藝舍-KY（2724）法說會日期、內容、AI重點整理
藝舍-KY（2724）法說會日期、直播、報告分析
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- (1)本公司受邀參加國泰綜合證券舉辦之線上法人說明會，說明本公司營運概況。 (2)報名網址：http://tiny.cc/1141226 (3)活動諮詢：國泰綜合證券 杜副理，電話：02-7712-3961，E-mail：leo.du@cathaysec.com.tw。
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藝舍-KY (2724) 114年法人說明會報告分析與總結
本報告旨在提供藝舍國際創新股份有限公司（股票代碼：2724）於114年（2025年）法人說明會的內容分析。藝舍-KY主要業務涵蓋不動產代銷經紀業及住宅與大樓開發租售業。本次簡報揭示了公司在114年第三季的營運狀況、目前銷售中的個案、115年（2026年）預計推出的建案，以及未來的發展策略。
整體觀點
從整體觀點來看，藝舍-KY在113年（2024年）展現了非常強勁的營運與獲利能力，營業收入、毛利及稅後淨利均大幅成長，每股盈餘達到2.96元。然而，114年第三季的財務數據顯示公司面臨顯著的營運挑戰，單季出現了營業利益與稅後淨利皆為負值的狀況。這表明在報告發布時間點（2025年12月26日），公司正經歷一段相對艱困的時期。
儘管如此，公司積極佈局全台的代銷案場，並擁有龐大的115年預計銷售個案及規劃中的建設案，顯示其在不動產市場仍有充足的案源與發展潛力。未來的表現將高度依賴這些新舊個案的銷售進度，以及整體房市景氣的變化。
對股票市場的潛在影響
- 短期影響：114年第三季的虧損數據，如營業利益為新台幣(22,235)仟元，稅後淨利為新台幣(21,523)仟元，以及每股盈餘(0.35)元，對短期股價而言是明確的利空訊息。投資人可能會因獲利能力顯著下滑而產生疑慮，導致股價承壓。
- 長期影響：公司擁有的龐大已售未認列金額（即全案尚可銷售金額，達新台幣201.23億元），以及115年預計推出的新案和多個建設規劃中個案，這些未來潛在的營收來源是長期的利多。若這些專案能順利推出並銷售良好，將為公司帶來穩定的收入和獲利，有助於未來股價回升。然而，這些利多仍需時間才能實現，且高度受市場景氣影響。
對未來趨勢的判斷
- 短期趨勢（未來1-2季）：預期將持續面臨挑戰。114年第三季的虧損可能延續至第四季，導致114年全年財報表現不如113年。不動產代銷業的收入認列通常與簽約進度而非實際交屋進度有關，因此若市場買氣持續低迷，銷售速度將會減緩。建設業的收入則認列於完工交屋時，短期內對財報貢獻有限。
- 長期趨勢（未來1-3年）：具備轉機與成長潛力。公司在全台各區域皆有佈局，包括北台灣的重點區域（如板橋、五股、三重、桃園）及中南部的台中、台南、高雄。這種多元佈局有助於分散風險並捕捉不同區域的市場機會。此外，「精準選案」、「品牌升級」和「永續發展策略」等經營方針，若能有效執行並配合房市回溫，有望驅動長期穩健發展。若公司能成功將代銷業務的客戶引導至自有建設案，更能提高利潤率。
投資人（特別是散戶）應注意的重點
- 財務表現的持續觀察：散戶應密切關注藝舍-KY 114年第四季及115年第一季的財報，判斷虧損是否為一次性事件或趨勢性惡化。特別要留意營業毛利率和營業利益率的變化。
- 專案銷售進度：密切注意公司銷售中個案（如立天下、雙星、首馥、晴朗等）的銷售狀況，以及115年預計銷售個案（如園立方、環中段、豐興段、首綻系列）的預售或開賣表現。銷售數據將是未來營收的重要領先指標。
- 房市政策與景氣：台灣政府對房地產市場的政策（如打炒房、利率調整等）以及整體經濟環境對房市景氣的影響，將直接左右公司的營運表現。散戶應綜合考慮這些宏觀因素。
- 股東權益與每股淨值：雖然114年第三季出現虧損，但股東權益及每股淨值仍維持在相對高點（每股淨值7.50元），顯示公司仍有一定淨資產支撐。然而，若虧損持續，將侵蝕淨值。
- 風險意識：不動產產業受景氣循環影響大，加上原物料成本、市場需求、政策法令等不確定性，投資人應保持風險意識，避免盲目追高或殺低。
條列式重點摘要與趨勢描述
公司概況
- 成立時間：藝舍-KY成立於2002年1月15日。
- 上市櫃時間與代碼：公司股票於2012年5月29日上櫃，股票代號為2724。
- 資本額：目前資本額為新台幣5.97億元。
- 主要營業項目：涵蓋不動產代銷經紀業，以及住宅與大樓的開發、租賃和銷售業務。這顯示公司擁有從前端代銷到後端開發的整合能力。
- 集團架構：藝舍國際創新股份有限公司為母公司，100%持有藝舍創意廣告股份有限公司，而藝舍創意廣告股份有限公司又100%持有藝舍投資股份有限公司。藝舍投資股份有限公司則持有藝境創新股份有限公司51%股權。此架構顯示公司透過不同子公司專業分工，深化在不動產相關產業的佈局。
不動產代銷業現況發展
- 全台佈局：藝舍-KY在全台各地區均有積極佈局，銷售個案涵蓋北、中、南三大區域，包括新北市（五股、三重、板橋、三峽）、桃園市（桃園、中壢）、台中市（北屯）、台南市（永康）及高雄市（三民）。此廣泛佈局有助於分散區域市場風險，並捕捉各地區的發展機會。
- 114年熱銷個案：報告中展示了新北市板橋區、北區（三重、五股、桃園）及南區（高雄）的多個熱銷個案圖片，如「立信 御景」、「立信 晴朗」、「立信 首馥」、「立信 雙星」、「立信 天朗」、「立信 藏玉」、「立信 珠洲醴」、「立信 微美之星」及「立信 W Modern」、「立信立.天下」等，顯示公司在不同區域均有活躍的銷售活動。
- 114年銷售中個案總銷金額（單位：億元）：
地區 案名 114年1~11月全案已售 全案尚可銷售金額 板橋區 天朗 0.22 2.09 板橋區 御景 - 5.18 板橋區 晴朗 3.44 13.30 板橋區 雙星 4.63 34.33 板橋區 首馥 4.84 30.74 五股區 珠洲醴 1.09 7.03 五股區 微美之星 0.72 3.96 三重區 藏玉 0.94 9.03 桃園市桃園區 W Modern 2.98 5.22 高雄市三民區 立天下 2.15 90.35 合計 10案 21.01 201.23 主要趨勢：
- 在114年1月至11月期間，總已售金額達新台幣21.01億元。其中，板橋區的「雙星」與「首馥」已售金額最高，分別為4.63億元及4.84億元。
- 截至114年11月，全案尚可銷售金額高達新台幣201.23億元。其中，高雄市三民區的「立天下」擁有最高的尚可銷售金額，達90.35億元，佔比約45%。其次是板橋區的「雙星」34.33億元和「首馥」30.74億元。這表明公司在市場上仍有大量庫存可供未來銷售，潛在營收可觀。
- 114年銷售中個案案料總銷佔比（單位：億元）：
此圓餅圖顯示了各區域銷售中個案總銷金額的佔比：
- 高雄市：90.35億元（45%）
- 大台北板橋區：85.64億元（43%）
- 大台北五股區：10.99億元（5%）
- 大台北三重區：9.03億元（4%）
- 桃園市：5.22億元（3%）
主要趨勢：
- 總銷金額高度集中在高雄市（45%）與大台北板橋區（43%），兩者合計佔了88%。這反映了公司主要的銷售能量和市場重心所在。
- 其他如大台北五股、三重以及桃園的佔比相對較小。
- 115年預計銷售個案：公司規劃在115年推出多個新案，包括新北市三峽區「立信 園立方」、台中市北屯區「環中段」、桃園市中壢區「豐興段」與「中運段」，以及台南市永康區「立信 首綻-別墅」與「立信 首綻-華廈」。這些新案將為公司在2026年提供新的營收動能，並進一步擴展其在各區域的市場份額。
建設業現況發展
- 預計興建個案：公司在新北市三峽區永安段有「大基地（1750地號）」與「小基地（1769地號）」兩個預計興建個案。這些個案採用部分自地自建、部分合建分屋的模式，目前進度為建造申請中。這表明公司正從單純的代銷業務向具備更高毛利的直接開發建設業務擴展。
- 規劃中個案：此外，公司在桃園市大園區菓林段及新北市泰山區貴仁段也有規劃中的合建分屋個案。這些處於規劃初期的項目，代表了公司更長期的開發儲備，為未來多年的營運發展提供潛力。
財務業務概況（單位：新台幣仟元）
項目 111年度 112年度 113年度 114年度第三季 營業收入 146,324 145,839 539,391 115,277 營業成本 50,781 47,353 236,473 100,404 營業毛利 95,543 98,486 302,918 14,873 營業費用 75,640 81,722 48,618 37,108 營業利益(損失) 19,933 16,764 254,300 (22,235) 營業外收入及支出 (23,301) 15,055 (12,413) 935 稅前淨利(淨損) (3,368) 31,819 241,887 (21,300) 稅後淨利(淨損) (11,658) 24,382 176,821 (21,523) 每股盈餘 (0.20) (0.06) 2.96 (0.35) 股東權益 237,825 225,366 459,413 447,690 每股淨值 3.99 3.78 7.70 7.50 主要趨勢分析：
- 營業收入：公司營業收入在113年度達到高峰，錄得新台幣539,391仟元，遠高於111和112年度的約新台幣14萬仟元。然而，114年度第三季的收入僅為新台幣115,277仟元，相較113年同期可能有所下滑，顯示當期營收動能不足。
- 營業毛利與費用：113年度營業毛利高達新台幣302,918仟元，同期營業費用大幅下降至新台幣48,618仟元，這兩項數據的優化是113年獲利爆發的關鍵。然而，114年第三季營業毛利僅剩新台幣14,873仟元，而營業費用仍有新台幣37,108仟元，導致毛利無法覆蓋費用。
- 營業利益：113年度的營業利益達到驚人的新台幣254,300仟元，與前兩年的獲利（新台幣1萬仟元左右）形成鮮明對比。這反映了113年有大型或高利潤的個案入帳。但114年第三季卻轉為營業損失新台幣(22,235)仟元，這是公司短期營運表現的最大警訊。
- 稅前/稅後淨利與每股盈餘：整體趨勢與營業利益一致。111年度公司處於虧損狀態，112年度略有獲利，113年度則實現了新台幣176,821仟元的稅後淨利，每股盈餘達到2.96元。然而，114年第三季再次錄得稅後淨損新台幣(21,523)仟元，每股盈餘為(0.35)元，顯示公司在114年面臨嚴重的獲利壓力。
- 股東權益與每股淨值：受113年度優異獲利帶動，股東權益從112年度的225,366仟元大幅增長至113年度的459,413仟元，每股淨值也從3.78元躍升至7.70元。儘管114年第三季出現虧損，股東權益和每股淨值仍維持在相對高位（447,690仟元和7.50元），這表示公司過去累積的資產基礎仍在，但未來若虧損持續將會侵蝕這些價值。
未來展望
- 三大策略：公司提出三大未來展望策略：
這些策略方向顯示公司正試圖從多方面提升其營運效能和市場定位，以應對未來的挑戰和機遇。
- 精準選案：旨在掌握市場回溫動能。這表示公司將更審慎地評估市場趨勢與專案潛力，以提高成功率。
- 品牌升級：透過數位管理強化品牌形象與市場競爭力。在資訊化時代，數位管理有助於提升營運效率與客戶互動。
- 永續發展策略：以提升企業信任為目標。這反映了公司對ESG（環境、社會、治理）議題的重視，有助於建立長期穩定的企業形象。
總結
藝舍-KY的法人說明會揭示了一家在不動產市場擁有廣泛佈局與發展潛力的公司，但短期內面臨嚴峻的財務挑戰。
對報告的整體觀點
本報告呈現了公司在113年卓越的獲利表現，但隨後在114年第三季遭遇顯著的營運虧損。這種劇烈的波動反映出不動產行業的高度景氣循環特性，以及公司營收認列可能受個別大案影響的集中性。儘管短期業績下滑，公司仍積極規劃115年及未來的銷售與建設案，顯示管理層對長期發展抱持信心並持續投入資源。
對股票市場的潛在影響
- 短期影響：114年第三季的營業及稅後淨損，以及每股盈餘轉負，預計將對藝舍-KY的股價產生利空壓力。市場可能對公司能否迅速扭轉虧損產生疑慮。
- 長期影響：公司豐富的土地儲備、多個預計在115年銷售的建案以及規劃中的建設專案，提供了未來營收和獲利的潛在動力，這是長期的利多。若台灣整體房市能在115年後回溫，並配合公司精準選案和品牌升級策略的實施，則有望帶動股價回升。
對未來趨勢的判斷（短期或長期）
- 短期趨勢：預期114年全年業績可能不佳，甚至可能錄得全年虧損。不動產市場的買氣和交易量在短期內若無明顯改善，公司的代銷業務和營收將持續承壓。
- 長期趨勢：公司已從單純代銷擴展至建設開發，這有望提升未來的毛利率和獲利穩定性。同時，在全台多元區域的佈局，以及對市場回溫動能的掌握，為長期發展提供了基礎。若房市能在未來1-3年內逐步復甦，藝舍-KY有望憑藉其案源優勢實現增長。
投資人（特別是散戶）應注意的重點
- 審慎評估短期風險：散戶應警惕公司短期內可能持續虧損的風險，避免僅依據113年的優異表現進行投資決策。
- 關注宏觀經濟與房市走勢：由於公司業務與不動產景氣高度相關，投資人應密切追蹤台灣的利率政策、通膨狀況及政府對房市的管制措施，這些因素將直接影響公司的營運環境。
- 追蹤專案進度與銷售表現：公司財報表現的轉折點將取決於新案的順利推出與實際銷售狀況。散戶應主動追蹤公司各個銷售中和預計銷售專案的最新進度，特別是尚有大量可售金額的重點個案，如高雄「立天下」及板橋「雙星」、「首馥」。
- 理解業務模式多元化：公司在代銷與建設開發兩方面均有佈局，建設業務的營收認列方式（完工入帳）與代銷業務（簽約入帳）不同，可能會導致營收和獲利出現波動性。投資人需理解這種業務模式的差異性，並評估其綜合影響。
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- 113年第三季營運成果及未來展望 報名網址：https://forms.gle/FmgScSGJyAcoBfZY9
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