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聯上發(2537) 2024年度法人說明會重點摘要與分析

免責聲明: 此份報告包含前瞻性陳述,可能與實際結果存在差異。公司不主動更新相關表述。未經公司書面許可,第三方不得任意取用此簡報內容。

公司簡介

  • 掛牌日期:民國85年9月6日
  • 股票代碼:2537
  • 董事長:蘇永義 先生
  • 總經理:李志明 先生
  • 資本額:新台幣30.05億元
  • 主要業務:不動產開發
  • 公司地址:台北市忠孝東路五段68號36樓
  • 公司網站:www.5v.com.tw

經營理念: 5V Value(無國界建築價值、全方位營造居家的完美基準)

  • 地段價值:鎖定都會區精耕特色土地。
  • 美學價值:以國際視野建構視覺驚艷。
  • 收藏價值:用心打造藝術品般的房子。
  • 實用價值:設計以居住者的需求為先。
  • 安心價值:建構百分百的安全安心感。

財務資訊彙整

年份 營業收入 (仟元) 營收成長率 (%) 毛利 (仟元) 毛利率 (%) 營業利潤(損失) (仟元) 營業利潤率 (%) 稅後淨利(損) (仟元) 本期淨利率 (%) 每股盈餘 (元) 現金股利 (元) 股票股利 (元) 股利發放率 (%)
108年 788,704 (58%) 61,031 8% (97,413) (12%) (264,298) (33%) (0.88) - - -
109年 1,476,336 87% 344,388 23% 211,341 14% 176,390 12% 0.59 0.4 - 68%
110年 2,334,383 58% 717,398 31% 521,103 22% 414,729 18% 1.38 0.9 - 65%
111年 1,682,018 (28%) 416,246 25% 246,468 15% 77,902 5% 0.26 - - -
112年 545,850 (68%) 144,780 27% 37,288 7% (60,134) (11%) (0.20) - - -

趨勢分析:

  • 營收:2010年至2012年大幅成長,隨後顯著下降,112年度大幅衰退。
  • 毛利:走勢與營收相似,最高峰在2012年,後續下降,但在112年度的毛利率有維持住,表示成本控制可能尚可。
  • 獲利能力:與營收趨勢一致,反映公司營運狀況的波動。

財務資訊─資產負債表 (113.06.30 vs 112.06.30)

項目 113.06.30 (仟元) 113.06.30 (%) 112.06.30 (仟元) 112.06.30 (%) 項目 113.06.30 (仟元) 113.06.30 (%) 112.06.30 (仟元) 112.06.30 (%)
現金及約當現金 614,841 4% 503,837 3% 短期金融機構借款 7,109,754 43% 7,139,299 46%
營建用地 3,599,481 22% 3,594,963 24% 合約負債 1,977,030 12% 1,319,135 9%
在建房地 7,863,579 48% 6,944,024 45% 應付票據/帳款 562,570 3% 359,005 2%
待售房地 1,087,397 6% 1,581,898 10% 應付公司債 1,997,121 12% 1,995,590 13%
預付土地款 322,082 2% 444,647 3% 其他 596,118 4% 469,710 3%
存貨合計 12,872,539 78% 12,565,532 82% 負債合計 12,242,593 74% 11,282,739 73%
權益法之長期投資 98,013 - 38,019 - 股東權益-股本 3,005,579 18% 3,005,579 20%
其他流動及非流動資產小計 2,884,839 18% 2,257,842 15% 股東權益-保留盈餘及資本公積 1,222,060 8% 1,076,912 7%
總資產 16,470,232 100% 15,365,230 100% 負債及股東權益合計 16,470,232 100% 15,365,230 100%

趨勢分析:

  • 資產結構: 存貨(主要是在建及待售房地)佔總資產的大部分。
  • 負債結構: 短期金融機構借款和應付公司債佔負債主要部分。
  • 現金部位:現金及約當現金略有增加。
  • 合約負債:合約負債明顯增加,這可能表示預售屋銷售情況良好,屬於潛在利多。

財務資訊─綜合損益表(113年上半年度)

項目 113年1~6月 (仟元) 113年1~6月 (%) 112年1~6月 (仟元) 112年1~6月 (%)
營業收入 1,236,601 100% 196,089 100%
營業成本 (918,264) (74%) (149,626) (76%)
營業毛利 318,337 26% 46,463 24%
營業費用 (109,187) (9%) (42,624) (22%)
營業淨利 209,150 17% 3,839 2%
業外收支淨額 (33,314) (3%) (65,809) (34%)
稅前淨利(損) 175,836 14% (61,970) (32%)
所得稅 (費用)利益 (23,466) (2%) 9,020 5%
本期淨利(損) 152,370 12% (52,950) (27%)
基本每股(虧損)盈餘(元) 0.51 (0.18)

趨勢分析:

  • 營收大幅成長: 113年上半年營業收入較去年同期大幅增加,顯示銷售情況顯著改善。
  • 轉虧為盈: 從去年同期虧損轉為盈利,每股盈餘也顯著提升。
  • 費用控制: 營業費用佔營收比例下降,顯示公司在費用控制方面有所改善。
  • 業外收支: 業外收支仍為負數,但影響程度已降低。

目前可執行成屋銷售個案

  • 聯上世界(桃園市大園區):商
  • 聯上聯(新北市新莊區):商
  • 聯上天母(台北市士林區):住商

預計可售金額: 13.8億元(但沒有進一步的細節)。

預售個案執行情形

案名 聯上拾玉 聯上大喜 聯上澐朗 聯上光域 聯上琚川
座落位置 新北市新店區 新北市三重區 新北市新店區 桃園市中壢區 新北市三重區
使用分區 商業區 住宅區 住宅區 商業區 住宅區
基地面積 287.10坪 1,233.40坪 3,449.45坪 1,544.95坪 563.75坪
建築規劃 地下4層/地上15層 地下5層/地上24層 地下4層/地上33層 地下4層/地上15層 地下5層/地上21層
已簽約金額 新台幣9.5億元 新台幣18.5億元 新台幣102.3億元 (註) 新台幣35.4億元 新台幣15.9億元
銷售情形 完銷 92% 80% 91% 86%
預計使照取得時間 113Q3 114Q2 118 116 118

分析:

  • 銷售狀況良好: 大部分預售個案銷售率高,"聯上拾玉" 甚至完銷,表示市場需求強勁。
  • "聯上澐朗": 簽約金額巨大,但需注意是合建分售案,實際分潤比例未知。
  • 使照取得時間: 預計使照取得時間分散在不同年份,營收認列將分批進行。

規劃中個案

案名 北投新洲美案#1 高雄林德官案 北投新洲美案#2 台南科工案
座落位置 台北市北投區 高雄市苓雅區 台北市北投區 台南市安南區
使用分區 科技產業專區 商業區 住宅區 住宅區
基地面積 1,156.73坪 681.53坪 343.85坪 5,204.73坪
建築規劃 地下5層/地上18層 地下6層/地上28層 地下3層/地上11層 規劃中
預計總銷金額 新台幣72億元 新台幣40億元 新台幣6.7億元 -
預計推案時間 興建中 興建中 規劃中 114Q2
預計使照取得時間 117 118 117 -

分析:

  • 多元區域佈局: 個案分散於台北、高雄、台南,降低單一區域風險。
  • "北投新洲美案#1": 預計總銷金額最高,值得關注。
  • 未來推案動能: 多個個案正在規劃或興建中,將提供未來營收動能。

本公司主要個案執行總覽

個案 預計總銷金額 (新台幣億元) 銷售率 113 114 115 116 117 118
聯上世界、聯上聯、聯上天母 13.8 (註1) -
聯上拾玉 9.5 100%
聯上大喜 18.5 92%
聯上光域 35.4 91%
北投區新洲美案#1 72 -
北投區新洲美案#2 6.7 -
台南科工案 - -
聯上澐朗 102.3 (註2) 80%
聯上琚川 15.9 86%
高雄林德官案 40 -

分析:

  • 潛在營收來源: 表格列出各個案的預計總銷金額和銷售率,但缺少了每年預計認列的金額,所以很難判斷具體貢獻。
  • 關注使照取得時程: 投資人應關注各個案的使照取得時程,以評估營收認列的時間點。

庫存土地

基地位置 產品 基地面積(坪)
台北市中正區臨沂段 145.50
台北市北投區新洲美段 1,732.45
台北市萬華區直興段 354.83
桃園市大園區五塊厝段 非都市土地(丁種建築用地) 1,612.84
台南市安南區淵北段 1,420.85
高雄市鳳山區華泰段土地 1,000.00

分析:

  • 土地儲備充足: 公司在多個縣市擁有土地,為未來開發提供基礎。
  • 多元產品組合: 土地可用於開發住宅和商業物業,增加營運彈性。

整體分析與總結:

聯上發在2024年度的法人說明會展現出營運的顯著轉機。上半年營收大幅成長,成功轉虧為盈,顯示公司在銷售和成本控制方面的努力有所回報。預售個案的銷售狀況普遍良好,特別是"聯上拾玉"完銷,以及"聯上澐朗"的高簽約金額,都為公司帶來正面的現金流和未來的營收保證。此外,公司積極佈局多個區域,擁有充足的土地儲備,為未來的發展奠定基礎。

然而,投資人也應該注意以下幾點:

  • 營收認列時程: 各個案的使照取得時間分散在不同年份,投資人應關注各個案的進度,以評估營收認列的時間點。
  • 合建分售案: "聯上澐朗"雖然簽約金額巨大,但屬於合建分售案,實際分潤比例未知,投資人應審慎評估。
  • 財務槓桿: 公司負債佔總資產的比例較高,投資人應關注公司的財務風險。

對股票市場的影響與未來趨勢:

考量到聯上發基本面,以及簡報中呈現的資訊,這份報告可能對股票市場產生以下影響:

  • 短期趨勢: 報告中顯示公司上半年業績大幅成長,可能會提振投資人信心,短期內股價可能出現上漲。
  • 長期趨勢: 公司未來營收的成長動能,例如:土地儲備、多元區域佈局及預售個案的執行情形,對公司長期的發展至關重要。投資人應持續追蹤公司的銷售狀況和使照取得進度,以評估長期投資價值。

利多:

  • 營收大幅成長且轉虧為盈
  • 預售個案銷售狀況良好
  • 多元區域佈局,降低單一區域風險
潛在風險:
  • 財務槓桿較高
  • 合建分售案分潤比例未知
  • 營收認列時程分散,影響現金流

給投資人(特別是散戶)的建議:

  • 關注營收認列時程: 聯上發的營收主要來自建案銷售,因此各建案的完工和交屋時程對營收影響重大。
  • 評估財務風險: 公司負債比率偏高,投資人應仔細評估其財務結構是否穩健,並注意其利息支出是否會影響獲利。
  • 瞭解合建案的影響: 若有參與合建分售案,需了解其分潤比例,以免對營收產生過度樂觀的預期。
  • 追蹤土地儲備: 聯上發的土地儲備是未來發展的基石,投資人應關注其土地取得和開發計畫。
  • 審慎樂觀: 聯上發的營運正在改善,但投資人仍應保持審慎,不宜過度追高,宜分批佈局,長期持有。