日勝生（2547）法說會日期、內容、AI重點整理
日勝生（2547）法說會日期、直播、報告分析
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日勝生集團（股票代碼：2547）法人說明會報告分析
此份日勝生集團（股票代碼：2547）法人說明會報告，發佈日期為2025年12月4日，內容呈現了集團在多個領域的業務佈局、發展策略及未來展望。報告整體展現了集團深耕永續發展、智慧科技應用與多元化經營的決心，並在房地產開發、銀髮康養、水資源循環及交通轉運等核心業務上均有具體進展與規劃。
對報告的整體觀點
日勝生集團的報告描繪了一家積極轉型為「永續城市整合企業」的公司，其業務範圍廣泛，從傳統的建設開發延伸至新興的康養產業、水資源循環利用及智慧化營運。集團不僅著眼於土地開發與建物興建，更強調結合永續水資源、樂齡健康與生活科技，打造完整的綠色生活生態圈。報告中對AI技術在水務管理與工安平台的導入，以及智慧票證事業的營運成果，顯示了集團對科技創新的重視。現有的京站廣場營運與桃園污水下水道BOT計畫，為集團提供了穩定的現金流基礎，而大量的都市更新、TOD聯開及康養園區等專案則預示了未來的成長動能。然而，部分開發案的冗長時程與集團在京站投資控股中非百分之百的持股比例，是投資人需留意之處。
對股票市場的潛在影響
日勝生集團的多元化經營模式，特別是跨足銀髮產業與水務綠能等具長期穩定收益的基礎建設領域，有助於提升其業務韌性與長期價值。隨著三芝樂齡園區、桃園再生水BTO計畫等專案陸續進入營運或銷售階段，預期將為集團帶來新的營收貢獻。都市更新與TOD聯開案儘管開發週期較長，但因位於精華地段，未來完工銷售的潛在獲利空間可觀，將對股價形成長期支撐。導入AI技術提升營運效率與減碳承諾，亦符合ESG投資趨勢，可能吸引更多機構投資者的關注。然而，大型開發案的長週期特性，可能導致獲利認列波動，且房地產市場景氣變化仍是影響股價的重要因素。投資者或需有較長的投資視角，才能充分實現這些項目的價值。
對未來趨勢的判斷（短期或長期）
- 短期趨勢（未來1-3年）：
集團在短期內有多個專案將陸續進入收成階段。三芝樂齡園區第一期與第二期預計於2026年完工，將開始貢獻租金收入及銷售收益。僑安案《鑄慕》預計於2025年第一季上樑，2027年第二季完工並已在銷售中，可望在短期內帶來銷售業績。淡金安居社宅案進度優於預期，有望提前貢獻收益。桃園北區再生水BTO計畫已於2025年9月正式營運，提供穩定的長期合約收入。桃園污水下水道BOT計畫也預計在2026年完成三期擴廠，提升處理量。這些具體專案的進展，將為集團帶來可預期的營收增長，支持短期營運表現。
- 長期趨勢（未來3年以上）：
日勝生集團的長期發展趨勢建立在其「永續城市整合企業」的宏大願景上。都市更新、TOD聯開（如台北館前案、台中捷運綠線聯開案）等項目，開發時程長但具備高價值，預計在2028年至2031年間陸續完工，將是集團長期營收與獲利的重要來源。康養事業透過「樂陶居」與「日初不老莊園」雙品牌模式的成功，可望複製至其他地區，持續擴大市場份額，受惠於台灣高齡化社會的結構性趨勢。水務事業持續擴大再生水供應規模，並結合沼氣發電、太陽能、智慧農耕等技術，建構「從污水到能源到農業的經濟循環」，展現了領先業界的永續營運模式，這些都將鞏固集團在相關產業的長期競爭力。AI技術的全面導入不僅提升效率，也為集團未來在智慧城市領域的發展奠定基礎。
投資人（特別是散戶）應注意的重點
- 業務多元性與風險分散： 日勝生業務涵蓋建設、康養、水務與營運，這使其營運風險相對分散。散戶投資人應理解其業務構成，避免僅以單一產業角度評估。
- 長期投資思維： 集團許多高價值的開發案（如都更、TOD）與基礎建設案（如水務BOT/BTO）開發週期長。若看好這些長期趨勢，散戶投資人需要有耐心等待這些專案進入收成期。短期股價波動可能無法完全反映其長期潛力。
- 關注專案進度與獲利認列： 應持續關注各主要專案（特別是康養與開發事業）的完工、銷售及營運狀況，這些是判斷集團未來營收和獲利的關鍵指標。部分專案進度優於預期是利多，但也要警惕可能出現的延遲或成本超支。
- 現金流與財務健康： 大型開發案通常需要大量前期資本投入，散戶投資人應關注集團的現金流狀況、負債比率及資金來源，確保其財務結構穩健，足以支持各項長期發展計畫。
- AI與ESG的實際效益： 雖然集團積極導入AI與ESG理念是正面訊息，但散戶投資人應進一步了解這些措施對營運成本、效率提升及獲利貢獻的實際影響，而不僅僅是概念上的宣示。
- 京站持股比例： 儘管京站廣場為集團重要營運資產，但集團對京站投資控股的持股比例為36.8%。這表示京站的獲利並不會百分之百反映在日勝生集團的綜合損益表上，投資人需將此因素納入評估。
重點摘要與趨勢分析
一、集團願景、使命與核心價值
- 願景： 永續綠生活集團，致力於永續發展的綠色企業。
- 使命： 高品質的多角化經營，成為人人嚮往的品牌標竿。
- 核心價值： 創造價值、多元共榮、持續創新、協同合作、永續發展。
- 趨勢判讀： 這些原則確立了集團以永續、創新為導向的發展方向，符合當前市場對企業社會責任和長期價值的期待。其多元化經營的策略，亦有助於分散風險並捕捉不同市場機會，對集團的長期發展而言屬利多。
二、集團組織與業務架構
日勝生集團的業務分為三大主軸：資源循環事業、建設事業及營運事業。
- 資源循環事業：
- 主要透過日鼎投控100%持有的鼎勝綠能與日鼎水務，以及晶鼎綠能、桃園污水處理BOT、桃園再生水BTO及寶鼎再生水（70%持股）等公司，專注於綠能與水資源處理。
- 建設事業：
- 涵蓋多個開發與租賃公司（如集順生活、日耀開發、日翔租賃、兆曜實業皆100%持股），並負責多項重要開發案，包括三芝案、大橋頭捷運聯開案、台中聯開案、館前案、僑安案、淡金安居社宅案等。此事業顯示集團在都市更新、TOD（大眾運輸導向型開發）及社會住宅等領域的積極參與。
- 營運事業：
- 主要透過泰誠發展營造100%持股之京站投資控股（日勝生集團對其持股比率為36.8%），經營京站實業（75%）及萬達通（71.65%），包括京站實業的京站時尚廣場、台北轉運站及出租物業。此外，日勝生加賀屋亦是100%持股。
- 趨勢判讀： 這種多角化與垂直整合的組織架構，使集團能夠在不同產業鏈中創造綜效。資源循環事業與營運事業提供穩定的現金流與服務收入，建設事業則負責開發高潛力資產。然而，集團對京站投資控股的非百分之百持股，意味著其對部分核心營運資產的控制力與獲利分享存在限制，此為需關注之處，可視為中性偏空。整體而言，廣泛的業務佈局仍屬利多。
三、集團市場定位
- 日勝生集團目標成為台灣具影響力的「永續城市整合企業」。
- 核心業務： 開發事業（都市更新、TOD聯開、社宅統包）、康養事業（銀養生活、健康樂齡科技）、水務與綠能事業（再生水、污水處理、AI水務平台）、營運事業（便利城市生活）。
- 策略支撐： 「土地開發+永續水資源+樂齡健康+生活科技」支持永續城市發展。
- 趨勢判讀： 清晰的市場定位與整合策略，使其能夠抓住城市發展、人口結構變遷及環境永續等長期趨勢，有助於建立競爭優勢並創造新商業模式，屬利多。
四、集團核心事業重點摘要
- A | 開發事業：
- 定位： 城市更新、TOD、社宅統包。
- 都更危老案： 館前案、僑安案。
- TOD聯開： 台中捷運三大站點（文心崇德、文心櫻花、南屯站）已進入開工、審議與前置階段。
- 社會住宅與公共工程： 淡金安居。
- 趨勢判讀： 這些專案均位於高價值地段且符合政府政策導向，預期將為集團帶來豐厚收益，屬利多。
- B | 康養事業：
- 定位： 台灣銀養產業先驅。
- 產品： 樂陶居（出租型銀養宅）、日初不老莊園（出售型樂齡園區）。
- 模式： 雙品牌模式已形成可複製商業模型。
- 趨勢判讀： 康養事業抓住人口高齡化的社會趨勢，且雙品牌模式利於市場擴張，未來成長潛力巨大，屬利多。
- C | 水務與再生水事業：
- 定位： 打造北台灣最大水資源平台。
- 桃園北區污水處理： 產能達每日10萬CMD。
- 桃園北區再生水： 每日供應40,000 CMD。
- 未來全期再生水規模： 達112,000 CMD，將成為北台最大再生水基地。
- AI導入： 能源效率提升10%以上。
- 趨勢判讀： 水資源與再生水事業屬於基礎建設，具有長期穩定合約收入的特性，且規模擴大與AI技術導入提升效率，將為集團提供穩定的長期收益來源，屬利多。
五、銀光計劃：三芝樂齡園區
- 基地規模： 5,866坪，共816戶（出租型164戶、出售型652戶）。
- 開發進度： 第一期1Q 2026完工，第二期2Q 2026完工，預計成為北台最大銀養園區聚落。
- 核心優勢： 為新北市政府三芝長照創新聚落園區之一、大規模複合式健康社區、完整照護與生活機能整合。
- 趨勢判讀： 此為集團康養事業的重要旗艦案，明確的完工時程與市場定位，顯示其即將貢獻營收與獲利，且具備規模經濟與政策支持，屬利多。
六、日初不老莊園（出售型）與樂陶居（出租型）
- 日初不老莊園： 定位高端海景+智慧健康管理樂齡居所，具備全區智慧綠建築、雲端照護系統、無障礙動線等特色。目標客群為預備退休族、投資型自住買方及具康養需求族群。
- 樂陶居： 核心價值為高齡安全設備、生活管家、健康管理及社區整合式經營。榮獲國家品牌玉山獎及SNQ國家品質標章，中和館營運成熟並增進三芝館營運規模。提供健康監測、智能定位、緊急通報等服務。
- 趨勢判讀： 雙品牌策略能滿足不同客群需求，尤其出售型滿足高階市場，出租型則提供穩定租金收入。品牌榮譽及成熟營運模式，均有助於市場拓展與獲利能力，屬利多。
七、主要開發專案細節與時程
- 館前案：台北核心A級綠辦新地標
- 基地： 台北市中正區館前路，規模608坪，地上27層/地下5層，鋼骨結構。
- 亮點： 五鐵共構商圈中心、5G智慧營運、綠建築/低碳/A級智慧辦公大樓認證，預期為台北站前新門戶商辦指標。
- 時程： 2026 Q2核定、2027 Q1執照核發、2027 Q4開工、2031 Q4完工。
- 趨勢判讀： 此案位於精華地段，產品定位高端，未來完工後將帶來可觀的租金或銷售收入。然而，開發時程長達數年，需持續投入資金，短期內無法貢獻獲利，可視為長期利多但短期利空。
- 僑安案《鑄慕》
- 基地： 台北市大安區、信義區交界，1,038坪。
- 亮點： 12年整合全數地主、危老重建（地上24層/地下4層），規劃為住宅，並取得WELL健康、智慧（黃金級）、綠建築、低碳、耐震等多項認證。
- 時程： 2025 Q1上樑，2027 Q2完工，已在銷售中。
- 趨勢判讀： 此案整合困難度高，位於市中心精華地段，且已進入銷售階段並預計於2027年完工，將在中期為集團帶來顯著營收與獲利，屬利多。
- 淡金安居社宅案
- 規模： 620戶，含日照中心、幼兒園、商業空間，基地約2,117坪。
- 特色： 永續與安全標章認證設計（綠建築、智慧建築、耐震設計標章）。
- 進度： 2024年12月開工，建設期程預估5.5年。實際進度10.20%優於原預期。
- 目標： 將成為淡海新市鎮核心親民居住場域。
- 趨勢判讀： 承接公共工程案，提供穩定收入來源，且進度優於預期顯示執行效率良好，有助於提前認列收益，屬利多。
- 臺中都會區大眾捷運系統：TOD土地開發計畫
- 報告中詳列文心崇德G6、文心櫻花G8a、南屯站三個聯開案的基地面積、建蔽/容積率、交通位置、開發進度及特色環境。面積分別為約700坪、500坪、770坪，容積率約800%左右。文心崇德站已開始施工，文心櫻花站及南屯站則在都市計畫及設計審查中。
- 計畫時程： 簽約後約6~7年完工與交屋。
- 大台中重要TOD示範群： 整合捷運站體、共構智慧綠建築、BIM數位建模、低碳建築認證，強化區域經濟發展。
- 趨勢判讀： TOD專案具有區域發展帶動效益，這些專案位於台中捷運沿線精華地段，結合交通樞紐優勢，潛在價值高。儘管開發週期較長，但長期可望帶來可觀收益，屬長期利多。
八、集團重點個案彙整（參見第15頁表格）
專案名稱 三芝案 高雄火車站站東舊宿舍區案 臺中捷運綠線土地開發案 台北館前路聯合大樓案 僑安《鑄慕》 北投新秀閣案 基地位置 新北市三芝區福海段 高雄市高雄火車站旁 台中捷運: 文心崇德站、文心櫻花站、南屯站 臺北市中正區館前路 臺北市大安區光復南路260巷 台北市北投區光明路238號 興建方式 買賣自建 都市更新 捷運聯合開發 都市更新 危老重建 都市更新 產品規劃 銀養樂齡複合園區 複合式全齡社區 以住宅為主 A級辦公大樓智慧綠建築 以住宅為主 以住宅為主 基地面積 東側約 4,656坪 / 西側 約1,210坪 約8,354坪 約700 坪/ 約500 坪/ 約770 坪 約608坪 約1,038坪 預估 1,394坪 開工時間 東側 2Q 2020 / 西側 1Q 2023 規劃中 1H 2025/崇德站, 2H 2027/櫻花站, 1H 2026/南屯站 4Q 2027 3Q2022 規劃中 計畫完工時間 東側 1Q 2026 / 西側 2Q 2026 規劃中 2H 2028/崇德站, 1H 2030/櫻花站, 2H 2029/南屯站 4Q 2031 2Q2027 規劃中 計畫銷售時間 東側 完銷 / 西側 完銷 規劃中 規劃中 規劃中 銷售中 規劃中
- 趨勢判讀： 此表格清晰展現集團的開發案藍圖。三芝案與僑安案已處於完銷或銷售中，將貢獻近期營收；高雄與北投案尚在規劃，為更長期的潛力；而台北館前與台中捷運聯開案則屬中期開發，預計在數年後帶來主要收益。整體而言，開發案分佈於不同時程，確保了集團在不同階段都有收入來源，分散了單一專案的風險，屬利多。但部分專案處於規劃中或開發時程長，資金沉澱時間較久，可視為短期利空。
九、桃園污水下水道BOT計畫：建設期程與成果
- BOT計畫期程： 35年（2013-2047年）大型基礎建設。
- 建設進度：
- 管網建設：總計約284.99公里，至2031年已完成285公里中的243公里（截至2026年區間數據），已完成171公里。
- 用戶接管：總計約25.1萬戶，至2031年將達成此目標，已接管16.3萬戶。
- 污水處理廠：總計20萬CMD，產能分階段擴增，預計2029-2033年達到20萬CMD。至2026年三期擴廠完成後，產能將達15萬CMD。
- 技術導入： AI智慧水務、預警系統、厭氧消化與減碳技術，預期三期系統碳排放減少6%。
- 趨勢判讀： 作為全台最大的公共污水處理系統，此BOT案為集團提供了長達數十年的穩定特許經營收入，且用戶數、管網里程與處理量持續增長。導入AI與減碳技術，亦提升了其營運效率與環境友善形象，屬長期穩定利多。
十、桃園北區水資源回收中心再生水BTO計畫
- 位置： 桃園市蘆竹區南青段，基地面積約2.5公頃。
- 合約期程： 興建3年+營運15年，總計18年。
- 營運時間： 2025年9月8日正式進入營運。
- 供應量： 第一期總計供應40,000 CMD，全期航空城產業專區、大園工業區將達112,000 CMD。
- 技術優勢： UF+RO雙重淨化、MBR結合BioNet先進製程、AI智慧化操作監控，能耗降低超過10%，為全台首座導入AI的再生水廠。
- 趨勢判讀： 此BTO案代表集團在水資源領域的另一重要里程碑，提供長期穩定且具成長潛力的再生水供應服務。其高階淨化技術與AI導入，使其在市場上具有領先地位，將為集團帶來穩定的營收與良好的產業形象，屬長期穩定利多。
十一、水資源事業定位與ESG園區
- 定位： 北台最大再生水平台。
- ESG園區概念： 桃園北區ESG園區整合水資源回收、再生水、智慧農耕、水力/沼氣/太陽能等多元能源，建構「從污水→能源→農業→經濟循環」的完整循環。
- 未來技術研發： 整合沼氣發電、太陽能、氫能系統、智慧農耕。
- 趨勢判讀： 集團將水資源事業提升至生態循環經濟的高度，不僅提供水資源服務，更整合綠能與智慧農業，展現其全面的永續發展策略，這將大幅提升其品牌價值與長期競爭力，屬長期戰略性利多。
十二、AI水務與AI工安平台系統
- AI水質預測系統： 應用深度學習與時間序列模型，提前預警浮沫、污染指標，降低操作風險。
- AI工地安全系統： 運用LLM分析現場照片，自動生成風險評估與改善建議，稽核效率提升70%。
- AI消安風險代理人： 影像語意分析，自動產出查核表與改善清單。
- 趨勢判讀： AI技術的全面導入，不僅提升了水務管理的效率與穩定性，也大幅增強了工地與消防安全管理的智能化水平。這將直接帶來成本節省、效率提升和風險降低，對於集團的營運效率和獲利能力有顯著正面影響，屬營運效率利多。
十三、萬達通與智慧票證事業處
- 營運現況： 京站廣場內的旅館、電影院、俱樂部、商場、停車場及轉運站等業種，皆自2009-2010年起穩定營運，多數為出租模式，轉運站則為自行營運。提供穩定的租金與服務收入。
- 台北轉運站APP： 2019年8月23日開始營運，截至報告發佈日（2025年12月4日），會員數已逾43.3萬人，每日使用人次（售票）平均1,500張，總售票量逾240萬張，合作業者逾15家。
- ESG成果： 節能減碳4,800公斤。
- 未來方向： 虛實整合，掌握通路，發展實體場站（綠色運輸轉運站+新轉運站開發）與APP（數位交通票券平台、運動接駁平台）。
- 趨勢判讀： 萬達通旗下營運資產穩定且成熟，提供可靠的經常性收入。台北轉運站APP的亮眼數據與ESG成果，顯示其在智慧交通服務領域的成長潛力，不僅提升營運效率也符合永續發展趨勢，屬穩定營運利多。
總結
日勝生集團的這份法人說明會報告，全面性地展示了其在台灣市場的多角化佈局和未來發展策略。集團的核心競爭力在於其作為「永續城市整合企業」的定位，不僅深耕傳統的建設開發，更積極擴展至高齡化社會下的康養產業、國家級基礎建設的水資源循環利用，以及具備科技創新元素的智慧化營運服務。這種多元且前瞻的業務組合，使日勝生在面臨單一產業波動時具有較高的韌性。
從股票市場的角度來看，集團穩定的經常性收入來源（如京站營運、桃園污水BOT/BTO計畫）提供了股價的基礎支撐。同時，包括三芝樂齡園區、僑安案等將在短期內逐步貢獻營收與獲利，以及台北館前案、台中捷運聯開案等具備高潛力且長期開發的專案，則為未來的成長描繪了清晰的藍圖。這些長期價值若能逐步實現，將對股價形成強勁的推動力。此外，集團在AI和ESG方面的投入，不僅提升了營運效率，也有望吸引更多注重可持續發展的機構投資者，進一步提振市場信心。
在未來趨勢判斷上，日勝生在短期內將受益於部分康養及開發專案的完工與入帳，以及水務基礎建設營運的穩定貢獻。這些是可預期的營收成長點。長期而言，集團在銀養產業的品牌模式複製、都市更新與TOD專案的價值實現，以及水資源循環利用的生態鏈建構，將使其在全球人口結構變遷、城市化發展和環境永續等大趨勢中佔據有利位置。AI技術的廣泛應用，更將持續提升其在各業務領域的競爭力和效率。
對於投資人，尤其是散戶，建議應以較為長期的視角來評估日勝生。其業務多元性有助於分散風險，但大型開發案的長週期特性也意味著資金沉澱期較長，短期內不易見到爆發性獲利。投資人應密切關注各主要專案的實質進度、銷售狀況以及公司的現金流管理，以判斷其執行力與財務健康狀況。理解其在京站投資控股的持股比例，也有助於更精準地評估其營運事業的獲利貢獻。整體而言，日勝生是一家具備長期成長潛力、佈局具備前瞻性，且積極擁抱新技術與永續理念的企業，值得對其業務發展保持關注。
之前法說會的資訊
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