 出租率 (2025.09) 出租率 (2024.09) 評估價/原始成本 (萬元/坪) 趨勢與判斷 重慶鼎固 渝中解放碑-日月光中心 (商場) 2.9 (總面積4.3) 營運調整中 營運調整中 17 / 12.3 評估價高於成本 (利多)，營運調整中，潛力待釋放。 上海鴻翔 上海嘉定-日月光中心 (商場) 1.2 (總面積1.6) 74% 70% 22.4 / 21 出租率上升4% (利多)，評估價高於成本 (利多)。 上海鼎榮 上海黃浦-日月光中心 (商場) 4.2 (總面積7.2) 83% 84% 68 / 47 出租率下降1% (利空)，評估價高於成本 (利多)。 上海鼎榮 上海黃浦-日月光中心 (辦公樓) （同上） 72% 79% （同上） 出租率下降7% (利空)，評估價高於成本 (利多)。 上海鴻翔 上海嘉定- (出租大樓) 0.79 100% 不適用 18 / 18 出租率100% (利多)，評估價等於成本。 上海鼎固 靜安御華山 (商場) 0.35 (總面積0.55) 51% 不適用 62 / 33.1 出租率較低 (利空)，評估價高於成本 (利多)。 在建中投資性不動產
- 上海黃浦日月光中心二期（打浦橋站）： 預計2025年底完工，總建築面積約4.7萬坪（含地下），地上建築面積約2.5萬坪。此項目完工後有望增加租賃收益（利多）。
待開發土地
- 中國大陸地區：
- 上海嘉定區嘉定北： 計畫開發酒店（約1.8萬坪，原始成本4.8萬元/坪）及商場（約6.3萬坪，原始成本4.0萬元/坪）。
- 重慶渝中區解放碑： 計畫開發商辦及住宅（約4.4萬坪，原始成本3.5萬元/坪）。
中國大陸待開發土地合計約12.5萬坪，位於一線城市黃金地段，原始成本相對較低，具備長期發展潛力（利多）。
- 臺灣地區：
- 臺北士林區天母項目： 位於忠誠路二段，為綜合性建案（商場、店鋪、住宅及停車場），出租率約96%。提供穩定租賃收入（利多）。
- 臺中市14期重劃區： 北屯區洲際路，土地面積2,494.50坪（鼎固持分1/2），規劃為住宅區。土地成本16.588億元，區域行情60-65萬元/坪。若土地成本為其持分，則成本高於行情（潛在利空）；若為總地塊成本，則較接近行情（中性）。
- 臺中市7期重劃區： 西屯區市政路，土地面積283.53坪（鼎固持分1/2），規劃為新市政中心專用區。土地成本7.0882億元，區域行情65-75萬元/坪。此處土地成本明顯高於區域行情（利空）。
財務資訊
近三年損益表概況（單位：新台幣仟元）
項目 2023年 2024年 2025年9月底 趨勢與判斷 營業收入 11,732,608 8,563,661 2,441,673 連續兩年顯著下降（利空）。 - 房地產售收收入 9,325,794 5,842,530 571,609 大幅銳減，為營收下滑主因（利空）。 - 商辦租賃收入 1,770,647 1,995,882 1,350,351 維持穩定並略有增長（利多）。 營業毛利 6,513,712 5,015,960 1,035,259 顯著下滑（利空）。 毛利率 55.5% 58.6% 42.4% 2025年大幅下降（利空）。 投資性不動產公允價值變動損益 (160,743) (929,788) (1,094,805) 持續且擴大的損失（利空）。 繼續營業單位稅前淨利 4,482,421 3,532,478 (765,610) 由盈轉虧（利空）。 歸屬於本公司業主淨利 565,351 759,299 (776,206) 由盈轉虧，且虧損幅度大（利空）。 每股盈餘 (新台幣元) 0.32 0.44 (0.45) 由盈轉虧，顯示獲利能力惡化（利空）。 合併資產負債表概況（單位：新台幣仟元）
項目 2025.09.30 2024.12.31 趨勢與判斷 資產合計 119,120,799 129,993,212 減少約8.36%，主要受投資性不動產公允價值變動影響（利空）。 現金及約當現金 7,901,785 7,349,878 增加約7.5%，流動性尚佳（利多）。 投資性不動產 52,153,542 55,212,144 減少約5.5%，與公允價值損失趨勢一致（利空）。 負債合計 69,390,013 78,190,646 減少約11.3%，銀行借款下降，財務結構改善（利多）。 銀行借款 50,574,318 57,480,664 減少約12%，債務負擔減輕（利多）。 權益合計 49,730,786 51,802,566 減少約4%，受虧損及其他權益項目影響（利空）。 主要趨勢分析
從數據來看，鼎固-KY的營業收入和獲利能力在2025年前三季面臨嚴峻挑戰，主要由房地產銷售收入大幅下滑和投資性不動產的公允價值損失擴大所致。雖然商辦租賃收入表現相對穩定，且公司積極降低負債，但資產價值（尤其是投資性不動產）的縮水和整體轉盈為虧的局面，是當前最主要的負面趨勢。公司在上海嘉定日月光中心商場的出租率有所提升，但上海黃浦日月光中心的商場與辦公樓出租率則有所下滑，顯示不同專案間的營運表現存在差異。未來新完工的黃浦二期及豐富的待開發土地儲備，是公司長期發展的潛力，但其價值實現仍高度依賴於市場景氣的恢復和公司有效的營運管理。
總結
鼎固控股有限公司的法人說明會報告揭示了其在不動產領域的策略性佈局和經營優勢，特別是其位於大中華區一線城市核心地段的優質資產以及多元化的經營模式，為長期發展奠定了基礎。然而，2025年前三季的財務表現顯示，公司正經歷一段艱難時期，盈利能力受到顯著衝擊。
對報告的整體觀點
本報告呈現了鼎固-KY在資產質量與長期發展潛力方面的優勢，同時也坦誠地揭露了當前營運所面臨的挑戰。公司在土地儲備及商業物業租賃方面展現的韌性，與房地產銷售的低迷形成了鮮明對比。儘管財務數據在短期內呈現「利空」態勢，但其穩定的租賃收入和龐大的開發中及待開發項目，仍為其長期價值提供了一定的「利多」支撐。報告中關於臺中土地成本與市場行情的差異，是一個值得進一步釐清的潛在風險點。
對股票市場的潛在影響
鑑於公司2025年前三季的獲利能力顯著下滑，甚至由盈轉虧，以及投資性不動產公允價值損失的擴大，短期內市場對鼎固-KY的信心恐將受到負面影響。股價可能因此承壓。然而，公司積極降低負債的舉措，以及長期資產潛力，或許能在一定程度上限制跌幅。長期投資人可能會更關注其資產的實際價值和未來開發項目的潛力，而非短期財報的波動。
對未來趨勢的判斷（短期或長期）
- 短期： 預計鼎固-KY在短期內仍將面臨挑戰。中國大陸房地產市場的宏觀不確定性，以及公司營收和獲利的下行趨勢，將持續考驗其經營韌性。新完工的項目需時間達到理想出租率，才能對業績產生正面影響。因此，短期趨勢判斷為偏空。
- 長期： 鼎固-KY在核心城市擁有優質的土地儲備和成熟的商業物業，這些資產在長期內具有較高的增值潛力。隨著市場環境的逐步復甦和新項目的陸續開發，公司有望在中長期內恢復增長動能。其穩定的租賃業務也提供了防禦性支撐。因此，長期趨勢判斷為中性偏多，但這依賴於宏觀經濟環境的改善和公司策略的有效執行。
投資人（特別是散戶）應注意的重點
- 關注中國大陸房地產市場動態： 鼎固-KY的業績與中國大陸房地產市場的健康狀況息息相關。散戶應密切追蹤相關政策、銷售數據和市場信心指標。
- 分析租賃收入的穩定性與增長潛力： 穩定且持續增長的租賃收入是公司重要的基本面支撐。投資人應關注各項租賃物業的出租率和租金收入表現。
- 審慎評估資產負債狀況： 雖然公司正在降低債務，但資產價值的變動（特別是投資性不動產的公允價值調整）對淨值的影響不容忽視。
- 長期投資視角： 由於短期財務表現不佳，散戶若考慮投資，應抱持長期視角，關注公司待開發土地的潛力及新項目的發展，而非追逐短期波動。
- 澄清臺中土地成本差異： 對於報告中臺中土地成本與區域行情之間的明顯差異，投資人應考慮向公司尋求進一步解釋，以評估這些土地未來的開發風險和獲利預期。
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