聯上發（2537）法說會日期、內容、AI重點整理
聯上發（2537）法說會日期、直播、報告分析
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以下內容由AI生成：
聯上發(2537) 2024年度法人說明會重點摘要與分析
免責聲明： 此份報告包含前瞻性陳述，可能與實際結果存在差異。公司不主動更新相關表述。未經公司書面許可，第三方不得任意取用此簡報內容。
公司簡介
- 掛牌日期：民國85年9月6日
- 股票代碼：2537
- 董事長：蘇永義 先生
- 總經理：李志明 先生
- 資本額：新台幣30.05億元
- 主要業務：不動產開發
- 公司地址：台北市忠孝東路五段68號36樓
- 公司網站：www.5v.com.tw
經營理念： 5V Value（無國界建築價值、全方位營造居家的完美基準）
- 地段價值：鎖定都會區精耕特色土地。
- 美學價值：以國際視野建構視覺驚艷。
- 收藏價值：用心打造藝術品般的房子。
- 實用價值：設計以居住者的需求為先。
- 安心價值：建構百分百的安全安心感。
財務資訊彙整
年份 營業收入 (仟元) 營收成長率 (%) 毛利 (仟元) 毛利率 (%) 營業利潤(損失) (仟元) 營業利潤率 (%) 稅後淨利(損) (仟元) 本期淨利率 (%) 每股盈餘 (元) 現金股利 (元) 股票股利 (元) 股利發放率 (%) 108年 788,704 (58%) 61,031 8% (97,413) (12%) (264,298) (33%) (0.88) - - - 109年 1,476,336 87% 344,388 23% 211,341 14% 176,390 12% 0.59 0.4 - 68% 110年 2,334,383 58% 717,398 31% 521,103 22% 414,729 18% 1.38 0.9 - 65% 111年 1,682,018 (28%) 416,246 25% 246,468 15% 77,902 5% 0.26 - - - 112年 545,850 (68%) 144,780 27% 37,288 7% (60,134) (11%) (0.20) - - - 趨勢分析：
- 營收：2010年至2012年大幅成長，隨後顯著下降，112年度大幅衰退。
- 毛利：走勢與營收相似，最高峰在2012年，後續下降，但在112年度的毛利率有維持住，表示成本控制可能尚可。
- 獲利能力：與營收趨勢一致，反映公司營運狀況的波動。
財務資訊─資產負債表 (113.06.30 vs 112.06.30)
項目 113.06.30 (仟元) 113.06.30 (%) 112.06.30 (仟元) 112.06.30 (%) 項目 113.06.30 (仟元) 113.06.30 (%) 112.06.30 (仟元) 112.06.30 (%) 現金及約當現金 614,841 4% 503,837 3% 短期金融機構借款 7,109,754 43% 7,139,299 46% 營建用地 3,599,481 22% 3,594,963 24% 合約負債 1,977,030 12% 1,319,135 9% 在建房地 7,863,579 48% 6,944,024 45% 應付票據/帳款 562,570 3% 359,005 2% 待售房地 1,087,397 6% 1,581,898 10% 應付公司債 1,997,121 12% 1,995,590 13% 預付土地款 322,082 2% 444,647 3% 其他 596,118 4% 469,710 3% 存貨合計 12,872,539 78% 12,565,532 82% 負債合計 12,242,593 74% 11,282,739 73% 權益法之長期投資 98,013 - 38,019 - 股東權益-股本 3,005,579 18% 3,005,579 20% 其他流動及非流動資產小計 2,884,839 18% 2,257,842 15% 股東權益-保留盈餘及資本公積 1,222,060 8% 1,076,912 7% 總資產 16,470,232 100% 15,365,230 100% 負債及股東權益合計 16,470,232 100% 15,365,230 100% 趨勢分析：
- 資產結構： 存貨（主要是在建及待售房地）佔總資產的大部分。
- 負債結構： 短期金融機構借款和應付公司債佔負債主要部分。
- 現金部位：現金及約當現金略有增加。
- 合約負債：合約負債明顯增加，這可能表示預售屋銷售情況良好，屬於潛在利多。
財務資訊─綜合損益表(113年上半年度)
項目 113年1~6月 (仟元) 113年1~6月 (%) 112年1~6月 (仟元) 112年1~6月 (%) 營業收入 1,236,601 100% 196,089 100% 營業成本 (918,264) (74%) (149,626) (76%) 營業毛利 318,337 26% 46,463 24% 營業費用 (109,187) (9%) (42,624) (22%) 營業淨利 209,150 17% 3,839 2% 業外收支淨額 (33,314) (3%) (65,809) (34%) 稅前淨利(損) 175,836 14% (61,970) (32%) 所得稅 (費用)利益 (23,466) (2%) 9,020 5% 本期淨利(損) 152,370 12% (52,950) (27%) 基本每股(虧損)盈餘(元) 0.51 (0.18) 趨勢分析：
- 營收大幅成長： 113年上半年營業收入較去年同期大幅增加，顯示銷售情況顯著改善。
- 轉虧為盈： 從去年同期虧損轉為盈利，每股盈餘也顯著提升。
- 費用控制： 營業費用佔營收比例下降，顯示公司在費用控制方面有所改善。
- 業外收支： 業外收支仍為負數，但影響程度已降低。
目前可執行成屋銷售個案
- 聯上世界（桃園市大園區）：商
- 聯上聯（新北市新莊區）：商
- 聯上天母（台北市士林區）：住商
預計可售金額： 13.8億元（但沒有進一步的細節）。
預售個案執行情形
案名 聯上拾玉 聯上大喜 聯上澐朗 聯上光域 聯上琚川 座落位置 新北市新店區 新北市三重區 新北市新店區 桃園市中壢區 新北市三重區 使用分區 商業區 住宅區 住宅區 商業區 住宅區 基地面積 287.10坪 1,233.40坪 3,449.45坪 1,544.95坪 563.75坪 建築規劃 地下4層/地上15層 地下5層/地上24層 地下4層/地上33層 地下4層/地上15層 地下5層/地上21層 已簽約金額 新台幣9.5億元 新台幣18.5億元 新台幣102.3億元 (註) 新台幣35.4億元 新台幣15.9億元 銷售情形 完銷 92% 80% 91% 86% 預計使照取得時間 113Q3 114Q2 118 116 118 分析：
- 銷售狀況良好： 大部分預售個案銷售率高，"聯上拾玉" 甚至完銷，表示市場需求強勁。
- "聯上澐朗"： 簽約金額巨大，但需注意是合建分售案，實際分潤比例未知。
- 使照取得時間： 預計使照取得時間分散在不同年份，營收認列將分批進行。
規劃中個案
案名 北投新洲美案#1 高雄林德官案 北投新洲美案#2 台南科工案 座落位置 台北市北投區 高雄市苓雅區 台北市北投區 台南市安南區 使用分區 科技產業專區 商業區 住宅區 住宅區 基地面積 1,156.73坪 681.53坪 343.85坪 5,204.73坪 建築規劃 地下5層/地上18層 地下6層/地上28層 地下3層/地上11層 規劃中 預計總銷金額 新台幣72億元 新台幣40億元 新台幣6.7億元 - 預計推案時間 興建中 興建中 規劃中 114Q2 預計使照取得時間 117 118 117 - 分析：
- 多元區域佈局： 個案分散於台北、高雄、台南，降低單一區域風險。
- "北投新洲美案#1"： 預計總銷金額最高，值得關注。
- 未來推案動能： 多個個案正在規劃或興建中，將提供未來營收動能。
本公司主要個案執行總覽
個案 預計總銷金額 (新台幣億元) 銷售率 113 114 115 116 117 118 聯上世界、聯上聯、聯上天母 13.8 (註1) - 聯上拾玉 9.5 100% 聯上大喜 18.5 92% 聯上光域 35.4 91% 北投區新洲美案#1 72 - 北投區新洲美案#2 6.7 - 台南科工案 - - 聯上澐朗 102.3 (註2) 80% 聯上琚川 15.9 86% 高雄林德官案 40 - 分析：
- 潛在營收來源： 表格列出各個案的預計總銷金額和銷售率，但缺少了每年預計認列的金額，所以很難判斷具體貢獻。
- 關注使照取得時程： 投資人應關注各個案的使照取得時程，以評估營收認列的時間點。
庫存土地
基地位置 產品 基地面積(坪) 台北市中正區臨沂段 住 145.50 台北市北投區新洲美段 商 1,732.45 台北市萬華區直興段 住 354.83 桃園市大園區五塊厝段 非都市土地(丁種建築用地) 1,612.84 台南市安南區淵北段 住 1,420.85 高雄市鳳山區華泰段土地 住 1,000.00 分析：
- 土地儲備充足： 公司在多個縣市擁有土地，為未來開發提供基礎。
- 多元產品組合： 土地可用於開發住宅和商業物業，增加營運彈性。
整體分析與總結：
聯上發在2024年度的法人說明會展現出營運的顯著轉機。上半年營收大幅成長，成功轉虧為盈，顯示公司在銷售和成本控制方面的努力有所回報。預售個案的銷售狀況普遍良好，特別是"聯上拾玉"完銷，以及"聯上澐朗"的高簽約金額，都為公司帶來正面的現金流和未來的營收保證。此外，公司積極佈局多個區域，擁有充足的土地儲備，為未來的發展奠定基礎。
然而，投資人也應該注意以下幾點：
- 營收認列時程： 各個案的使照取得時間分散在不同年份，投資人應關注各個案的進度，以評估營收認列的時間點。
- 合建分售案： "聯上澐朗"雖然簽約金額巨大，但屬於合建分售案，實際分潤比例未知，投資人應審慎評估。
- 財務槓桿： 公司負債佔總資產的比例較高，投資人應關注公司的財務風險。
對股票市場的影響與未來趨勢：
考量到聯上發基本面，以及簡報中呈現的資訊，這份報告可能對股票市場產生以下影響：
- 短期趨勢： 報告中顯示公司上半年業績大幅成長，可能會提振投資人信心，短期內股價可能出現上漲。
- 長期趨勢： 公司未來營收的成長動能，例如：土地儲備、多元區域佈局及預售個案的執行情形，對公司長期的發展至關重要。投資人應持續追蹤公司的銷售狀況和使照取得進度，以評估長期投資價值。
利多：
潛在風險：
- 營收大幅成長且轉虧為盈
- 預售個案銷售狀況良好
- 多元區域佈局，降低單一區域風險
- 財務槓桿較高
- 合建分售案分潤比例未知
- 營收認列時程分散，影響現金流
給投資人（特別是散戶）的建議：
- 關注營收認列時程： 聯上發的營收主要來自建案銷售，因此各建案的完工和交屋時程對營收影響重大。
- 評估財務風險： 公司負債比率偏高，投資人應仔細評估其財務結構是否穩健，並注意其利息支出是否會影響獲利。
- 瞭解合建案的影響： 若有參與合建分售案，需了解其分潤比例，以免對營收產生過度樂觀的預期。
- 追蹤土地儲備： 聯上發的土地儲備是未來發展的基石，投資人應關注其土地取得和開發計畫。
- 審慎樂觀： 聯上發的營運正在改善，但投資人仍應保持審慎，不宜過度追高，宜分批佈局，長期持有。