海悅（2348）法說會日期、內容、AI重點整理

股權分散表、股價AI分析 基本面 法說會 董監持股

海悅（2348）法說會日期、直播、報告分析

公開資訊觀測站資訊

日期
地點
台北市忠孝東路二段95號13樓(1301會議室)
相關說明
114年第三季營運成果及未來發展
公司提供的連結
公司未提供
PDF簡報
公開資訊觀測站簡報連結
直播或串流
TWSE網站直播串流連結
文件報告
公司未提供

本站AI重點整理分析

以下內容由AI生成：

報告整體分析與總結

本報告由海悅國際開發股份有限公司（股票代號：2348）於2025年11月25日發佈，旨在向法人說明公司營運狀況、策略佈局與市場脈動。報告內容清晰展現海悅正從傳統不動產代銷本業積極轉型，朝向多元化經營，包括參與建設開發、合建、轉投資及租金收益等。儘管面臨宏觀經濟與政府政策帶來的挑戰，海悅仍強調其品牌價值、長期佈局及市場的充沛資金。

對報告的整體觀點

本報告揭示海悅國際正處於一個關鍵的轉型期。儘管2025年前三季的代銷收入淨額與整體營業毛利出現下滑，但營建收入淨額卻大幅成長並改善毛利率，顯示公司在開發與投資業務上的策略轉向已初見成效。公司具備龐大的未來接案總銷與多年度的完工法認列預計時程表，為未來的營收提供了穩健的能見度。然而，報告也坦承市場面臨諸多不利因素，如地緣政治動盪、全球貿易緊張、政府持續的信用管制以及全台土地交易量的顯著下滑，這些都對不動產市場構成壓力。海悅認為在嚴峻環境下，強者恆強、品牌價值更顯重要，並將持續透過品牌強化與策略聯盟來應對挑戰。

對股票市場的潛在影響

海悅的股票市場表現可能呈現兩面性。短期而言，代銷業務的衰退和整體營業毛利的下降，可能對市場情緒造成壓力，導致股價波動或承壓。尤其是在政府信用管制持續收緊、土地交易量下滑的市場背景下，投資者可能會對整體不動產產業抱持觀望態度。然而，從長期來看，公司在營建開發領域的強勁增長與高毛利改善、以及豐富且具時間能見度的建案收割計畫，應能提供未來營收與獲利的支撐。若市場能理解海悅的多元化轉型策略及其帶來的長期效益，則股價有機會在未來逐步反映其新業務模式的價值。此外，公司提及市場熱錢充裕和強勁的潛在需求，可能為不動產市場提供一定的下檔支撐，間接利好海悅。

對未來趨勢的判斷（短期或長期）

  • 短期趨勢：判斷為謹慎樂觀。儘管全球地緣政治緊張、貿易戰及台灣自身的信用管制政策對不動產市場構成明顯利空，導致土地交易量連續三季下滑，但海悅在營建收入上的顯著成長和改善的毛利率，預期能在一定程度上緩衝代銷業務的短期衝擊。未來1-2季，市場可能仍受政策壓抑，但海悅現有的建案認列進度將是關注重點。
  • 長期趨勢：判斷為正向成長。海悅的多元化轉型策略，將營收來源從單一代銷擴展到建設、投資與租金收益，有助於分散風險並創造更穩定的現金流。龐大的接案總銷額和至2029年以後的建案認列時程，為公司奠定堅實的長期成長基礎。同時，公司對ESG的投入與「大者恆大」的市場判斷，預期將使其在變動的市場中保持競爭優勢，並吸引具長期視野的投資者。市場熱錢充裕則為長期需求提供了潛在動力。

投資人（特別是散戶）應注意的重點

  1. 營收結構變化：散戶應密切關注海悅的營收結構變化，尤其是營建收入在總營收中的佔比及其毛利率表現。若營建業務能持續增長並維持良好獲利，將是公司轉型成功的關鍵指標。
  2. 政策風險：台灣政府持續實施信用管制，以及未來可能推出的不動產相關政策，都將直接影響市場交易量與房價走勢。投資人需警惕政策收緊對開發商及潛在購屋者的衝擊。
  3. 建案進度與認列：公司的「完工法認列預計時程表」提供了未來營收的能見度。散戶應追蹤重點建案的工程進度與完工認列時點，避免因延遲導致的營收遞延風險。
  4. 市場流動性：儘管政府管制，但台灣市場熱錢仍多。這可能支撐不動產資產價格，但同時也可能引發進一步的政策干預。投資人需審慎評估資金流向與政策之間的相互作用。
  5. 品牌與策略聯盟：在市場挑戰下，公司的品牌力、與其他建商的策略合作以及多角經營的成果，將是其穿越週期的重要防線。關注這些非財務指標的發展，有助於評估公司的長期競爭力。

條列式重點摘要

一、公司基本資料與策略轉型

  • 公司名稱與代號：海悅國際開發股份有限公司，股票代號2348。
  • 設立與上市日期：1987年8月12日設立，1996年1月5日上市。
  • 實收資本額：1,818,988,530元，已發行普通股數151,898,853股。
  • 主要營業項目：包含不動產代銷及仲介、廣告服務、管理顧問、住宅及大樓開發租售，顯示業務多元化。
  • 員工人數：截至2025年10月31日為446人。
  • 策略轉型：自2013年起，公司朝不動產代銷發展，並進行多元轉型。時間軸顯示從2013年借殼上市，逐步發展至著重雙北、南向拓展、投資合建、入股私募，並在2024年進行長遠佈局，預計於2025年進入「建案收割」期。此轉型旨在建立多角化的收入來源，包括代銷本業、轉投資收益、租金收益及認列完工法收入。

二、營運狀況

1. 線上個案尚可銷售案量及後續接案總銷 (截至2025年11月)

海悅國際展現強勁的接案能力與龐大的銷售儲備。

區域 線上個案 (億元) 後續接案 (億元) 指標個案
北北基 733.5 981.1 寶亞南工段、漢皇River Sky、新潤世界城、達麗台肥案
桃竹苗 113.6 739.6 恆海慶華段、忠泰竹東台泥案
台中 458.7 493.1 由鉅敘真、亞昕嶼森、鉅陞藏賦
台南/高雄 431.9 1,044.5 聯上豐實、聯上海悅科工段、白天鵝/富悅新市案、達麗平實段
合計 1,737.7 3,258.3
  • 接案總銷：高達新台幣4,996億元，顯示未來業務發展的廣闊空間。
  • 地域分佈：業務佈局涵蓋台灣北部、中部及南部主要都會區，顯示公司在全台市場的影響力。

2. 第三季財報說明 (2025年1-9月 vs. 2024年1-9月，單位：新台幣仟元)

財報數據顯示公司營收結構的顯著變化，營建業務成長亮眼，但代銷業務有所下滑。

項目 114年 (2025) 1-9月 佔比 (%) 113年 (2024) 1-9月 佔比 (%) 差異金額 趨勢判斷
代銷收入淨額 2,688,579 60.89 5,175,591 88.59 (2,487,012) 利空：代銷業務收入顯著下滑。
營建收入淨額 1,726,654 39.11 666,499 11.41 1,060,155 利多：營建業務收入大幅成長，佔總營收比重顯著提升。
營業毛利 1,647,165 37.31 3,113,162 53.29 (1,465,997) 利空：整體營業毛利及毛利率下降，主要受代銷收入下滑影響。
代銷毛利 1,207,185 44.90* 2,988,388 57.74* (1,781,203) 利空：代銷業務毛利及毛利率下滑。(*為毛利率)
營建毛利 439,980 25.48* 124,774 18.72* 315,206 利多：營建業務毛利大幅增長，且毛利率顯著提升。(*為毛利率)

三、持續的佈局與質化

  • 收入多元化策略：公司積極推動「滴水成河，海納百川」的多元收入策略，包括代銷本業、轉投資收益、租金收益及認列完工法收入，以築底向上積累。
  • 完工法認列預計時程：截至2025年9月30日，海悅有大量透過完工法認列的開發案，其認列時程橫跨2025年至2029年之後，顯示未來數年的營收能見度高。其中，2025年預計認列的總銷項目包括擎天森林(135億元總銷，8.96%參與比例)、南悅豐映(24億元總銷，79.73%參與比例)等，總認列價值達數百億。待開發案件也儲備了長期成長動能。
  • ESG永續發展：公司致力於開發符合ESG標準的綠建築，例如「海悅國際大樓」（金毓泰舊市議會設定地上權案），已取得LEED、WELL、GRESB相關認證或預認證，顯示其對永續發展的承諾與品牌質化。
  • 重要開發案：在台北市信義區亦有國有土地設定地上權案「仁愛逸仙辦公大樓」，位於精華地段，將強化公司在高端不動產市場的地位。

四、市場脈動與趨勢判斷

  • 地緣政治與經濟不確定性：全球面臨俄烏戰爭、中美貿易戰、中日關係緊張、台海局勢不穩定等多重地緣政治風險，這些因素可能增加經濟波動，對不動產市場造成不利影響。
  • 政府政策與信用管制：
    • 台灣政府於2024年9月19日實施第七波信用管制，旨在抑制不斷上漲的房價。
    • 「土建融及餘屋貸款同時受到管制，開發商壓力及投資門檻倍增！」，直接影響開發商的資金取得與成本。
    • 「因為房價還在漲」是政府持續管控的原因，顯示市場仍有熱度但面臨政策壓抑。
    • 「去槓桿化」是市場趨勢，將增加開發商和投資者的資金壓力。
  • 土地交易量下滑：近五年全台土地交易金額統計圖顯示，自2025年第一季的561億元，連續三季下滑至第三季的185億元，明確指出「土地成交量連三季降低」，預示未來推案供給量將減少。
  • 市場競爭格局：報告提及「大者恆大，強者恆強」，並強調在市場挑戰中「更能彰顯品牌價值」，意味著具規模與品牌力的公司更能適應市場變化。
  • AI大時代：指出2024-2025年AI大時代來臨對台灣經濟的潛在利好，可能間接帶動不動產需求。
  • 市場資金充裕：「市場熱錢規模創新高，總計突破新台幣95兆元」，其中M1B活期性貨幣達29.0兆元（年增率5.24%），M2廣義貨幣達66.2兆元（年增率5.44%）。報告結論「需求還在，因為錢還是很多」，表明市場仍有豐沛的資金動能支撐不動產需求。
  • 推案供給量減少：預期推案供給量減少，將「不會排擠餘屋量去化」，這對於去化市場上現有庫存有利。

數字、圖表與表格的主要趨勢

1. 營運狀況：線上個案尚可銷售案量及後續接案總銷 (頁8)

  • 總銷售量龐大：線上個案尚可銷售案量合計1,737.7億元，而後續接案總銷高達3,258.3億元。兩者合計，海悅的總接案總銷額達4,996億元，這顯示公司擁有非常豐富的未來業務儲備。
  • 區域分佈均衡：北北基、桃竹苗、台中、台南/高雄等主要都會區均有大量案源，顯示公司市場覆蓋廣泛，且在各區域均有重要指標個案。其中，北北基與台南/高雄的後續接案量尤為突出，分別達到981.1億元和1,044.5億元。
  • 趨勢判斷：此為利多。龐大的接案總銷額為公司未來的代銷及開發業務提供了堅實的基礎，確保了長期營收的來源，也反映了公司在市場上的競爭力與影響力。

2. 財務報表：第三季財報說明 (頁9)

這份財報呈現海悅在2025年1-9月與2024年同期相比，其營收結構與獲利能力出現顯著轉變。

  • 代銷業務：
    • 收入下滑：代銷收入淨額從2024年的5,175,591千元大幅下降至2025年的2,688,579千元，降幅約為48%，佔總營收比例從88.59%降至60.89%。此為利空。
    • 毛利及毛利率下降：代銷毛利從2,988,388千元降至1,207,185千元，毛利率從57.74%下降至44.90%。此為利空。
  • 營建業務：
    • 收入大幅成長：營建收入淨額從2024年的666,499千元大幅增長至2025年的1,726,654千元，增幅達159%，佔總營收比例從11.41%大幅提升至39.11%。此為利多。
    • 毛利及毛利率改善：營建毛利從124,774千元增至439,980千元，毛利率從18.72%提升至25.48%。此為利多。
  • 整體營業毛利：總營業毛利從2024年的3,113,162千元下降至2025年的1,647,165千元，毛利率從53.29%降至37.31%。此為利空，主要受代銷收入大幅下滑的拖累。
  • 趨勢判斷：整體而言，海悅的營收結構正從高度依賴代銷本業轉向開發建設。儘管代銷業務面臨挑戰，但營建業務的強勁增長與獲利改善，顯示公司轉型策略已產生實質效益。這是一項重要的結構性變化，長期而言有助於公司營運的穩定性。

3. 完工法認列預計時程表 (頁13)

此表格詳細列出了公司未來年度預計透過完工法認列的開發項目，提供了清晰的未來營收能見度。

  • 跨年度收益：公司擁有大量開發中項目，預計從2025年持續認列至2029年之後。例如，2025年（114年）有「擎天森林」、「南悅豐映」、「敦仰」等多個項目，標示的總銷金額分別為135億、24億、135億等，顯示當年即有 significant 收益貢獻。
  • 主要年份收益貢獻：
    • 2025年 (114年) 預計有總額38.48億元及17.96億元等收益認列。
    • 2026年 (115年) 則有美德市(58億元總銷，15%參與比例)、新高鐵(195億元總銷，14.73%參與比例)等大案。
    • 2027年 (116年) 有世界南科A(45億元總銷，95.95%參與比例)等項目。
    • 2028年 (117年) 與2029年之後 (118年之後) 也有多個具潛力的待開發及高參與比例項目。
  • 參與比例多樣：公司在不同項目中扮演不同角色，參與比例從8.96%到100%不等，顯示其彈性的合作模式。
  • 潛在開發案：「待開發」區塊列出了多個尚未確定總銷金額但已確定參與比例和土建融額度的項目，這些是未來長期的成長潛力。
  • 趨勢判斷：此為強勁利多。這份詳細的時程表為海悅未來的營收提供了高度確定性與能見度，是公司從代銷轉型為開發商後的主要盈利支柱，降低了對單一代銷業務的依賴。

4. 近五年全台土地交易金額統計 (頁25)

此圖表呈現了台灣土地交易市場的明顯降溫趨勢。

  • 歷史高峰：2021年土地交易金額達到高峰2,924億元。
  • 近期下滑：2025年以來，土地交易金額呈現連續下降趨勢，從2025年第一季的561億元，下滑至第二季的270億元，再至第三季的185億元。
  • 明確趨勢：圖表明確標示「土地成交量連三季降低」，顯示市場熱度顯著冷卻。
  • 趨勢判斷：此為利空。土地交易量是未來新案供給的領先指標。連續下滑表明開發商對未來市場的態度趨於保守，新案供給將減少，且開發商取得土地的難度與成本可能增加（如頁24所述）。這對整體不動產產業，包括海悅的長期開發業務，構成潛在挑戰。

5. 市場熱錢規模與M1B/M2貨幣供給 (頁34)

此圖表揭示了台灣市場充裕的資金流動性。

  • 熱錢創新高：市場熱錢規模已突破新台幣95兆元，顯示市場資金非常充裕。
  • 貨幣供給增長：M1B活期性貨幣達29.0兆元，年增率5.24%，佔比30.4%。M2廣義貨幣達66.2兆元，年增率5.44%，佔比69.6%。兩者均呈現穩健增長。
  • 趨勢判斷：此為利多。充裕的市場資金為不動產市場提供了強大的潛在需求支撐。儘管政府實施信用管制，但大量資金的存在仍可能尋找資產配置機會，進而支撐房地產價格。這也印證了報告中「需求還在，因為錢還是很多」的結論。

利多 / 利空 分析

利多 (Positive Factors)

  • 多元化經營成功：公司從傳統代銷本業積極轉型為多角化經營，營收來源擴展至建設開發、合建、轉投資收益及租金收益，有助於分散風險並提升長期穩定性。(文件頁5、6、11、12)
  • 營建收入強勁成長：2025年1-9月營建收入淨額年增159%，佔總營收比重顯著提升；營建毛利年增逾250%，且毛利率從18.72%提升至25.48%，顯示開發業務獲利能力優化。(文件頁9)
  • 龐大接案總銷與建案儲備：總接案總銷額達4,996億元，且線上及後續接案量龐大，確保了未來業務的充沛來源。(文件頁8)
  • 清晰的開發案認列時程：「完工法認列預計時程表」提供了未來數年（至2029年之後）透過完工法認列的開發案清單，為公司未來營收與獲利提供了高度能見度。(文件頁13)
  • 品牌強化與ESG策略：海悅國際大樓和仁愛逸仙辦公大樓等指標性開發案，注重ESG永續發展，取得LEED、WELL、GRESB認證，有助於提升品牌價值和市場競爭力，符合「面臨市場的挑戰更能彰顯品牌價值」的理念。(文件頁14、15、27、29、30)
  • 市場資金充裕：台灣市場熱錢規模創新高，M1B和M2貨幣供給穩健增長，顯示市場流動性充沛，支撐不動產市場的潛在需求。(文件頁34、35)
  • 「大者恆大」優勢：在市場競爭激烈和政策緊縮的環境下，報告強調「大者恆大，強者恆強」，暗示海悅作為市場領導者之一，具備較強的抗壓能力和市場整合潛力。(文件頁26)
  • 推案供給減少利於去化：市場整體推案供給量減少，有利於現有餘屋的去化，有助於市場庫存健康發展。(文件頁32)
  • AI產業帶動潛在需求：2024-2025年AI大時代來臨，台灣在全球AI供應鏈中的關鍵地位，預期將帶動經濟成長，可能間接增加對不動產的需求。(文件頁33)

利空 (Negative Factors)

  • 代銷收入與整體毛利下滑：2025年1-9月代銷收入淨額年減近五成，代銷毛利及毛利率亦下降，導致整體營業毛利大幅下滑，對短期業績造成壓力。(文件頁9)
  • 地緣政治不確定性：俄烏戰爭、中美貿易戰、中日關係緊張、台海局勢不穩定等全球及區域地緣政治風險，增加了宏觀經濟的不確定性，可能影響投資信心與經濟發展。(文件頁18)
  • 政府信用管制加劇：台灣政府於2024年9月19日實施第七波信用管制，旨在抑制房價上漲。土建融及餘屋貸款同時受到管制，顯著增加開發商壓力及投資門檻。(文件頁20、23、24)
  • 全台土地交易量顯著下滑：近五年數據顯示，全台土地交易金額在2025年連續三季降低，從Q1的561億元降至Q3的185億元，預示未來新案供給減少，開發商取得土地的意願和能力受限。(文件頁25)
  • 房價持續上漲引發政策關注：報告指出「因為房價還在漲」，這意味著政府可能持續採取更嚴格的措施來控制房市，進一步限縮市場活動。(文件頁22)

報告整體分析與總結 (結尾)

海悅國際的這份法人說明會報告，提供了一個在挑戰中尋求轉型與成長的企業圖景。公司的核心策略是從過去的代銷主力，逐步發展為更具資產價值的開發、投資與租賃業務，這項轉型已在2025年前三季的財務數據中初顯成效，特別是營建收入的強勁增長與毛利率改善，提供了未來穩定的營收基礎。公司未來數年龐大的建案儲備和明確的認列時程，亦為市場帶來了長期展望的信心。

然而，報告亦充分揭示了當前不動產市場面臨的嚴峻考驗。包括持續的地緣政治動盪、全球貿易緊張，以及台灣政府為抑制房價而實施的嚴格信用管制。這些政策已導致土地交易量連續三季下滑，增加了開發商的營運壓力與投資門檻。儘管市場流動性（熱錢）仍非常充裕，且需求依然存在，但政策干預將持續影響市場的交易量和價格。

對於股票市場而言，短期內，代銷業務的衰退和整體毛利的下降可能帶來壓力。但長期而言，海悅的多元化發展、穩健的建案 pipeline、對ESG的投入以及在「大者恆大」趨勢下的品牌優勢，有望使其在市場調整後脫穎而出。公司對AI時代的關注也暗示其可能在智慧建築或相關產業鏈上尋求協同效應。

投資人，尤其是散戶，應當理解海悅的長期轉型策略，並密切關注其營收結構的變化，特別是營建業務的貢獻。同時，必須高度警惕政府政策對不動產市場的潛在衝擊，以及建案進度與認列時點是否按計劃進行。在充滿挑戰但也具潛在機遇的市場環境中，具備強大品牌力、靈活應變能力和多元收入來源的公司，更有可能實現持續發展。海悅的報告傳達了一種審慎樂觀的態度，即在變革中抓住機遇，引領未來趨勢。

之前法說會的資訊

日期
地點
台北市忠孝東路二段95號13樓（1301會議室）
相關說明
113年第三季營運成果及未來展望
公司提供的連結
公司未提供
PDF簡報
公開資訊觀測站簡報連結
直播或串流
TWSE網站直播串流連結
文件報告
公司未提供