三地開發（1438）法人說明會簡報重點摘要（2024-12-30）
前言：報告分析與總結
三地開發於2024年12月30日舉行的法人說明會，簡報內容涵蓋公司簡介、財務資訊、營運概況以及未來推案規劃和營運方針。從簡報中可以看出，公司積極擴張業務，多元化產品類型，並透過多種合作模式（如地上權、合建分售）來增加土地儲備和開發機會。整體而言，這份簡報展現了三地開發對未來發展的信心和積極佈局，尤其在土地開發和產品多元化方面，顯示其轉型與成長的企圖心。
免責聲明
- 簡報中的預測性資訊基於當前資訊和經濟狀況，但實際結果可能因市場、政策、經濟等因素而有所差異。
- 公司不保證簡報資訊的正確性、完整性或可靠性，且不負責更新或修正。
公司簡介
- 成立時間：1955年10月
- 資本額：新台幣9.12億元（含私募普通股2億元）
- 股票上市：1988年12月（股票代號：1438）
- 主要業務：委託營造廠商興建商業大樓、工業大樓及住宅出租出售，以及不動產買賣。
- 公司沿革：2020年7月由「裕豐國際開發(股)公司」更名為「三地開發地產(股)公司」，並遷址至高雄市。2010年6月正式跨足營建多角化經營。
財務資訊（單位：新台幣仟元）
| 綜合損益表項目 |
2019 |
2020 |
2021 |
2022 |
2023 |
2024Q3 |
| 營業收入 |
11 |
98,432 |
12,297 |
595,265 |
316,107 |
1,166,647 |
| 營業成本 |
47 |
34,938 |
5,660 |
147,124 |
255,835 |
1,166,372 |
| 營業毛利 |
(36) |
63,494 |
6,637 |
448,141 |
60,272 |
275 |
| 營業淨利(淨損) |
(8,216) |
46,003 |
(9,571) |
416,623 |
24,774 |
(19,115) |
| 營業外收入及支出 |
(2,303) |
1,372 |
39,582 |
(36,343) |
(82,538) |
(72,784) |
| 稅前淨利(淨損) |
(10,519) |
47,375 |
30,011 |
380,280 |
(57,764) |
(91,899) |
| 稅後淨利(淨損) |
(10,519) |
45,919 |
30,092 |
373,549 |
(64,954) |
(91,720) |
| 每股盈餘(元) |
(0.10) |
0.90 |
0.57 |
5.17 |
(0.71) |
(1.01) |
| 資產負債表項目 |
2019 |
2020 |
2021 |
2022 |
2023 |
2024Q3 |
| 流動資產 |
552,120 |
1,831,190 |
3,208,438 |
4,241,006 |
6,821,726 |
6,561,168 |
| 不動產、廠房及設備 |
31,750 |
31,005 |
30,569 |
17,553 |
318 |
3,095 |
| 其他資產 |
24 |
3,886 |
2,004,206 |
4,016,747 |
4,046,346 |
4,374,867 |
| 資產總額 |
583,894 |
1,866,081 |
5,243,213 |
8,275,306 |
10,868,390 |
10,939,130 |
| 流動負債 |
776 |
1,235,424 |
1,936,294 |
2,055,576 |
4,535,622 |
4,960,521 |
| 非流動負債 |
68,800 |
70,420 |
2,196,534 |
4,205,796 |
4,474,994 |
4,212,555 |
| 負債總額 |
69,576 |
1,305,844 |
4,132,828 |
6,261,372 |
9,010,616 |
9,173,076 |
| 股本 |
1,024,115 |
1,024,115 |
712,058 |
912,058 |
912,058 |
912,058 |
| 資本公積 |
81,330 |
24,261 |
344,317 |
674,317 |
674,317 |
674,317 |
| 保留盈餘 |
(569,127) |
(466,139) |
76,010 |
427,559 |
271,399 |
179,679 |
| 其他權益 |
|
|
(22,000) |
(22,000) |
(22,000) |
|
| 權益總額 |
514,318 |
560,237 |
1,110,385 |
2,013,934 |
1,857,774 |
1,766,054 |
- 損益表分析：
- 2024年Q3營業收入大幅增加，但營業成本也大幅上升，導致營業毛利非常低，甚至出現營業淨損。
- 2023年相較於2022年，營業收入下降，營業毛利大幅減少，導致營業淨損。
- 從2020年到2022年，營收和獲利呈現大幅增長趨勢。
- 資產負債表分析：
- 流動資產持續增加，但2024Q3略為下降。
- 負債總額顯著增加，特別是流動負債。
- 權益總額在2023年略有下降，2024Q3持續下降，顯示公司財務槓桿操作較大。
銷售實績與未來推案規劃
| 推案名稱 |
座落地段 |
推案日期 |
總樓地板面積(坪) |
戶數 |
樓層數 |
完工日期 |
開工日期 |
基地面積(坪) |
預計總銷(仟元) |
| 艾美館No.8 |
台南市安南區國安段 |
110年Q4 |
835.74 |
142 |
15F/B4 |
114年Q3 |
110年Q3 |
6,157 |
1,892,380 |
| 艾美MOMA II期 |
高雄市小港區明義段 |
111年Q1 |
586.44 |
88 |
15F/B3 |
115年Q1 |
111年Q1 |
4,037 |
928,441 |
| 艾美國際城 |
高雄市三民區三塊厝段 |
111年Q3 |
2,139.89 |
643 |
31F/B6 |
118年Q3 |
112年Q3 |
35,586 |
14,214,290 |
| 艾美御之苑 |
台南市中西區武聖段 |
113年Q2 |
1,521.64 |
232 |
21F/B4 |
118年Q2 |
113年Q3 |
11,072 |
5,195,000 |
| 艾美新時代 |
台南市東區平實段23地號 |
112年Q2 |
1,649.67 |
293 |
15F/B3 |
116年Q3 |
112年Q2 |
10,430 |
3,087,800 |
| 艾美園 |
台南市安南區海前段 |
113年Q4 |
157.24 |
4 |
4F RC透天 |
113年Q3 |
110年Q4 |
293 |
160,000 |
| 艾美柏 |
高雄市仁武區後港東段 |
113年Q4 |
922.97 |
132 |
14F/B3 |
118年Q3 |
114年Q3 |
5,095 |
1,900,880 |
| 推案名稱 |
座落地段 |
預計推案日期 |
總樓地板面積(坪) |
戶數 |
樓層數 |
興建方式 |
基地面積(坪) |
預計總銷(仟元) |
| 艾美新時代II期 |
台南市東區平實段32地號 |
114年Q2 |
1,926.32 |
482 |
18F/B4 |
地上權住宅 |
16,135 |
6,255,420 |
| 鳳山區牛潮埔段 |
高雄市鳳山區牛潮埔段 |
114年Q3 |
1,026.38 |
11 |
1F |
合建分售 (廠房) |
562 |
434,000 |
| 鶯歌區鳳鳴段 |
新北市鶯歌區鳳鳴段 |
114年Q4 |
3,075.27 |
454 |
15F/B3 |
合建分售 |
17,870 |
8,672,000 |
| 台南仁德智慧科技園區I期 |
台南市仁德區崁腳北段 |
114年Q4 |
10,706.11 |
313 |
15~16F/B3 |
合建分售 |
61,600 |
27,720,000 |
- 銷售實績分析：公司在台南和高雄有多個建案正在進行或規劃中。主要集中在住宅市場，但也開始涉足廠房等多元產品。
- 未來推案計劃：未來推案集中在114年，且總銷金額巨大，顯示公司對未來市場的信心。特別是「台南仁德智慧科技園區I期」的預計總銷金額非常高，可能成為未來營收的重要來源。公司積極透過合建分售方式來擴大開發規模和降低風險。
未來營運方針
- 土地開發方面：選定具有開發潛力之區域，除採行自地自建外，積極爭取地上權、合建分售、都市更新及危老案件進行合作開發。
- 推案佈局方面：順應市場調整並滿足廠辦及商辦需求，除原有集合住宅大樓外，增加獨立廠房、廠辦、企業總部、商辦、倉儲…等多元產品。
總結分析
- 財務狀況：儘管營收在某些季度有所增長，但獲利能力不穩定，需要關注成本控制和提升營業毛利。
- 土地儲備與開發：公司積極擴大土地儲備，並採取多元的開發模式（自建、合建、地上權等）來分散風險。未來推案計畫顯示公司對營收增長有較高的期望。
- 產品多元化：從住宅擴展到廠辦和商辦等產品，有助於分散市場風險，抓住新的增長機會。
對股票市場的影響與未來趨勢
短期影響：
- 利多因素：公司積極的推案計劃和多元化的產品佈局，可能吸引投資者的興趣。特別是大型開發案（如台南仁德智慧科技園區），若能順利進行，將為公司帶來可觀的營收增長。
- 潛在風險：財務數據顯示獲利能力不穩定，高負債可能引發投資者擔憂。此外，房地產市場受政策和經濟環境影響大，可能存在不確定性。
長期趨勢：
- 市場趨勢：房地產市場的長期趨勢受到總體經濟、利率、人口結構等多重因素影響。公司能否在市場競爭中保持優勢，取決於其產品定位、開發效率和成本控制能力。
- 公司發展：公司透過多元化產品和積極的土地開發策略，有機會在未來實現穩健增長。然而，也需要關注其財務風險和執行能力。
給投資人的建議
基本面分析：投資者應仔細研究公司的財務報表，關注營收、獲利能力、負債水平等關鍵指標。此外，也要關注公司的土地儲備和開發進度。
風險評估：房地產市場具有周期性，受到政策和經濟環境影響大。投資者應評估市場風險，並根據自身的風險承受能力做出投資決策。
長期投資：房地產開發需要時間，投資者應具備長期投資的觀念，關注公司的長期發展潛力。